二辺が私道の土地付き一戸建てでも、買い物件？

質問

最近、住みたいと思っていた地域に、土地付き新築一戸建ての物件を見つけました。
その土地は、売主が自分の持ち分を一部切り売りした形で、
四角の土地の二辺が私道に接しています。（下図参照）

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　　｜　　　売主の土地　　　　｜
　　｜　　　｜－－－－－－－－
　　｜※　　｜//////////////｜
　　｜売　　｜/　　　　　　　 ｜
　　｜主私　｜/　　　　　　　 ｜
　　｜通　　｜/　売却地　　　 |　宅地
　 ｜路道　｜/　　　　　　　 |　（余所の家）
　　｜の　　｜/　　　　　　　 ｜
　　｜み　　｜////////////// ｜
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　　　　　私道（法42条二項道路）
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駅至近の住宅地と条件がいいのですが、土地の坪単価23万
（相場では40万位）と、相場が低すぎることから、
何か問題があるかもしれないとも感じています。（用途地域は一種住宅）
当然仲介業者は、問題はないと言っています。

当方のライフスタイルとしては、転勤族なのでもしかして手放さなければ
いけない可能性があること、状況によっては遠方の実家に戻らなければ
いけないこともあり、売却も視野に入れなくてはいけません。

物件自体は、通勤や通学などの生活にも支障がなさそうですし、将来の売却等、
また再建築等に支障がなければ、購入を前向きに検討をしたいと考えております。
しかし、なにぶん素人ですので、どんな不具合があるか、想像もつきません。
アドバイスをいただけましたら有り難いです。

回答No.1

komakatu · ベストアンサー

当方、不動産会社に勤務しておりましたが・・・その不動産会社にその旨をお話したのでしょうか？（売却予定等の。）また、その会社は信用が置けるようなところなのでしょうか？地域的な評判から。または、その会社の営業マンが信用できるか分からない場合は、ひとつのところではなくいくつかの不動産会社を周ってみてはいかがでしょうか？

＞なにぶん素人ですので、どんな不具合があるか、想像もつきません。

素人の人こそ目を光らせ隅から隅まで分からないこと、疑問に生じたことは自分の足で学ばれたほうが良いと思います。一般的に相場より低いということは、何か理由があるわけです。（その理由が、景気が悪くて購入できる人がいないっていうものかもしれませんが・・。）

何社か不動産会社を周り、その周ったところに逆に今の物件を提示してみてはいかがでしょうか？個々の不動産会社の営業マンの意見が得られるはずです。あとは、不動産会社のサイト等でご相談してみては。少しでもご参考になれば幸いです。

参考URL：

http://www.d-ff.net/cgi-bin/c-board/c-board.cgi

お礼

ご回答ありがとうございます。

この物件を仲介する会社は、東京に本社がある電鉄系の会社です。
大手だから、有名だからと信頼するのは危険かもしれませんが、
ある程度の社会的信用はある会社だと思います。
また、営業マンについてですが、物件を探すために、何件か
分譲マンションのＭＲを見たり、不動産会社を回りましたが、
今まで対応してもらえた中で、一番感じの良さそうな誠実な人でした。

転勤のことについてもこの営業マンに話をしました。
彼の見立てによると、「駅至近だから、賃貸に出しても、売却でも、
いい条件で引き合いがあると思う」という話でした。

>>素人の人こそ目を光らせ隅から隅まで分からないこと、
>>疑問に生じたことは自分の足で学ばれたほうが良いと思います。
>>一般的に相場より低いということは、何か理由があるわけです。

とおっしゃること、私も深く同意します。
今までは、分譲地の新築か分譲マンションを考えていたので、
不動産会社に行ったのは、ここが初めてです。
おっしゃる通り、一社だけでなく何社か回って、地元をよく知る
業者の方の意見も聞いた方がよさそうだと思いました。

不動産関係のサイトもお教え下さり、ありがとうございます。
こちらでも、まったく同じ質問をして、意見を仰ぎたいと思います。
（すみません、便乗したような形になってしまいます）

回答No.4

noname#20895

二項道路ということであれば、建築基準法上は問題はありません。再建築も可能です。しかし私道ですので、道路の掘削等をする場合、所有者の承諾が必要になります。
将来の売却にも、建築上は問題はないと思いますが、その道路の幅員が気になりますね。やはりなるべく広い方が有利でしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
昨日役所で確認して参りましたが、おっしゃる通り、建築基準法上での
問題はないと言われました。
すでに奥の家まで水道・都市ガスも引いてあるため、今のところ、新たに掘り返す
ような需要もなさそうです。
役所でも、「私道がからむとややこしいから、前の道は広い方が
いいんじゃないかなあ」と言われました。

今のところの心配は、家の前に側溝がないことです。これを作りたいと思ったら、
売却地（セットバック済み）はともかく、売主が通路として残した部分は、
承諾が必要となることです。
あとはやっぱり、なぜ相場の半分近くもお値打ちか？ということです。
いわくのありそうな土地でもなさそうなのに、謎です。
私道と二項道路に面しているのがマイナスなのでしょうか。

回答No.3

noname#25846

不動産会社で働いているものです。

私道は建築基準法上の道路ですか？私道の場合国の許可（特定行政庁の許可）がなければ建築基準法上の道路ではありません。
建築基準法上の道路でなければ、再建築もできなければ、住宅ローンもおりません。不動産会社が銀行をだまして住宅ローンがおりる場合もあるので気をつけてください。
あと、土地の境界がはっきりしているのか気をつけてください。明示してもらうといいでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。
私道については、上図による左端の私道は、100%元地主さんの
もので、駐車をしたり出入りをするために切り売り部分から
残したと思われるため、国の許可云々は問題にならないと思います。
上図下部分の私道につきましては、不動産会社からいただいた
図面によると、「私道（法42条二項道路）」と書いてありました。
不動産会社の話によると、接道義務も問題ないとのことです。

いずれにしても、今日、土地がどうなっているのか、登記を調べに法務省に行って来ます。
また、下部の道路につきましても、役所でどのような扱いになっているのか、
確認をしてきます。

回答No.2

kyoromatu

こんにちは。

小生は法的なことは判りませんが、略図を見て直感的に少し息苦しさを感じますので買いません。

私道（法42条二項道路）のところが公道なら別ですが

お礼

ご回答ありがとうございます。
売主が土地の一部を売却、横に出入りのための道路を残す、という
当物件ですが、確かに私も息苦しさを覚えました。
そして、私道（法42条二項道路）が公道だったら、購入を検討しても
いいかと思いました。

ちなみに、全面の法42条二項道路の両端の突き当たりですが、
一方は、左右にアパートがあり、あと一方は、２棟の分譲マンションの
間を貫通して（分譲マンションは、同じ会社のもの）国道に面しています。
おそらくマンションの敷地だと思いますが、そこを抜けて普通に通行している車も多いです。

不動産会社の人は、「市道になるかもしれない」と言っていますが、
マンションの土地権利は複雑と聞いています。
おそらく、難しいだろうと感じています。