土地を購入したら、なんと一筆が8人の共用物であり

質問

土地を購入したら、なんと一筆が8人の共用物であり、16分の9が私の持分、16分の7が各16分の1ずつが7名の持分と成っていた。土地購入に当り、ハウスメーカーで新築の相談をしたところ、この土地では、住宅ローンを組めないと指摘された。私の知識不足から生じた問題ではあるが、詐欺？にあった気がして、悔やまれる。16分の7は明治40年の登記で、集落の許容物と推測される。数世代に渡り、相続等されず、放置されている。この土地を一筆全てを私の所有とする手立てはないものでしょうか。土地は購入したものの、ローンが組めなきゃ家は建てられない。さらに、売買も出来ない。
法律に詳しい方、教えていただきたい。

回答No.7

sasaki1964

まず「この土地を一筆全てを私の所有とする手立てはないものでしょうか。」という点について限定して答えますが，16分の7の部分について自分の所有である旨登記するための大前提は「たまたま登記がされてないだけで，真の所有者から自分が買ったのだ」という点で，これが崩れたら，なんのことはない「権利のない人から買っても権利者にはなれない」という話で終わってしまいます（この場合でもあなたが時効取得する道はありますが，登記を見てなかったのは典型的な過失なので時効取得に必要な期間は20年です。20年後までじっと待つしかありません。）そして「集落の共有」というあなたの読みが正しければ，「権利のない人から買った」可能性が一番高いように思います。既に弁護士から司法書士に相談するのが相当な話になっています。
ちなみに，所有権移転登記については「現時点での登記名義人もしくはその承継人の承諾書」か「移転登記を命じる判決」が絶対に必要で，この点について他の策はありません。法務局に相談してもそのことを懇切丁寧に教えてくれるだけです。明治20年が最後の登記であれば，既に他の方も指摘されているとおり，相続人が相当な数にのぼっていますからもはや承諾書を書いてくれる人がいたとしても，（そういう人にも事情を話した上で）一気に裁判を起こした方が話が早いパターンの事案です。ところがこの裁判を起こすには「登記名義人の現時点での承継人」を戸籍で全部調べあげて，その住民票を確認してという作業が必要になりますから，戸籍謄本と住民票の費用だけで相当の金額になります。（しかも，作業中に変動するのが常なんで，提訴直前にもう１回一気に取り直すのが定石。）その点では，土地購入代金より高くなることも十分にあり得ます。というか，この種の土地の売買は，この登記にかかる手間と費用を含めて相場の金額になるように値引きしているものです。そしてその手間と費用を歴代の人が惜しんだからこそ，登記がそのままになっているのです。（だから相続登記はできる時にやっておくべきものなのです。その時の登録免許税をけちっている場合じゃありません。子孫に大きな負担を残してしまいます。）
なお，この場合の共有物分割については，「共有となっている土地を持分比率に応じて分筆するか誰かに売って代金を持分比率で山分けするか」という話ですので，１筆全部を自分の登記にしたいのであれば，あなたがさらにお金を出して買い取るという話です。いよいよ現実的ではありません。
時効取得もあなたが時効取得したと主張するなら（買った時から）20年コースですし，（＝今の時点であなたが時効取得したというのはあり得ない。）あなたの前の所有者の誰かが時効取得して，その後に土地全部を正当な権利者からあなたが買い受けたのだというのであれば，その誰かが10年なり20年経過している上で他の時効取得のための要件も満たしていることが必要です。そしてこの場合でも結局上に書いた「全員の承諾書か裁判」が必須なのは変わりません。
そうなると，あとはこの土地について諦める方向でしょうが，売買の無効・取消を主張するのは理由にもよりますが難しいと思います。（この点でも弁護士・司法書士に相談するのが相当。）登記がこうだったというのが民法95条に該当したとしても，登記を見なかったのが重大な過失にあたるので無効は言えなくなります。96条の詐欺だというのであれば相手が「だましている」ことが必要ですが，そういう行為はあったのでしょうか？言わなかっただけなら通常は詐欺にはなりません（不動産業者が相手なら重要事項の説明義務違反を問えるでしょうが，そういう話ではなさそうですし）。通常は「一部他人物売買」の563条を検討するのでしょうが，これは基本的には1項のとおりで代金減額までです。2項が適用にならないと契約解除までは無理です。（他人の物を売ること自体は違法でもありませんしまして詐欺ではありません。これがだめだと「売り先を先に見つけてから調達をかける」ブローカー的な商売がみなアウトになってしまいますが，そうではないのです。他人の物を売ると560条以下で売主の責任を重くはしていますが，売買自体が違法だということにはならないのです。）そして……相場から見て異常に安ければ「そういう事情を知った上でそういう費用込みで安く買ったのでしょう？」と裁判官に判断されて，563条1項による値引済と評価されてしまい，「全部の土地としてこの値段なんだ」というあなたの言い分が認めてもらえない危険があります。

