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地目について
たいへん無知でお恥ずかしいのですが、地目について教えて下さい。 『建物をたててはいけない』土地の地目は何でしょうか？農地？畑？田んぼ？ また、このような土地を宅地に変更するとなると、大変だ、と不動産屋が言いますが、手続きが大変なのか、時間がかかるのか、お金がかかるのか、どう大変なのでしょうか。 大変な目をしても、許可が下りるかどうか分からないのでしょうか？ 私があまりに分からなさすぎて、質問内容もぼやけてしまっているかと思いますが、お察し下さいまして教えていただけると幸いです。
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田、畑などの農地以外は、地目と建築できるかどうかは関係ありません。山林であっても原野であっても、家が建つ事によって地目が宅地に変わります。建築できるかどうかは地目の問題ではなくて、建築確認がおりるかどうかです。 地目が田、畑などの農地の場合も、建ててはいけないという事ではなく、建築確認がおりる条件が揃っている土地で家を建てれば地目が宅地にかわります。、ただし農地の場合は農地転用という手続きが必要になります。農地転用できるかどうかという問題がありますが、基本的には市街化区域で建築確認がおりる土地ならば大丈夫です。 農地転用の手続きについては、特に問題がなければ１か月くらいの日数と、行政書士などに依頼すると数万円程度の費用がかかります。農地を買って家を建てるということならば、売主の責任と負担において農地転用手続きをしてもらう、という交渉もアリです。
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＞『建物をたててはいけない』土地の地目は何でしょうか 建築基準法に定められた道路に接していれば建築確認は受理され建築は出来ますので、登記の地目とは関係ありません。 道路と接してませんと、消防車も入れませんので、こうした建物を建てられると行政としては、社会の平穏を保ててなくなりますので、制限いたします。 更に市街化区域、調整区域ということがありますが、これも地目とは関係ありません。 では違反建築をしたとどうなるか。業者でなく一般の方が軽微な違反の場合、建物を取り壊せとまで行政指導が出来ないのが現実です。 建て売り業者の場合は、営業ですから行政もきつく指導し、一部取り壊し命令を出す場合がありますが、一般の方にはそこまでいたしません。ただし程度の問題です。 ですから建築確認がおりない場合は、建物の骨組みは壊さずにして改築をしております。 全く公道に接していない土地での建築は、これは無理です。 また、地目が農地であれ、建築確認が無い違反建築でも、建物が出来あがれば、法務局は登記を受理いたします。 法務局は所有権を問題にしてますので、他の法律で違反でも関係なく、建物があれば登記は受理いたします。 農地に建物を建てる場合は、農業委員会の許可を要しますが、農業を仕事としていない方には関係ない問題です。 農業を仕事としている人の農地は厳しく制限されてます。 日本から農民がいなくなると、国が存立しませんので、農家の場合は制限が厳しく、そのかわり税負担を安くしてます。 質問に大変な目とありますが、大変な目にあうようなことは工務店が請け負いません。 工務店も商売ですから、法律を守って後でクレームのおきないようにしています。
お礼
該当の土地は道路に接していますので、そして現在もプレハブが建っていますので（それがもう違法らしいです）厳しい制限はされていないのだと思います。 しかし、宅地にして売ろうとすると『建物は建てられない』土地なので、大変だ、といわれ、かわりに 貸しコンテナを置いてはどうかという話になっています。工務店がリスクがあるから嫌がるのでしょうか。もう少し勉強してみます。ご回答ありがとうございました。
お礼
農地転用について、行政書士さんに聞いてみようと思います。急がない話ですが教えていただいて心強くなりました。ご回答ありがとうございました。