住宅ローン 5年固定？ 10年固定？

質問

来年3月に新築完成予定の者です。
今給与振込みをいつもしている銀行に住宅ローンの事前申込をして，審査が通りました。
今月本申込をします。
銀行からは今度5年固定か10年固定どちらかを決めてくださいと言われています。
自分としては，できるだけ月々の返済を軽くしたいと思っていますが，家族構成から考えるとどうなのかなあと迷ってしまいます。
どうか，アドバイスをお願いします。

家族構成　本人４１歳　妻39歳　子ども　中2，小6，小4

職業　本人　公務員（異動あり）　妻　パート　　年収　本人約700万　妻約70万

住宅ローン　借入額　3350万円

　5年固定　０．９パーセント
　10年固定　1.35パーセント

未来像として
　(1)10年終了後に100万原資にして，借り換えまたは繰上返済
　(2)5年終了後に返済額の差額分（10年固定の5年分との差額分）４５万円分に残り55万分を貯蓄し　　て繰上または借り換え

　3人とも大学進学を目指しているようです。

よろしくお願いします。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

返済年数も分かりませんし、将来の金利も分かりません。私の個人的な考えですが、どちらを選んでも大差ないように思います。当初から定年より早く完済出来るローンなら良いのですが、そうでないならまず繰上返済額が少な過ぎるでしょう。少なくとも年間でそれくらいの繰上返済をしたいところです。

仮に年３％の全期間固定金利で定年までのろーんを組むと、収入に占める返済率は32％程度になりかなり無理なローンとなります。短期固定金利であっても変動金利には変わりありませんので、将来の金利が分からない以上もっと余裕を見ておくべきでしょう。少なくとも全期間固定金利でも無理なく払っていける試算にしておき、差額を貯蓄（一部は繰上返済）して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないと思います。この程度のローン審査に余裕で通るのは、公務員ということもあるかもしれません。潰れることがないですし、退職金も充てに出来ます。ですが、退職金を使ってしまえば老後資金に困ることがあるかもしれません。なお、年１％の変動金利なら25％の返済率になりますが、当初の返済額であり完済まで保証されるものではないことを覚えておきましょう。

ということで私なら2700万円までの借入金にしておくでしょうか。お子さんが３人も居られるので、本来ならもっと余裕をみたいところですが如何でしょう？頭金も書かれてないのでどうなのか分かりませんが、物件価格の20～30％は用意したいですし、年収と年齢からはその程度の貯蓄がないようでは逆に返済するのに心配です。返済額は今までの家賃よりは数万円少なくないと同じ家計状態にはなりません。これは固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、マンションの場合は修繕積立金や管理費）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心です）。先ほどの頭金にも繋がるのですが、毎月多くの貯蓄が出来てないのであれば赤字になることも考えられます。子供については１人当たり1000万円のローンを組んだと思えば分かり易いでしょうか。学校によってはその数倍です。この辺りも含めて試算されてるのなら良いのですが、当初の返済額だけで決めておられないかだけが心配になりました。これに比べれば、質問されてることはどうでも良いことのようにさえ思えます。変動金利である以上、完済してなければどちらが得かなんて分からないのですから（ある意味賭け）。

質問以外のことも色々書き過ぎ参考にもならないでしょうが…
いい家に住めると良いですね♪

お礼

早速のお答えありがとうございます。
先の読めないことはわかっていながらも，できるだけ家計に負担の無いように考えているところです。
一応，子どもには高校も公立，大学も公立でいけるように言っていますが…。
頭金は1000万の予定です。