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駐車場にすると？
- 舅の家を主人が相続しました。宅地36坪で4.2m公道に接しています。
- 売却と一軒家賃貸と青空駐車場を検討しています。
- どのような方法がオススメでしょうか？
- hanaichi2011
- お礼率93% (28/30)
- 賃貸・アパート
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質問者が選んだベストアンサー
補足 貸家でリフォームをきちんと行わずに現況で貸したいとして 賃貸に出すと、ただでさえよくない客筋がさらに悪くなります。 元々、古めの一戸建の賃貸を希望するのは訳ありの人が多いです。 3世代同居なのに金がない(というか金がないから下の世代が独立できない) 金がないのに中型・大型犬などのペットを飼ってる 全部がそうとは言いませんが、はっきり言って属性は悪いです。 いくら契約で使用状況がひどければ原状回復費用を請求できても 金のない連中からは裁判をやっても取れません。 リフォーム費用と滞納リスクを考えるととてもすすめられません。 貸家といっても「業」であり「商売」ですから初期投資は必要です。 それをケチって「このまま借りてくれる人に貸したい」と 言うのは自由ですけど、借りる方は「こっちは客だ」となります。 それか上記のごとき行き場のないＤＱＮと言われる連中こそが そういう物件を狙ってきます。 ＩＨだけでなく、壁クロス・床・水回りなど新品にするくらいで ないと競争力が無くリフォームで100万くらいはすぐにかかります。 それでいて借主の属性は悪いのですから・・・ 相場がわかりませんので例えばの話ですけど 5万で現況で借りてほしい、と出したらその程度の客が来ます。 それなら初期費用でリフォームに150万かけても 賃料10万でお客さんが付くならそのほうがかなりましです。 手元に500万くらい余剰資金があって、その相続した家で 元を取るのに5～10年かかってもいいというぐらいの 余裕で、どうしても持っておきたいという事情がある そのくらいでないと賃貸はすすめられません。 不動産の値上がりも見込めないこの情勢ですから 売却して現金にしておいたほうがいいと思います。 賃貸中だと、現実的には借主を追い出さないと 買い手がつきません。そのまま賃貸中で売却するには 利回り13％程度でないと売れません。 更地で売るより安くなることすら考えられます。 投資物件を買う方は普通は戸建は買いませんし 買うなら相当な高利回りな場合です。 自分が住むために買う方は、いつ出て行ってもらえるか わからない賃貸中の物件など買いません。 もし安く入れてしまっていたらその賃料で売却価格が 縛られますし、それでもなお売りにくいです。 所持しておきたいなら、固定資産税が持ち出しでも そのまま空家のほうが気分的には楽なくらいに思えます。
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- detekoiya
- ベストアンサー率22% (295/1299)
築年数もあまり新しくないようですから 賃貸に出すにはリフォーム費用が結構かかると思います。 駐車場にするにしても需要はあるのか、いくらで貸せるのか？ 細かい条件が不明なので実際にどれぐらいの経費・運用に なるか判断しかねますけど 貸家・駐車場ともに初期経費(リフォーム・解体・整地)と 稼働率や今後の出費など考えるとたいして儲からないどころか 持ち出しの可能性すらあります。 36坪とのことで、住宅地としては手頃な大きさだと思いますので 売却してしまった方が手っ取り早いと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 売るほど困ってはいないのですが、経費をかける余裕もないので、ご指摘の通り、持ち出し出費はできるだけない方法を探したいと思います。 ありがとうございました！
補足
築30年ほどの木造になります。 台所はリフォームして2年ほどで、実際にしようしていたのは半年ほどです。 IHは殆ど使用していませんが 古家現状ではやはり賃貸は厳しいですかね・・・。
- inon
