格安物件について

質問

この前、暇つぶしで一戸建て調べてみると、東京都周辺の一戸建てでも1500万ぐらいの物件もそこそこあり面白いなと思い、いろいろ見てみました。
そこで疑問に思ったのですが、安ければ安いなりにもちろんマイナス要素はあり、築30年以上の古屋や再建築不可、違法建築のため住宅ローン不可などがあります。
リフォームや土地を少し減らしてセットバックするなどすれば再建築の条件をクリアできる物件もあり、路線価で考えても安いような気がするんですが、実際購入する場合はいろいろ大変なものなのでしょうか？

回答No.3

noname#12813 · ベストアンサー

以前、再建築不可の物件を検討していて、買う寸前まで行きました。不動産についてはまったくの素人ですが、その時の経験からお話します。

私が検討していたのは、接道条件が満たされない、セットバックなどしてもどうにも違法はクリアできない新築一戸建てでした。
売主である不動産屋は
「再建築不可といっても事実上、再建築できます。なぜなら、実際に建て直ししなければ住めなくなったとき、建築法よりは生存権、財産権の方が優先されるからですよ」
と言いました。
そのときはまったく不勉強だった私は「ふうん、そうか」と思ってしまったのですが、あとからよく調べてみると本当にその不動産屋がとんでもない嘘を言っていたことがわかります。
お役所の建築指導課に行っても「違法で再建築をしようとすれば指し止め命令を出しますよ」と言われましたし、一級建築士の友人には「再建築しようにも、違法建築を請け負う工務店なんてない。あるとしたらまともなところじゃない。それにその不動産屋、ペーパーカンパニーかもよ。」と助言をされました。
そしてその不動産屋が宅建主任の資格も持っていないため、「事実上再建築できる」などという嘘を言うことができたのです。
生存権や財産権を引き合いに出すなんて、本当にものは言いようですね。

それでも、安くて自分が住む分に問題がないのなら、購入するのもありかな、と思いました。
実際、その物件は申込者が何人もいて、ローン審査を待っていました。(ノンバンク系の高い金利なので、確かに通りにくい)
違法建築でもなんでも、需要のある地域ならば、買い手はいるのだと思いました。

けれど私が最終的に「これは買っちゃだめだ」と判断した一番大きな要因は、欠陥住宅のリスクです。
違法建築である以上、建築完了証明などの最低限の保証が、一切ありません。
調査機関などにも相談しましたが、建ってしまった建物の基礎の部分を調べることはできませんとのことです。
そして建築士の友達にも、「そういう物件から欠陥住宅は出やすい」と言われました。
住宅に欠陥があった時、再建築不可ではどうにもなりません。

私の経験ですので、質問者さまの検討されるケースとは違うと思いますし、リフォームやセットバックで違法をクリアできるなら検討する価値もあるかもしれません。
ただ、セットバックしたり欠陥があってリフォームしたり、またノンバンク系でローンを組んだりすれば、格安と思っていても結局は高い買い物になるなと、私は判断しました。
一千万上乗せして違法でないまともな物件をリスクなしで買うほうが安くつく、と思いました。

お礼

生の経験を聞かせていただいて大変参考になりました。
一応、私が見た物件は大手や何度も免許を更新しているような
不動産屋が広告を出しているので、
堂々と違反を行うことはないと思っていますが、
その辺もしっかり自分で勉強して自己防衛する
ことも必要ですね。

物件の価格だけではなく、トータルで考えて
どちらがよいのかはじっくり考えてみます。
回答ありがとうございました。

回答No.2

pooty

格安物件が一般市場に存在しない理由は、不動産業界が全体が過当競争にある事です。
不動産業は、免許取得が比較的簡単な為、ある意味誰でも参入できる業界で、多数の業者が、昔から食うか食われるかの熾烈な仕入れ競争を毎日行っています。
値付けの安い物件は一般市場に出回る前に、業者が下取りして転売用物件として再販されます。
買い取り業者は
「買い取り価格の一割り増し位で確実に売れそうだ」
と判断すると、物件を見に行ったその場で買取を即決します。
安価な物件はまず、即決出来る業者間情報のみに公開され、その後、買取業者が買わない物件だけが、一般市場に公開されます。
それでも、稀に、相場より10パーセント～２０パーセント位の安値の物件が一般市場に公開されるているのを時々みかけます。
そのような物件は、ほぼ１ヶ月以内には「契約予定あり(商談中)」になります。

お礼

たしかにそのとおりで、プロの方がつけられた値段なので
不動産価値はそれだけの価値だと思います。
自分の価値観があえば再建築不可等の制限を解除する
ことができるならが、相場よりも安く購入することが
できると考えていまして、実際は購入することになると、
どのようなことが苦労するなどが聞きたかったの
です。格安物件という言葉は不適切でした。
言葉たらずですいません。

専門的なお話を聞かせていただいて、
大変勉強になりました。
回答ありがとうございました。

回答No.1

shs405

不動産会社に勤める者です。

良く言われることは
「不動産には同じものは絶対にない」ということです。
例えば大量生産できるのでコストを低く抑えれるから
安くできます・・・というものではありません。
ようは、それだけの価値しかないとプロが判断したということです。
「安い」＝安くしないと買い手がいない　ということです。

「格安物件」とは、その不動産の持つ価値に対して安ければ「格安物件」となりますが
ただ単に価格が安いから「格安物件」という訳ではありません。
２億円の価値があるのに１億円で売り出していれば「格安物件」でしょう。
でも、５００万円の価値しかないものが１，０００万円なら「格安物件」とはいえないという事です。

『価格』で見るのではなく『価値』で判断しないと
最終的に「しまった・・・」となるでしょう。。。

大きな買い物だけに慎重に。
そして、良いパートナー（不動産業者）を先に見つけることが
不動産購入を失敗しない絶対的なコツです。

良いパートナー＆良い物件が見つかることをお祈りいたします。

お礼

たしかにそのとおりで、プロの方がつけられた値段なので
不動産価値はそれだけの価値だと思います。
自分の価値観があえば再建築不可等の制限を解除する
ことができるならが、相場よりも安く購入することが
できると考えていまして、実際は購入することになると、
どのようなことが苦労するなどが聞きたかったの
です。格安物件という言葉は不適切でした。
言葉たらずですいません。

購入するのは当分先になりそうですが、
いろいろ勉強したいと思います。
回答ありがとうございました。