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再建築不可について考える
- 不動産広告で再建築不可の物件が販売されていますが、接道面積要件などの理由があるのは理解できます。
- 再建築しても問題ない場合もあるのでしょうか？防災的視点や建替条件の与え方によって危険度は減り、土地の有効利用もできると思います。
- テレビのビフォー・アフターなどの建替はリフォームなのか、再建築なのか、皆さんはどう思われますか？
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私もそう思います。 条件を与えるのは良い考えだと思います。 ビフォーアフターはリフォームがほとんどだと思います。 しかし修繕ではなく、過半以上のリフォームなのに確認申請を出さずに、違法リフォームも多いように思います。
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- kanrishi
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「再建築不可」は「既存不適格」とほぼ同義で、既存建物建築後の関係法令の変更によって同一条件の建物は許可されないというものですから、新しい制約の中ではどのように建築するかは自由です。 しかし役所仕事にメリハリがありません（これを「しゃくし定規」と言います）から、残念ながらどんなに画期的なアイデアでも法令に合致していなければ許可されません。 「リフォーム」は一般的に原状回復（竣工時の状態に戻す＝保存行為）のことで、建替と異なり建築確認申請は不要です。 似たようなものに「リファイン」があります。こちらは既存の躯体を利用してより機能的な建築物に変える工事ですが、内容によっては建築確認手続きが必要な場合もあるようです。 「ビフォー・アフター」はその両方を含んでいるようです。
お礼
ありがとうございます。 「リファイン」という用語は初めてしりました。 ビフォーアフターはいつも「すごい！」と感じますが 建替えではないの・・・ といつも思ってみていました。
- kei1966
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敷地延長つまり旗竿敷地でさお部分が２ｍ幅員なくて建築不可の場合がありました。 でも、土地を隣家にわかてもらい、２ｍ以上確保してもらえば建つはずだったのです。 隣家と前住んでいる方が仲悪くて今持っている不動産屋は売ってもらえませんでした。 そのセットバック等に納得しない人がいるから建築不可なんでしょう。 逆に不可の土地を合法に利用することができた人もいます。隣接する接する土地を購入できて２ｍ以上接道できた時です。 命を守るための法律ですから、類焼がなくても燃えっぱなしでいいということでもありませんし。 人口減ってるのにこれ以上有効利用をいうのは建築視点でなく不動産価値視点だと思います。 特殊建築物でなければ大規模なリフォームもかなり可能ですが、あまりの変更に申請をしなくてあやしい物件もあったように思います。リフォームとうのは見栄えが良いほど喜んでいただけますがかくれてしまう構造や申請を通さないけれど用途にあった仕様規定になっているのかなど根拠があるのかがいつも気になっていました。
お礼
不動産の価値という点ではなかったのですが、 再建築不可で更地になれば、防災的視点から考えれば 消防車が入りやすくなるなどの利点もあると思いますが、 都市部などであやうい状態のまま朽ち果てて、 隣地に倒れてしまうとか、子供達が勝手に入り込んで タバコを吸うなど、そういった防犯の点から考えたのですが。 また不動産的視点からみた場合でも経済取引の活性化と 防犯（誰かが安く買って建替える壊すなど）と 防災（鉄筋や耐火物建築など）にも役立つのではと。 違法で建築するのではなく、 社会事情から再考してみては・・と思った次第です。 いろんな意見があると思います。 参考にさせていただきます！ ありがとうございました。
お礼
ありがとうございます！ 同じ考えをお持ちの方もいるとはうれしいです。 （これがネットの良さでしょうか！） 違法リフォームなどして一見すればきれいな物件。 「建替えはできませんよ」と言われても 「広～い！住むには十分すぎます！」と 考えて購入する方もいると思います。 しかし、容積率？をオーバーして建築され、 住んでしまった後で地震などで脆く崩れてしまい、 大切な生命を奪われてしまうなどもあると危惧しました。 「情報の非対称性」という言葉もある様に （すべてはフォローできませんが）透明性をもって一定条件付で 再建築不可が良質な家に変わればと思います。 私の家は浴室の意味ない箇所に手すりがついています。 「使いづらいやん。普通はこっちにつけるだろう」と思っていました。 最近「そういう訳かも」と感じた事があります。 フラット３５Sという低金利ローンが組めるためでした。 自分が購入する時にそのローン商品の紹介はありませんでしたが そういうローン条件をクリアするために「一応ついてる」と いう感じです。 滑りやすいし、かえって握ると危ないと感じます。 こんな形だけの手すりを付けてあたかも「優良住宅」と 認められるよりは、「再建築不可の建替には鉄筋○○ミリ以上、剛性（？）、強度もこの用件をクリアした場合には建築確認準証明を発行する」 とかになればと思います。 話はそれましたが、同じ様に感じていただいてる方がいるんだ と思うとうれしいですね！ ありがとうございました。