賃貸不動産の登記簿上の所有者と貸主が別人

質問

数年前から賃貸アパートに入居している者ですが、最近、家主が変わったとの通知が新しい家主から入りました。
理由は相続に伴う所有権の移転だそうです。
最近になって知ったのですが、私が前の家主と賃貸借契約を結んだとき、この家主は登記簿上の所有権者ではありませんでした。
登記簿上の所有者は別人（＝前の家主の父親）で、このことは重要事項説明書にも明記されていました。
登記簿上の所有者（＝前の家主の父親）が亡くなったので、相続により、新しい家主が所有権を相続して、移転登記も完了しています。（登記簿確認済み）
新しい家主と私との間で、新たな賃貸借契約を結んではおらず、前の家主との契約をそのまま継続するような格好が続いていますが、実は疑問というか不安な点があります。

（1）登記簿上の所有者と親子とはいえ、所有者でもない者が、「貸主」として賃貸借契約を結んだ場合、その契約は有効と言えるのか？
（2）このアパートは、大手の仲介業者に斡旋してもらったので安心していたのですが、不動産の賃貸借契約においては、登記簿上の所有権者と「貸主」が別人というのは、よくあるケースなのか？

シロウト考えでは、所有権者でもない者が「貸主」と称して賃貸借契約を締結することには違和感が残りますが、大手の仲介業者が介在しているのに、単なる「見落とし」とも考えられず悩んでいます。

今後、賃貸借契約をめぐって、新しい家主との間で係争に発展した場合に、そもそもの前の家主との賃貸借契約自体が無効だなどと指摘されるおそれはないのでしょうか？
専門的な問題かと思いますが、お知恵を拝借できましたら幸いです。

回答No.5

rsi37 · ベストアンサー

NO.3です。

確かに所有者＝貸主という形が一番わかりやすいのですが出来るだけ所有者が表に出たくない場合所有者が貸主という立場を他に任せることになるようです。

所有者と貸主が違う場合根拠を示す書類を提示する必要があると思います。

ただ、居住用の賃貸物件ではその習慣がないです。
金額が大きくなればその必要もよりでてくるのかと思います。

お礼

何度もご回答いただき、重ねて御礼申し上げます。

ご回答の揚げ足を取るようで恐縮ですが（笑）
「所有者が表に出たくない」事情を抱えるような物件ほど、所有者＝貸主とする原則はきちんとしておかないと、後日のトラブルが心配になりますね。
なにも世間に公表しろといってるわけじゃなく、契約後に、正当な所有権者から異議申し立て等の出ないように、契約上の貸主は登記簿上の所有権者に限定すれば済むことだと思いますが…。

ともあれ、今後は、賃貸借契約の貸主が、必ずしも所有権者ではないことを念頭に置いて契約したいと思います。
何度もアドバイスありがとうございました。

回答No.4

rsi37

NO.3です

しっかりと状況を見ておりませんでした。失礼しました。

下の方の回答でもありましたが数年前から契約されておりなんら異議申立てのない状況でありましたので契約自体有効です。ここは問題ないです。

新しい貸主＝所有者はこの賃貸物件を相続時に権利義務を承継しておりますので契約の無効の申立てすることはできません。敷金の返還義務があります。

ご不安なこともあるかと思いますが契約自体有効です。心配ないですよ。

お礼

たびたびお手をわずらわせて申し訳ありませんでした。
改めてお礼を申し上げます。
契約は有効とのご指摘をいただき、正直ホッとしております。

…が、しかし、
やはり登記簿上の所有権者以外の者が「貸主」となって契約を締結することには違和感が残りますね。
本件のように、賃貸物件の所有権や相続をめぐって争いになっている場合には、必ず後日に借主にも悪影響が及ぶこと必至です。
（借主が法律的に保護されているとしても、現実にはイロイロな厄介事が生じます。）
このあたり、賃貸借契約の「貸主」は、厳密に登記簿上の所有権者に限定すべきではないかと考えますが、それをやってしまうと、賃貸借物件が減るとか、仲介管理の手間が増えるとか、今までの商慣習上、支障が出るんですかね？

回答No.3

rsi37

仲介管理をしています。

＞（1）登記簿上の所有者と親子とはいえ、所有者でもない者が、「貸主」として賃貸借契約を結んだ場合、その契約は有効と言えるのか？

重要事項の説明をする際、所有者と貸主の関係について説明しますが今回については親子であるということで特に心配はないようですが質問者様は非常に慎重であり契約には重要なことだと思います。

所有者が貸主でないケースはよくあります。所有者が法人の場合に貸主が不動産会社であることや、個人オーナー所有者で貸主は大手管理会社など。
大東建託や積和不動産、その他多くの賃貸ハウスメーカーでよくあります。
所有者が夫で貸主が妻とか色々なケースがあります。

万が一、自称貸主から鍵の引渡しを受け入居したとして本来の貸主から退去の請求を受けたとした場合、前の貸主との契約が無効と指摘されることはあると思います。ただだからといってすぐに退去することにはならないです。
前の貸主が鍵を持っている（経緯）が妥当なのかどうかも検討する余地があると思います。

質問者様にとって解決の糸口になりにくいのが所有者と貸主の間にある契約を見ることができないことです。
頼んだとしても断られたりそもそも契約書がなかったり。
書面を交わしている場合もありますが本人同士当然に書面なしで決めている場合があります。
家族間ならまさに暗黙の了解かと思います。