- ベストアンサー率20% (773/3794)
売却するのが一番後腐れ無くて良いですよ。 何も心配が無いですからね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 まったくもってその通りだと思います。 ただもう少し思案して慎重に決めたいと思います。 ありがとうございました！
http://www.city.nagoya.jp/zaisei/page/0000000059.html 土地の利用実態で固定資産税は決まります。 家屋がなくなると「更地」とみなされ税金が一挙に上がります。 ３６坪の土地の形状がわかりませんが・・・約１２０平米 接道面が多ければ 極端に言えば 奥行き５ｍ×幅２４ｍ これであれば、電柱等の障害物がなければ ・・・１０台分程度の駐車場ができます。 １１ｍ×１１ｍ 正方形に近いかたちならば・・・角地でなければそれほど詰められません。 長い一列で同じ借主の二台用という手はありますが、事務所の営業者等の需要がなければ埋まりません。 賃料相場と周辺の駐車場需要が大きく影響します。 なかなか１００％はむづかしいです。８０％ぐらいでも回せるようでないときついですね。 ざっくりと・・・１００００円より安い駐車場代であれば、固定資産税＞賃料収入 の 関係になりそうです。（地域にもよります。） （１５０００円でも２００００円でも空きだらけではもちろんダメです。） ※作戦として功を奏するかですが・・・ 古い駐車場は狭いものがあります。 最近のクルマは、小形化と大型化の双極傾向です。 （アルファードやヤエルグランドのような大きなワゴン 幅１８００超） ちょっと広めの駐車場 車庫入れが苦手な人向き という運営もあります。
お礼
早速のご回答ありがとうございます。 土地形状はやや長方形で道路に接する面が少ない方です。一番希望は駐車場だったのですが、当方としても止めにくいかな？と思っていました。 アドバイスいただき駐車場は諦める事ができました。 ありがとうございました！
補足
アドバイス頂いてから調べたところ、近隣で検索できた月極め駐車場代は10500円でした。近くの大きな駐車場が分譲住宅になってしまったので需要はあるとは思うのですが、接地道路も狭いのでやはり不向きと更に確信しました。
- yasuto07
- ベストアンサー率12% (1344/10625)
ただでもらった家ですよね。年に７万円の固定資産税がかかるのですよね。 だったら、不動産屋に依頼して、貸家にされたらいかがですか？。 私は、紹介のみお願いしていて、入居者が、見つかったら、敷金、礼金の中から１ヶ月分を、 不動産屋に払う、取り決めです。トラブルや、家の修繕、入居者との交渉など、簡単なことは、 不動産屋が取り次いでくれます。電話の交換程度、実際修繕が、必要な時は、不動産屋に 見積もりをおねがいして、余り高い時は、自分で業者を探します。ですが、駐車場にする より、見入りもいいし、確定申告も、なれれば、楽なモンですよ。とおもいます。 因みに、月６万円～の値段で貸せるのでは？、そうすると年間７２万円ですよ、税金 はらっても、管理する人の懐が、あたたまります。この際夫から、貸家の賃貸契約とか、 通帳をあずかり、貴方が、やることにして、不動産屋にお願いして、貴方は通帳の確認と 年末の確定申告だけすればよいのでは。
お礼
早速の回答ありがとうございました！ 台所をリフォームして2年ほどでIHも殆ど使っていないのが勿体ないと思っていました。古家でも需要はありそうな地域なので、アドバイス頂き、賃貸に前向きになれそうです。 不動産屋さんとどのように契約すればよいのか、全く知識がなかったので、不安が少なくなりました。 ありがとうございました！
お礼
再度アドバイス頂き、本当にありがとうございます。 厳しいご意見有難く受け止めさせて頂きます。 台所はほぼ全面リフォーム済みなのですが、 風呂場トイレ等はしていないし（・・・でも、ここは大丈夫そう） それよりも使っていなかった2階が要手入れなので やはり経費はそれなりにかかりそうです。 賃貸もかなりリスクが高い事がよく分かりました。 近隣の方が借りてくれるかな？とちょっと期待する所があったのですが よ～く考えてからにしたいと思います。 ありがとうございました！！！