相続対策としての法人化のメリット・デメリット

質問

不動産業をしています。相続対策として法人化を検討していますがメリット・デメリットを教えてください。
子供が会社を継承する場合、
会社に売却した不動産及び今後発生する利益などは相続の対象にはならないですか？
株式を相続するときの評価はどのように計算させるんでしょうか？
株式相続時の資産がまるまる評価額となってしまうのでしょうか？
もしそうだと不動産評価に関しては個人も法人もかわらないのでは・・・。

回答No.3

fujic-1990

> 今回はアパートのうち、土地は個人
> 名義のままにして、建物とそれとほぼ
> 同額の負債を会社に売却するつもりでいます。

　まず、個人は無限責任、会社は有限責任ですので、負債を勝手に会社に移されると債権者は困ります。いつ会社を倒産させられるかわかりませんからね。

　で、債権者たちはたいがい会社への移動を拒否します。説得が大変と思いますが、大丈夫なのでしょうか？

　つぎに、負債を会社へ移せば資産と相殺されて会社の財産は減りますから、株価は安くなって、「○○万円の株価を相続したから」という相続税は減りますが、負債がなくなった分親御さんの財産が増えた計算になります。

　だから結局、相続人が払う相続税は変わりません。負債を移しても移さなくても同額ですが、判っていて債権者の説得のような面倒なことをなさろうと？

> 不動産取得税というのはどのよう
>なものに対してかかるのでしょうか？

土地、建物を取得した時、取得した不動産の価格にかかる税金です。都道府県税ですね。

　税率は、いま自宅なので資料がないため判りませんが、それほど巨額ではありません。でも、本来は必要のない税金ですので、いくらだろうが「無駄」は無駄です。

> 売ったほうの譲渡所得税は建物
> の評価額と負債額の差に対して
> の課税ですか？

　（私は賃貸業なので買うことはあっても２０年以上不動産を売却していないので、売った場合の税金は忘れましたが）ほかの所得税とは分離して、それの利益のみに着目して課税する「分離課税」だったと記憶しています。

　つまり、ほかの事業で大赤字でも前から負債があっても、「不動産の譲渡で利益が出たなら、利益相応の税金を払う」という仕組みですので、負債額云々は関係ないでしょう。

　で、問題なのは利益の額なのですが、問題の不動産が相続物だったりすると仕入れ価格がゼロに近いことになるので、売却価格がほとんどそのまま「利益」になる、という事実です。

　１５０年前に「１０圓で買った」なら仕入れ価格は１０円になるわけです。当時１０圓あれば５人家族が１年間楽々と・・・ なんて言ってもダメなんです。「会社への売値－１０円」が利益になります。

　それが悪ければ、相続時の評価額の５％を仕入れ価格とするか。その場合も９５％は利益として計算されますから、とにかく利益は出るんです。

　おまけに、バブルのころは、努力もしていないのに持っているだけで巨額の儲けがでるのは不当だという世間の声に押されて（喜んで？）不動産業者から利益を奪い取るためにかけた譲渡益課税の率は９０％くらいだったのですよ。いまはいくらかわかりませんけど。

　昨今、財政不足でカネを取るため、財務省はいろんなことをやっています。相続税対策のためだけの会社設立なら、慎重に考えられたほうがいいんじゃないでしょうか。

　書いていて思い出したんですが、私との所もそうなのですが、質問者さんの場合、たぶん会社の借地権は成立しませんよ。つまり相続の時、貸家建て付け地としての相続税減額の特典はありません。

　特典を受けたければ、会社が親御さんに権利金を払って、親御さんはその分の所得税を払わないとダメだと思います。

　書けば書くほど、いろんな税金を思い出してくる・・・ 。財務省、税務署も必死ですねぇ。

お礼

いろいろご回答いただきありがとうございます。
様々な税金その他出費がかかるようなのでもう少し独学で勉強しつつ
税理士さんとも相談するのは必死のようですね。
勉強になりました。
ありがとうございます。

回答No.2

hata79

法人を設立して、所有してる土地を法人に譲渡してしまう。
相続税対策になりそうですが、果たしてどうか？というわけです。

法人設立登記費用が必要
毎年赤字でも住民税は払わないといけない
決算を組み、申告をしないといけない
面倒だというなら税理士に頼まないとならない
相続の発生時には「非上場株の相続」として、株の評価をするが、その際は「相続税評価額」ではなく「時価評価」である。これは不利は明白（法人に相続はないから摘要されないのです）。

