身内同士の不動産売買

質問

遠方の土地・家屋を所有しており、今回、現在そこに居住している親戚に売却することになりました。
支払いは、現金ということとなっております。
親戚といっても、長年、疎遠となっているため、信頼関係は薄くなっています。
そこで、確実に安全に取引を完了するには、不動産を通した方が良いのか、何らかの形で銀行を介して行うのかがわかりません。また、前者であるとすると物件のある地域（売却する側の知人）の不動産屋でいいのかどうかもわかりません。後者とすれば、どういった形で介入してもらうのか、
この面では、全く素人なので誰か、教えていただければ幸いです。持ち主である私は、遠方なので、書類関係のやり取りも郵送が主となりますので手順も補足して頂ければ、ありがたいと思います。よろしくお願い申します。

回答No.4

turbotjc · ベストアンサー

業者してます。

簡単に言えば、選択肢としては

1．不動産業者に仲介してもらう。
2．司法書士に不動産売買契約書を作成してもらう。

のどちらかでしょう。もちろん費用を惜しまなければ「弁護士」に依頼するという手もありますが。

不動産業者に依頼する最大のメリットは、買主に対して重要事項説明書を交付して説明を行いますので、引き渡し後のトラブル発生を軽減できることです。買主から「こんな事聞いてなかった」といわれる恐れが少なくなると言うことですね。もちろん契約書もきちんとした書式のものを使用すると思いますし。

デメリットとしては仲介手数料が発生することです。費用の目安としては売買金額の約3％で、これを売主、買主双方が業者に支払うことになります。ただし業者によっては、買主を募集する労力が不要なことから手数料を減額してもらえるかもしれません。
※ただしこの場合でも所有権移転の登記手続きは司法書士に依頼して行います。

司法書士に依頼する場合は、売買契約書のみを作成してもらうこととなります。（推測ですが）不動産業者と比べて費用が安く済むと思いますが、重要事項説明書はありませんので、その分、引き渡し後に生じうる前述のリスクを覚悟しておくことが必要です。

今回の物件の場所が「遠方」とのことですが、地方などの場合に売却金額が低い場合には、不動産業者、司法書士のいずれを選択しても費用的な差が生じない可能性はありますね。またいずれにしても依頼するのは、事実上、現地の業者等になります。売主の現住所側で依頼しても、ほとんどの場合、相手にしてもらえないと思いますので。

お礼

大変、参考になりました。高額で不慣れな取引のため、概要がわかり、また、わかりずらい不動産の取引き、いずれを選択しても費用的(3%)に変わらない点など、知らなかった、不安なところが解消されつつあります。普段が忙しいので、なかなか勉強する時間がなく、今回助かりました。

回答No.5

0621p

売主にとって不動産売買のリスクは主に二つあります。
一つは瑕疵担保責任の問題です。売買して引き渡し後に瑕疵があった場合、あなたが知らなかった事でも責任を問われる場合があります。これについては契約書で「売主は瑕疵担保責任を負わない」というふうにしておけばいいです。
もう一つは売買代金を確実に受け取る事です。手付金だけもらって契約したものの、残代金をなかなか払ってくれない、というような場合もあります。これについては、現金での売買ということですし、遠方との事ですから、条件を決めて契約書を作成した上であなたが一度現地に赴き、契約を交わして売買代金全額を一括で受け取るとともに、所有権移転登記、引き渡しもやってしまえば良いと思います。
上記の手続きについて、不動産屋を入れるか司法書士に登記手続きだけ依頼するかというところですが、私は特に不動産屋を入れる必要もないと思いますが、入れるなら物件の地元の不動産屋が良いです。

お礼

ありがとうございます。瑕疵担保責任については、親戚であることなどで、気がつきませんでした。メシハリのついた売買契約書の作成の参考になりそうです。

回答No.3

noname#184449

元業者営業です

＞現金ということとなっております。

なら、銀行の関与はありません。

＞この面では、全く素人なので

この為に不動産業者が存在しているのです。
特に取引に「確実に安全に取引を完了」を求めるのなら、不動産業者を通すのは必須かと。

確かに業者を介在すれば仲介手数料が必要になりますが、「確実に安全に取引を完了」というのは担保できますし、かかる手間暇も段違いです。

手順に関しては不動産業者に一任すれば大丈夫です。
取引物件のある地域の業者の方が「勝手は分っている」でしょうからいいとは思いますが、基本はどこの業者でも大丈夫です。

まぁ、「九州の物件を北海道の業者で」というのはちょっと・・・
そのあたりは常識で判断してください。

一応ざっくりと手順を書きます。（貴方が「一切動かない場合」）

１．互いの条件をすり合わせる（金額、引き渡し日・方法、瑕疵担保責任、危険負担等）
２．重要事項説明書と売買契約書を作成
３．買主に不動産業者が重要事項を説明し、「買主が」重要事項説明書と売買契約書に署名・捺印。
４．買主が署名・捺印した書類を売主へ
５．売主が重要事項説明書と売買契約書を確認し、問題が無ければ署名・捺印
６．引き渡し

大変ざっくりですが、こんな流れです。
これらを不動産業者へ依頼すれば全て段取りしてくれます。
どうです？楽ちんでしょう？業者を入れれば。

特に今回は仲介業で一番大変な「買い客の探索」という業務が全く無いわけですから、仲介手数料の交渉も出来る可能性があります。
ただし大手業者はそのような交渉を受ける事はありません。なので依頼するのなら地元の中小業者の方が融通が効きますが、「より安全・確実」を求めるのなら大手業者の方が安心です。

ご参考まで。

お礼

大変にご丁寧な回答をいただきありがとうございます。不動産に仲介してもらうのが、楽ちんですね。
ともかく800Kmも離れているので何度も現地へ赴くことはできませんので・・・。ありがとうございます。

回答No.2

toteccorp

不動産屋は必要ないと思います。
私なら司法書士にお願いします。

お礼

司法書士と不動産さん屋の違いはないのでしょうか…。リスクに差がないのですかね。
私にとっては、親から引き継いだ高額なもの。不慣れな形で知識不足で財産を失ってしまう…悔やみたくありませんので質問させていただきました。ご回答いただきありがとうございました。

回答No.1

misawajp

銀行を通すとの発想がわかりません
銀行は金融機関です、不動産業ではありません　　銀行が関係するとすれば、その土地の購入資金を借りることくらいです・・・が土地の売買に銀行が仲介とかの責任を持つことはありません（銀行は返済を確実にさせるために担保評価や抵当権の設定は行います　が買主が主で売主はさほど関係しません)

土地の売買ですから　不動産業者です

もう少し　自分で調べ、調べたことの裏づけをとる　程度のことは行わないとリスクに無防備です

お礼

買い手側に一旦銀行で借入をさせ、銀行を介して取引を行うことでリスク回避ができるのでは…と考えた次第です。ありがとうございました。