回答No.6

novmax

とんでもないものをつかまされてしまいましたね。売主は確信的で詐欺寸前でしょうけど、警察が動く案件ではないでしょう。

　ただ、民事上はなんとかなるかもしれません。あなたが売主に対して、8人の共有物であることの説明がなかったので契約無効である旨述べて、契約解除を申し入れるしかないでしょう。受け入れないなら民事裁判を起こすとか、ある程度の解約料は払ってもいい旨提案してみるとか。

　いずれにせよ、どうにもならない土地なので、購入代金の２－３割の損失は覚悟で、売却するしかないと思います。

回答No.5

goncici

明治４０年の登記ということは、昭和２０年までの家督相続があったとしても、相続人は相当な人数になりますよ。
その人達すべてから印鑑をもらうのは現実的ではありません。
行方不明の人もいるでしょうし。
No.２の方がおっしゃっているように、時効取得が一番でしょう。

お礼

時効取得は、その占有した土地所有者（相続者）に「お宅の土地ですが本日より、ここを使います」と、宣言してから、10年とか、20年後までに、何のクレームもなければ、自信の物になると聞きましたが、その相続者を探し出すのが大変な作業になりますね。なかなか、自身で動けない事でもありますし、
専門家にやはり相談に行きます。いずれにせよ、これからも出費が付いて回ると思うと、投げ出しそうです。がんばります。有難うございました。

回答No.4

poolisher

売買無効の訴えを起こすか、共有物分割の訴えを起こすか、どちらかに
なるかと思います。いずれにしても一筋縄ではいきませんから、法律の
専門家に相談したほうがいいと思います。

土地取引は本人同士でやってしまったのでしょうか？
古い権利書は代書屋さんがわざと（？）字を崩して書いているので素人
が見ても良くわかりませんから騙される遠因かも知れません。

お礼

相手は知人で個人売買です。知人と言うこともあり、「訴え」という言葉に抵抗も感じています。
自身も登記簿の確認はしていないミスもある。本人も本当は知らなかったんじゃないかと、なんとも人の良い話です。土地は自分の敷地に隣接していて、欲しい土地でもあるのですが！
裁判費用って、どれ程でしょうか。これ以上の負担はしたくないし、、、
考えても仕方ないし、専門家に相談に行きます。有難うございました。

回答No.3

toratanuki

そんな馬鹿な話はない。
土地を買うなら当然名義人から買うのであり、登記簿を見れば、死んだ人の名前であることはわかる。

お礼

土地売買の初歩も知らず、買ってしまったのです。
登記簿の確認もしていませんでした。
知人であり、何の疑いもなく、仲介人も立てずに、個人売買した結果です。
鋭い指摘有難うございました。

回答No.2

masaokyoko

16分の1ずつ7名の「集落の共有」なんでしょう。
(1)それぞれの相続人を捜し出し、16分の7部分を買取る。
(2)時効取得を援用する。
いずれにしても、法務局で相談ですね。

お礼

一人につき相続人はおそらく十数名いると思われ、×7名で約百人ほど居るのかも知れない。
司法書士に依頼しても相当の期間と費用が必要と成りそうです。土地購入代金より高額くなったら意味ないし・・・
時効取得を勉強してみます。
知人だったので、安心して購入したのが失敗でした。

回答No.1

畑山 隆志（@deltalon）

細かな土地を一つにする場合は合筆(ゴウヒツ、ガッピツ)といいます。下記URL等で、検索してください。
　とりあえずは法務局で相談されることでしょう。
　明治の頃の権利者が残っているとは思えませんが、かといって役所としてもほっておく訳にはいきませんから。
　場合によるので正確ではありませんが、その土地を売ったところに何らかのクレームを出すことも考えられます。やはり法務局などへ問い合わせて、具体的な方法などを打ち合わせることをおすすめします。

参考URL：

http://www5f.biglobe.ne.jp/~touki/jigouhitu.html

お礼

私の始めての質問にご返事頂いた最初の方で、本当に有難うございました。
投稿する前に司法書士に相談したら、こんなの無理ですよと言われてショックを受けていましたが、
なんらかの方法がありそうで少し安心しました。
早速、法務局に出かけて相談しようと思います。