現状のままという賃貸契約（住居）

質問

知人のことで相談させていただきます。
７年前、自営業のご主人が倒れ自宅を手放しましたが、まだ借金が残っていた為、知り合いを通じて現在の住居を貸してもらいました。
かなり古い住居で、壁も所々はがれ落ち、畳も磨り減っていましたが、手を入れない代わりに敷金は不要で相場より安い賃料ということで契約しました。

家主は工務店を経営しており、敷金を払ったと思って、壁を少しやり直して畳を入れ替えてはどうか？と提案され、今まで頑張ってくれたご主人をこの状態の部屋で寝かせておくのは忍びないと、ご主人の寝ている部屋だけを直してもらい、代金（約３０万）を支払いました。

その後、大雨や台風が来ると玄関から浸水してくる、雨漏れ等々あったのですが、知らせる度に「立て込んでいるから待って」と言われて待つと、「現況で貸す約束だから手直ししない」と言われ、知り合いや友人に手伝ってもらいながら、その都度不具合を自分で直していたそうです。

１年半前にご主人が他界し、引越しを考えていたのですが、悪い事は続くもので、息子さんの会社が倒産し、夫婦が生まれて間もない子を連れ同居することになり、引越しを断念。
息子さんは職を見つけたものの、生活するのがやっとです。公営住宅に応募してみても職を持っているということで後回しになっています。

昨年の夏以降、水道料金が４万円近くなり、12月に検針員さんが「漏水していると思うから、家主に言って直して、申請して」と教えてくれたので、家主に連絡すると「現況で貸す条件だから、関係ない。気に入らなければ出てくれ」と言われたそうです。

困り果てた知人は自治会のイベントに来ていた市会議員に相談すると、弁護士を紹介してくれたので、相談に行くと「すでに７年も住んでいるし、家賃も払っている。認めたことになるから、今後もどうしようもない」と言われ、３０分の相談料を払って帰ってきたそうです。
「弁護士の無料相談があるから、もう一度行ってみたら。」とすすめたのですが、前回が惨め過ぎたので気がすすまないようです。

先週、雨が降った後、停電し「雨漏れによる漏電の恐れがある」と言われたようです。「赤ちゃんもいるし、火事になったら怖いから電気屋さんに来てもらおうと思うが費用が心配」と…。
「話し合いも一切できない、イヤなら出て行けと言われる。出て行きたくても費用がない。お父さんを恨みたくなる」と泣く姿を見ると、心労で倒れないか心配です。

弁護士の言う通りなら、契約後起きたことは全て借主の負担になるということでしょうか？
敷金がなく、相場より安い、現状で契約とはいえ住居として契約し、賃料を払っているのですから、電気・水道・ガスは最低限必要な施設だと思うのですが。
彼女はこのまま我慢するしかないのでしょうか？　お知恵をお貸し下さい。

回答No.2

Zechariah

こんにちは。

　これも酷い話ですね。

　別に名乗る必要はありませんが、私も不動産業者の一人として助言させて戴きますと、相手の家主としては、賃料等を有利な条件で貸出しているとして、勝手に有利な立場だと思い込んでいるのかも知れませんが、適正な賃料を支払って家を借りている以上、借主は民法や借地借家法によって保護され、これと同時に比較的強い権利を持っています。

　先ず今回、畳み等入居前の状況は恐らく殆ど　見栄え　の問題に過ぎないと考えられるものの、大雨等による雨漏り、水道菅から漏水が発生する状況では日々の平穏な生活を脅かす存在であるばかりか、危険な状態でもある訳ですが、賃料と言う利益を受けている貸主たる家主には民法第６０１条によって目的物である建物を借主に使用収益させる義務が生じますから、同法第６０６条の修繕義務も負い、これらは強行法規と呼ばれ、個人間の特約によって除外する事は認められませんから、借主が修理を負担する等の必要は全くなく、こうした法的根拠を相手に伝え理解を得るべきです。

　尚、こうした相手側の義務には様々な不備があった上、昨今のご時勢によって賃料の相場も下落傾向にある地域が殆どですから、賃料の値下げを申し入れても構わないのですが、今回この件は見合わせるのが得策でしょうね。

　また、弁護士も政務整理が専門であったり、刑法分野が得意であったりする場合がありますので、ご相談される際には民事を扱う一般的な弁護士が寧ろ良いかも知れません。

お礼

早速のアドバイスありがとうございました。
例え格安としても対価を得ているのだから…と思いながらも、うろ覚えの情報でかえって知人に迷惑をかけてはと心配で、
強く押してあげることができませんでした。これをきっかけに少し法律を勉強してみようと思いました。
値下げ云々よりも、できれば転居できるよう、最低でも危険のない住居にしてもらえるよう応援したいと思います。
弁護士選びのことも参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.1

takapiii

宅建業者です。

法律(民法と借地借家法)を勉強されたらいいと思いますよ。そうすれば戦う術が身につきます。

まず敷金についてですが、敷金はあくまでも滞納家賃と故意または過失による家屋の破損の修理代の担保として大家に預ける金銭です。この定義を覚えておくとよろしいかと。つまり敷金を払っていないから何も要求出来ないという事ではありません。家の不具合とは無関係です。もっと言うと、そもそも敷金はあくまでも慣習であって、法的根拠(借地借家法、民法)は無い金銭ですので、弱気になる必要はありません。

それから、賃貸借契約を交わしていなくても、借地借家法上では口頭で貸すと言っているのだから賃貸借契約は成立しています。

成立している以上、民法上は賃貸人(大家)は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負っています。それを怠った場合は大家側の債務不履行ですので、賃料支払いを拒否する権利が生まれます。

それから、賃借人(借主)が修繕した場合、民法上はその費用を賃貸人(大家)に請求できるとしています。

また、もめた事によって立退きを要求された場合、居住権があるので、法的には退去を合法的に拒む事ができます。どうしても立退きさせたいというのであれば、立退き料を請求できます。最低でも家賃の６～１２ヶ月分です。それを支払わないのなら退去しなくても構いません。(借地借家法)

契約を更新しないとか家賃を上げると言われても拒否できます。拒否した場合は法定更新となり、同条件のまま契約は法律上更新されます。(借地借家法)

http://www.tyu1.com/syakutisyakka/syakka/syakka17.html

お礼

早速のアドバイスありがとうございました。
私法律で守られているので大丈夫と思っていたのですが、もうろ覚えだったため
「弁護士にダメって言われた」と聞くと「あれ？」と思いながらも、そうなのかと思うばかりで。
今後の為にも法律を勉強してみようと思います。
ありがとうございました。