仮に旨く節税したと思うのは初代、次代程度ではないでしょうか。
それも節税というより課税の繰延、支払いの繰延にすぎません。
子孫の誰かが負担しないとなりません。

法人の解散時に出る法人税は誰が負担するのでしょうか。
ご質問者の子は「しょうがない」ぐらいでしょうが孫やその孫ぐらいになると
「なんだかさぁ、爺さんの爺さんってのが相続税対策だって会社を作って、不動産を所有しちゃったんだよね。
　おれ、その株主なんだ。ってゆうか、代表取締役ってのになってる。
　法人の決算とか色々わからないから税理士に任せてるけど、年間に２０万円払うんだよな。
　ご先祖さまは節税できたかもしれないけど、子孫はあれこれと金を払って会社維持しないといかん。
　会社名義の不動産だからさ、色々と面倒だよ。
　固定資産税もおれが払ってるんだぜ。
　この前なんざ、税務署の調査があったけど、ほとんど何もしてない会社だから楽だったけど。
　それでも、年に７万円ぐらい法人住民税ての俺がはらってる。
　あほくさいよ。誰かが相続税ってのケチったんだろうけど、子孫が苦労するっての。
　え？会社をつぶしてしまえ？
　それも考えたんだけどね。土地を売った代金の税金が４０％かかるんだよね。
　まったく、ご先祖さまもたいした選択をしてくれたもんだっての」
同族会社の税制は「租税回避スキームはどんどん否認する」態度ですし、今の税法では考えられない負担を強いられる可能性もあります。

「え～！！こんなはずじゃなかった」って天国で思っても、尻拭いは子孫がするわけです。
あとあと「あのクソ爺い、こんな処理していきやがって」といわれかねません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
確かにかなりの諸費用がかかるので簡単にできるものではないですよね。。。
もう少し勉強してみます。ありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。会社も持っています、形ばかりではないのを。

　そんな体験から言って、相続・贈与に限って言えば、法人化は意味がないと思います。

　相続や贈与になると、上場株ならその日の市場での価格で計算しますが、非上場の会社の株は、その日のその会社の資産や負債などを「すべて」考慮して計算して株価を決めます。

　すべてですから、土地を売却した日以後に会社が儲けた利益もなんも、ぜんぶ含めて計算します。

　その株の総額で相続税が決まるわけですから、例えば、１億円の不動産を会社に移しても、会社の価値が１億円と認定されるだけです。

　つまり、「１億円の不動産を相続した（贈与を受けた）ので税額は」と言われる代わりに、「１億円の株式を相続した（贈与を受けた）ので税額は」と言われるだけです。額は変わりません。

　ただ、しょっちゅう変わっているのでよく判らないのですが、半年ほど前の時点での制度では、土地の価格が上がっても会社に現物出資した財産評価が上がらないので、土地価格が上がればちょっぴりお得になるはずです。

　が、実際には、土地価格は今後数年は上がりません（キッパリ）ので、意味はありません。雨が降り出すとひっこめる銀行の傘みたいなもので、実際に土地の値段があがりそうな情勢になったら、その制度は失効させるでしょう。

　事業承継の特典も、うちでお願いしている税理士がなにも言ってこないところを見ると、なんのメリットもないと思われます。

　工作所みたいなのと違って、不動産会社は優遇されていませんから、これからも事業承継も優遇されないと思います。

　むしろ、会社にすると、問答無用で「事業者」ですので、発生主義になります。家賃が滞納になっていても税金を払わなければならなくなるなど、厳しさが増します。

　またきっちりとした帳簿の整理など点検されたり、確実に決算が必要になったり、いろいろありますので、覚悟が必要ですね。

　書き忘れましたが、会社に土地を売った時点で、会社は不動産取得税を取られますね。登記を移して登録免許税などを払わなければなりませんし、売ったほうは譲渡所得税を払わなければなりませんね。これは分離課税だったと思います。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
やはり相続の評価は不動産の評価か株式の評価か名前が違うだけで金額は同じ評価なのですね。。。
今回はアパートのうち、土地は個人名義のままにして、建物とそれとほぼ同額の負債を会社に売却するつもりでいます。
登記免許税については了解しています。
不動産取得税というのはどのようなものに対してかかるのでしょうか？
売ったほうの譲渡所得税は建物の評価額と負債額の差に対しての課税ですか？
教えてください。