万が一損害賠償するとすれば前の貸主、仲介業者にすることになります。

ただ今回はその後貸主が所有者になったということで全くなんの心配もありません。

補足

早々のご回答ありがとうございました。
私の質問内容がわかりにくかったので、御礼かたがた補足させていただきます。

私が賃貸借契約を結んだ前の家主（＝亡くなった前所有者の娘）と、新しい家主（前所有者の親族らしいが関係は不明）は別人です。
私が、前の家主と賃貸借契約を結んだときには、すでに登記簿上の所有者は亡くなっており、同居していた娘（相続人の1人）が実質的に持ち主としてアパートを支配していたようですが、登記簿上は所有者でも何でもありませんでした。
（推測ですが、契約当時は、アパートの所有者が誰なのかは、宙に浮いた状態だったのでは？）
その後、相続を巡るすったもんだの末に、新しい家主が前の家主からアパートを譲り受けて（というか奪い取って）、自分を所有者として登記して、現在に至っております。

要するに、決して円満に家主の交替がなされたわけではなく、新しい家主は賃貸アパートを続ける意思がないように見受けられるのです。

皆さんの回答を拝見しますと、そもそも私が結んだ賃貸借契約自体がやはり有効とは言い切れないようですね。
大手の仲介業者を介しているからと安心していた自分に腹が立ちますが、いかに同居家族とはいえ、所有者でない者が貸主として契約するなど想像もしていませんでしたし、回答者様には申し訳ないのですが、こんな契約がまかりとおる不動産賃貸業に不信感をぬぐえません。

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　亡くなった父親Ａ、契約時の賃貸人Ｂ、今回相続して登記簿も自分に移した人Ｃ、質問者さんＤ　とします。

（１）　有効でない場合もありますし、有効な場合もあります、という回答が、正確です。
　ＡからＢへ、委任とか転貸とか、Ｄに対する賃貸権限が授与されていればなんの問題もありません。逆に、授与されていなければ無効（完全な無効ではなく他人の物の賃貸借契約としては有効）となりますが、Ａからの抗議などはなく、数年が過ぎていますので、常識的に「有効」でしょう。

　さらにまた、Ｃ自身から『家主が変わったとの通知が』届いたのですから、Ｃも質問者さんが賃借人であることを認めたことになります。「おまえはなんの権利があってそこに住んでいるんだ？」という問い合わせだったら問題ですが。

（２）　よくあること、かどうかは知りません。が、私も、借り主が借りる家は父の物、駐車場は私の物、という場合、どっちも父名義で貸します。毎月、振込書類を2倍書かせ、振込料金2倍払わせる、というのは現実的ではないからです。こちらで負担する気はないですし (^^; 。

　収入は、振り込まれた後、父と私で家賃と駐車料に分割し取得しています。税務署からは、入金されたらすぐ分けろ、と指導されていますが、半年くらいまとめてから分割しています (^^; 。

　本来、Ｂから「所有者が変わったから、○月分からＣに家賃を払え」という趣旨の通知が来るまでは供託すべきなのでしょうが、今回は相続ですし、登記も移っているようですので、「これこれの事情により、異議がなければ今後はＣに払うぞ」という書留郵便（内容証明郵便なら完璧）でも送っておけば十分でしょう。

補足

早々のご回答ありがとうございました。
御礼かたがた補足させていただきます。

回答者様の例にならって申し上げますと、
登記簿上の所有者（父親）Ａは、私がＢと賃貸借契約を結んだ当時、すでに亡くなっていたようです。
ＢはＡと長年同居しており、Ａの所有するアパートも実質的に差配していましたから、Ａの死後も、アパートの入居契約はすべてＢが貸主として契約していました。
回答者様の言われるように、他に利害関係者がいなければ、こういう契約でも実質的な支障はなかったかもしれません。

しかし、実際は、Ｂの他にも相続権を主張するＣという存在がおり、私の知らないところで、相続をめぐる長い確執があって、今回それが家主の交替という形で決着したものと思われます。
つまり、ＢからＣへの家主交替は決して円満になされたわけではないのです。

こうなると、私がＢに対して持っていた賃借人としての様々な権利を、Ｃに対して主張できるのか心もとなく感じて質問させていただきました。

皆さんの回答を拝見しますと、そもそも私がＢと結んだ賃貸借契約自体がやはり有効とは言い切れないようですね。
大手の仲介業者を介しているからと安心していた自分に腹が立ちますが、いかに同居家族とはいえ、所有者でない者が貸主として契約するなど想像もしていませんでした。

回答No.1

0621p

相続登記をしていなくても、相続が発生した時点で相続したものとされます。ですから相続登記をしていないだけである所有者と契約したのであれば、問題ありません。

補足

早々のご回答ありがとうございます。
私の質問の仕方が悪かったかもしれませんが、私が賃貸借契約をした時点では、「貸主」は登記簿上も実際も所有者ではありません。
貸主は、登記簿上の所有者の娘であり、同アパートに所有者と同居していましたが、登記簿上の所有者が亡くなった後は、アパートの所有者が誰かははっきりしていなかった（相続でモメていた）フシがあり、私が契約したのは、その間のことだったようです。