賃貸契約の違約金に関する説明責任について

質問

掲題の件につきまして、色々と調べた結果「法律的判断による事例」ということしか分かりませんでした。
最後にみなさんのご意見をお聞きしたく質問させて頂きたいと思います。

先月、引越しをして古い家を出てきました。
解約の通知をする際に以下の質問をして、解約金やその他費用について質問しました。

私「転居しようと思うのですが、その際お支払する必要のある費用はありますか？」
管理会社オペレータ「日割家賃だけはお支払頂くことになります」
私「ではなるべく早く転居します」
管理会社オペレータ「解約通知から30日以降までは解約できませんので、その分の費用を頂きます」
私「了解しました。では解約の手続きをお願いします」

その数日後、退去手続きや退去確認も済み、敷金返還に関する連絡が来ました。

管理会社担当者「敷金の払戻金額は○万円となります。また、違約金の件なのですが家賃○万円の二か月分で○十万円頂きます」
私「退去連絡の際に違約金等費用が発生しないことは確認したはずなのですが」
管理会社担当者「では、連絡を受けた者に確認し再度ご連絡します」

その数日後

管理会社担当者「確認しましたが、連絡を受けた者も沢山のご連絡をさばいているため記憶が曖昧らしくよく覚えていないらしいです。しかし、通常は契約書の確認をしないでそのような回答をすることは無いので(違約金がかからないとは)言ってないと申しておりました」
私「退去に伴う費用は日割り家賃だけと確かに回答頂いたのに、忘れたでは困ります」
管理会社担当者「言った言わないを論じてもどうしようもありませんし、現に契約書にそう書いてありますのでお支払い頂きます」

その数日後もから何度か連絡(議論？言い争い？)をしましたが、
「○○(私)さんに関しては契約期間が既定の2年に達しておりませんので違約金が発生する旨について、電話にて説明したことを連絡を受けた者が思い出した」とか
「その旨を共有した社内メールを発見した、しかし社内メールなので公開はできない」とか言ってることが二転三転しました。

電話でこのようなやり取りが確かにあったことは、その内容をすぐにに会社の同僚に共有していた為、記憶は確かかと思いますが、みなさまへ(そして法律的に)それを証明する術がありません。

しかし、契約時の説明事項とはいえ、そんな重要なことを確認せず手続きするのは、それはそれで管理会社側に説明責任の観点で過失があるのではと思っています。

こういった状況ですが、上記の過失を問い、せめて違約金の減額等の措置を求めることは可能なのでしょうか？

無理なら無理で諦め、ログを取らなかったことを反省して、お支払しようと思っております。
お忙しい所大変恐縮ですが、何卒宜しくお願い致します。

回答No.1

nekonynan · ベストアンサー

民法に錯誤の規定がありますが
第95条（錯誤） 意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

　この場合は法律行為でなく単なる案内です。法律行為は契約書に書かれ合意に達しています。単に案内が間違っただけです。また案内が間違ったことにより損害発生したのもありません、したがって不利益は１円も発生してません。

　違約金２ヶ月ー損害額＝支払い額

　を法律上主張できますが・・・損害０円です

　別に違約金の減額等の措置を求めることは自由です　新しく合意に達すればそれが新しい契約に成り減額できます

　ただ、裁判（に掛かる費用は無視）して減額を求めるなり０円にするっては勝ち目がありません。
　損害が発生してないから

　証拠があっても勝てない裁判です

お礼

極めて冷静的確な判断を頂きありがとうございます。

やはり法律に訴えるべき内容では無さそうですね。
おっしゃるように減額措置を求めては見ようと思います。

ありがとうございました。

回答No.2

katyan1234

「○○(私)さんに関しては契約期間が既定の2年に達しておりませんので違約金が発生する旨について、電話にて説明したことを連絡を受けた者が思い出した」とか

本当にそんな契約書になってますか・・・・

不動産屋の重要事項説明があってしかるべきでしょう
違約金のことを確認しているなら
管理会社オペレータ「解約通知から30日以降までは解約できませんので、その分の費用を頂きます」
なんていうはずはないとおもいますが

契約書もってないの？違約金のことまで書いてますか・・・

書いていないなら無効ですよ
初期の２年以内に退去する場合は違約金として・・・・と書いてるはず
契約更新のたびにまた２年ですか

そのあたり詳しく読み返してね・・・

通常重要事項説明しなければならないとおもうのですがね・・・

お礼

契約書の最後の書いてありました。
記憶は薄いですが、そのような説明があったんだと思います。
契約印はとうに押してしまっております。

オペレータの方に聞いたのはうっすらと
「違約金とかなかったかな？」という記憶があったからです。
その確認を管理会社に委ねた私の責任が確実にあるのは自覚しております。

No.1の方がおっしゃるように、
「それが案内であって説明には当たらないので責任は発生しない」
というのであれば、その案内のログが残っていたとしても私の過失しか残らないので、
減額交渉くらいしか道はないでしょうね・・・

ご回答感謝致します。