至急 共同担保意について教えてください。

質問

アパートを１棟所有しております。２棟目の購入に際し銀行が『１棟目のアパートにかなり担保余力がある』と言う理由で共同担保にと言ってきました。内容は以下です。
今回は、8200万円の10戸の新築アパートを購入します。自己資金200万円。8000万円の借り入れです。今回のアパートに8000万円の担保力が無い事と、私の属性から銀行が共担の申し入れをしてきたと思います。現在のアパートは税込みローン引きで年間240万円のＣＦが出ています。（築２年）今回のアパートは税引き（固定資産税のみ）ローン引き後のＣＦが年間100万円です。２棟とも管理手数料、共用部電気ガス代引いてます。ここで質問です。
１．共担の怖さを知りません。教えて下さい。
２．共担は簡単に外せるものでしょうか？
３．皆様ならこの２棟目を購入しますか？
２棟とも比較的賃貸の付きやすい立地です。今回はかなりレバレッジを効かせているのでしょうがないとも思っていますが。ちなみに２棟目のＣＦが少ないのは借り入れ金利が少々高いのと入居率を第一に考え新築時から家賃設定を若干低くしたためです。２棟とも主だった設備はフルで付いています。（光インターネット無料・追い炊き・バストイレ別・カラーモニターインターフォン等々）
ご回答の程宜しくお願いいたします。

回答No.1

bara2001 · ベストアンサー

自己所有の土地で、一般的に表面利回り10％がアパマン経営のボーダーラインと言われます。

8200万円の物件であれば、年間の家賃収入820万円は最低欲しいところです。
借地であれば地代分は820万円に上乗せしなければなりません。

管理手数料を払っているということは、管理を人任せにしているってことですから、実質利回りを圧迫する要因です。
家賃のレベルにもよりますが、田舎では管理を人任せにする時点でアパマン経営としては赤字になるところもあります。

確実に満室経営を続けることができる前提で家賃7～8万円、入居率7割程度まで落とせば家賃12万円はとれる物件でなければ手を出すべきではないでしょう。

さらに最大の問題は、自己資本がほとんどなく8000万円の借り入れをして、キャッシュフローで手元に残るのがたった100万円ということです。
元利均等で借り入れをすれば返済の初期はほとんど利息分で元金分はわずかです。
利息分は損金として処理できるので、キャッシュフローにとってはプラスになります。
その好条件で手元に残るのが100万円しかありません。

一方、10年、20年たてば返済のうちの利息分が減って元金分が増えます。
元金分は損金にならないので、キャッシュフローには貢献しません。
利息分が減った分だけ、キャッシュフローが厳しくなります。
つまり、新築時と同じ金額だけ銀行に返済していても、キャッシュフローはどんどん厳しくなるってことです。
いまある100万円はあっという間に吹っ飛ぶでしょう。

私なら２棟目は購入を見送ります。
共同担保を設定すれば、２棟目でこければ１棟目も競売にかけられます。
担保権者の同意があれば担保を外せますが、何の見返りもなく担保を外す担保権者なんていません。

むしろ１棟目の経営計画をもう一度見直すことをお勧めします。
たとえば設備についても、インターネットも追い焚きもバストイレ別もカラーモニターインターフォンも、もうすでに一般的になりつつあります。
いまどきのプロの大家さんはリフォーム時に、システムキッチンやシャンプードレッサーを普通につけます。
物理的に使える使えない、ということだけでなく、社会的に（時々の流行として）使える使えない、を考えなければならなくなります。
賃貸の付きやすい土地ということは、裏を返せば、あとからあとから競合物件が出てくる土地ということでもあります。
「競争相手は新築物件」の覚悟でいなけりゃアパマン経営は成り立ちませんよ。

お礼

「競争相手は新築物件」の覚悟でいなけりゃアパマン経営は成り立ちませんよ。
賃貸の付きやすい土地ということは、裏を返せば、あとからあとから競合物件が出てくる土地ということでもあります。

この言葉肝に銘じます。
これからも賃貸経営に対する質問をします。その際にはまたご教授下さい。
ご回答ありがとうございました。