建築条件付の土地の契約、違約金等

質問

先週、立地がいい土地を見つけました。工務店さんをたずねると大体の家の工法や費用を提示後、まず土地の契約からといわれました。
一ヶ月その土地を押さえるために土地の一割を入金、そこで解約するとお金は戻ってきません。
一ヶ月を過ぎて解約するか、別の業者で建てたいと申し出るなら、土地の３割を支払う契約です。
初めてなので相場がわかりません。
相手はまず土地を押さえてといわれますが、迷っています。建築条件付の土地の契約の段取り、違約金等の値段は妥当でしょうか。

回答No.4

fujiwakaba · ベストアンサー

その契約が、通常の建築条件付きの土地売買契約と著しく逸脱している事はもうお分かりですよね。
ただ、契約というのは、相方が納得するのならどんな内容も成り立つものです。
その契約じゃないとその土地が手に入らないからと、質問者さんが相手のいいなりにその契約をしてしまったら、法的にその契約内容は成立してしまうのです。
慎重になさってください。

今回のその契約は、建築条件付き土地売買とは言えません。
また正規の建築条件付きの場合でも、非常に施主に不利な家造りとなり、海千山千の業者と強気で渡り合っていかないといいようにされてしまいかねないリスクがあります。
すでにこんなおかしな条件をいっている業者です。
手を引いた方が安全だと思いますが。

お礼

ご助言大変にありがたいです。

何度も契約書を読み返してみました。…不安でして。
契約書の内容が、法令違反でも、契約を結んだ時点で有効となってしまうのでしょうか。

建築条件がつくとして話をしていましたので、契約書の内容に疑問がありましたが、もしかして土地のみの契約として、一ヶ月で一割、それ以降は二割の契約解除の際の違約金がつき、建物の建築契約の時間的な制限はないのかなと考えています。

どちらにしろ、支払ったものはかえってきません。
家造りの交渉は、慎重にします。

大きな買い物、こんなに気を使うものかと、思い知っています。

回答No.3

oyazi2008

NO.2です。
まず、土地を押さえるために１割入金とありますが、これは重要事項の説明を受け、売買契約をするということです。１割は手付金です。業法上１割までならば保全の必要が無く売主業者は受領できます。
ですから、きちんとした売買契約が締結されるのかどうか？がまず問題です。重要事項と売買契約なしに代金を受領する事は一切出来ません。その場合はあくまで預かり金となり、契約にいたらなかった場合全額返還しなければなりません。
そして建築条件付の売買契約の場合、建物は未定なわけです。広さや価格、仕様なども決まっていない段階での建築業者を指定する条件をつけての土地の売買契約は、悪意のある例を書きますが、最初から建築が予算的に不可能でも手付金の没収を目的として、搾取するために土地の売買契約を行うことも可能なわけです。
ですから、３ヶ月が一般的ですが１ヶ月にしてもその期限までに、指定の建築業者と請負契約に至らなかった場合は、買主はペナルティー無く契約解除が可能とする条項が、契約書に記載されていますし、記載しなければなりません。
例外はありません。今回の取引は関係ない・・・というのは、業者の法令違反の勝手な解釈です。
良いですか？建売で完成物件ならば見て確認も出来ますが、これから色々と取り決めて、作っていく家つくりなわけですが、最初からそのような法令を無視するような業者に、住宅建築を任せられますか？
１００万支払ってしまったら、相手の業者はどうころんでも１００万は懐に入るような契約です。
契約した途端に、態度が変わり建物の仕様を下げたり、高く吹っかけられたりして、質問者さんがやめたい・・・・でも１００万は没収されるという契約ですよ。
支払ってしまう以上、その後に裁判等で訴えて返金はされるでしょうが（相手に勝ち目はありません）、時間もかかりますし、弁護士費用もかかります。
土地売買や建物請負契約というのは、どちらも対等な立場でお互いに権利や義務があってこそ、信頼関係が築けるものです。
欲しい気持ちだけで焦ってはろくなことになりません。本来ならばその売主業者が、上記のような法令に法った説明をして、質問者さんに理解してもらってから、契約を誘引するものでしょう。
また、土地代金の３割を違約金として受領するという様な売買契約も業法違反です。
宅建業者は、損害賠償の予定額の制限がありこれを20％以内に定めなければなりません。何から何まで法令無視の内容です。
ご注意を！

お礼

ご注意、しろうとで判断基準のないものとしては、たいへんありがたいです。感謝いたします。

昨日、家族の希望もあり、土地の契約をしました。非常に迷いましたが。
契約書には、土地の手付金として一割を支払い、一ヶ月以内なら手付金を放棄して買主は契約を解除できるとあります。
一ヶ月を過ぎて、買主の債務不履行による売主の解除では、受領済の金額と違約金（二割）の差額を買主が売主に支払うとあります。つまり二割ですね。…ここを三割と勘違いしていました。

しかし３ヶ月たっても建物の契約がされなかったときは、全額返還…などの文句はありません。

建築条件はつくけれど、もしかして、土地のみの契約だと、こういった手付金が戻ってこない契約書になるのでしょうか。

土地の値段プラス１割を支払えば建築条件が消えるそうです。

事前説明を勘違いしていました。
ただ不安なので、別の建築業者も検討してみようかとも思っています。

回答No.2

oyazi2008

まず、建築条件を付帯して販売する際は独禁や公取の規約からセット販売での違約は儲けられません。
通常3ヶ月程度の期間を設け（期限に定めは無い）その間に請負契約に至らなかった場合は土地の契約は白紙解除となり、違約金等発生しない内容の契約でなければ法令上認められません。

＞一ヶ月その土地を押さえるために土地の一割を入金、そこで解約するとお金は戻ってきません。
一ヶ月を過ぎて解約するか、別の業者で建てたいと申し出るなら、土地の３割を支払う契約です

上記の様な内容を提示すること自体が信じられませんね。
このような業者に住宅を任せるのはいかがなものかと・・・・・正直にそう思います。
売主の考え方の基本が自分の金勘定の事しか考えていないという業者です。

一般の方が知らないことを前提に、定めに反した自己都合を押し付けるような業者は、選択肢から外した方が良いと私は思いますが・・・・
当方不動産業者です。

お礼

さっそくありがとうございます。

３か月の話は、聞いたことがあるので、工務店に話してみると、この土地の場合は関係ないといいます。

もしもこの契約を結んだら、契約者に不利でも、守らなければいけないのでしょうか。
この工務店から催促の電話が何度もかかってきます。

回答No.1

IDii24

どうして土地を押さえるための費用が必要なのでしょう。購入の意思を伝えて契約しないまま、一か月押さえる理由が解りません。まずそこが疑問です。

まあ一ヶ月考えたいと云う事で、キープする事自体があまりいい事ではありませんので業者の云う通りにする必要があるでしょう。これは相場とかいうものではなく、イレギュラーな措置に対するあなたと業者との取り決めなので、言い値でしか有りません。業者はその間の損失を考えて提示してると思われますので、その土地の価値、建設業者の作業員の押さえなどの影響が加味されています。

お礼

ありがとうございます。

建築条件付なので、まず、その工務店さんが建てる建物がこちらの予算にあうのか、そこも含めてもう少し検討したいところですが、工務店さんはその間、土地を先に押さえてといわれます。

トータルの予算があわなければこちらは困るのですが。迷っています。