不動産購入後にすぐ物件を妻に名義変更できますか？

質問

すみませんが、教えて下さい。
私（公務員）名義で住宅ローンを使って店舗付住宅を購入するつもりでおりますが、店舗部分の半分を第3者に貸すことも考えており（あとの半分は妻が店を経営します）、私が公務員で副収入があってはまずいため、購入した家を妻の名義に変えた方がいいのではないかと考えております。
名義変更は可能なのでしょうか？どうか教えて下さい。よろしくお願いいたします。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

宅建業者です。

奥さんは専業主婦と言う事でしょうか。
住宅ローンを借りるのが夫だとすると、購入後に妻に所有権移転をする事は基本的には出来ません。
理由ですが、まず銀行の抵当権が付きますので、銀行の承諾無しには所有権移転が出来ないためです。銀行は貴方にお金を貸したのに、その担保とした不動産の所有権が変わる事を、おいそれと認めるはずが無いですね。

負担付贈与という方法がありますが、その場合は奥さんに収入が必要になりますね。簡単に言うと、奥さんが借金を肩代わりする代わりに所有権移転を銀行に認めさせるという事ですが、家賃収入を銀行が収入と認めてくれる事は多分無いでしょうし、それじゃ意味ありませんよね。

後は奥さんが現金で貴方から買い取る？こういう質問されるという事は、それは出来ないという事ですよね。出来るなら最初から奥さんが買えばいいだけの話ですので。

思うに、家賃は奥さんの口座に振り込んでもらったらどうでしょうか。公務員の就業規則はよく分かりませんが、奥さんの副業なら問題無いわけですよね？店舗部分を奥さんに無償で貸し出し、奥さんは家賃を取って他人に貸す。これが夫婦間でないと問題になるケースもありますが、恐らく夫婦間なので、税務署もそう目くじらを立てる事は無いようにも思います。
それに、年間110万円までは贈与税の基礎控除がありますので、その範囲内と言う事ならあまり問題視されないと思います。もちろん税務署の判断次第という側面もあり、それを定期贈与と捉えられたとしたら、問題視されるかも？しれませんが…。

ただし、公務員法の方は今一つ分かりません。

お礼

お疲れのなか夜中にご回答ありがとうございました。しかもご専門のプロの方から…　妻は今もこの物件に隣接する実家で店を経営しており、店の拡張や家賃収入、将来的なことを考えて今がチャンスという感じで購入を考えました。詳しくご丁寧なご回答で助かりました。家賃を妻の口座に…というアドバイス、ありがたく参考にさせていただき前向きに対応してまいりたいと思います。またどうかよろしくお願いいたします。

回答No.3

oochanchan

僕の父親は公務員で、かつ不動産収入があります。家は店舗併用で元々母親が店をやっていたのですが、歳とともに店を閉め、他人に貸してますよ。店子管理、家賃管理、物件管理は母親が自分でやり、賃借人募集は不動産屋(僕ですが)が請け負ってます。家は父親名義で家賃は母親名義の口座です。公務員になる前に建てたのではなく、公務員になって20年経過してから僕の工務店で建てなおした家ですねぇ。
勤め先に相談したところ、父親はお店の方の管理は一切関わっていないので家賃が労働の対価にならないと言われたそうです。父親は職務に専念しているので、結局家賃収入は母親の仕事と言う扱いになり、問題ないのでしょう。公務員は給料安いんだから、母親が家計を助ける事がいけないはずがありませんねぇ。

お礼

ご丁寧な心強いご回答ありがとうございました。公務員は給料下がる一方だし、そうですよねぇ～そういう方っていらっしゃいますよねぇ～。家がお父さん名義で、家賃がお母さん名義の口座というのもありなのですね。本当にとても参考になりました。ありがとうございました。またどうかよろしくお願いいたします。

回答No.1

novmax

不動産には名義変更という行為はありません。一般的には、相続、贈与か売買かのどれかです。

　夫婦間で売買というのは、資金面も含めて、税務署から説明を求められるでしょう。

　贈与は可能ですが、多額の贈与税が発生します。ただし、夫婦の婚姻期間が20年を経過する場合、2000万円までは控除されるみたいです。

お礼

お忙しいなか早々にご回答ありがとうございました。名義変更を簡単に考えておりました。慎重に対応していきたいと思います。またよろしくお願いいたします。