売買にあたっての地目替え

質問

畑を売る場合、買い手が付いたら売り手がまず地目替えをして宅地にしてから売買の手続きを進めるというふうに、不動産会社から聞いていますが、ネットで調べてみたら、地目替えの許可が降りたら1年以内に建物を建ててから畑を宅地に替える手続きをすると書いたサイトがありました。（これって買った人が行うと言うことではないでしょうか。）

意味がわかりません。
どういう順番になにをするのかわかりやすく教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

回答No.5

y-bankrupt · ベストアンサー

登記上の地目として「田」「畑」の場合は農地とされます。これを売買する際には農地法上の許可、又は届出が必要となります。

その畑が所在する都市計画法上の地域が、市街化調整区域、都市計画区域外の場合は農地法上の「許可」が必要となり、管轄する農業委員会に許可をもらいます。
その場合の許可は
1.　3条許可：地目変更を伴わない売買。購入者が継続的に農業を行う。
2.　4条許可：地目変更の許可。現所有者が使っていない場合は雑種地や建物を建築してあれば宅地として変更許可をもらいます。
3.　5条許可：地目変更を伴う売買。購入者が農地以外にする目的購入する場合。

この許可をもらいます。そのため、この場合は3条、又は5条許可をもらいますが基本的には買い手と売り手の共同申請です。
5条許可が承認された後、購入者が雑種地又は、建物建築後に宅地として申請します。
そのため、質問者さんは5条の申請のみで地目変更は通常はやりません。その不動産会社は手続き方法をご存じないだけだと思います。

そのほか、市街化区域内では許可ではなく「届出」になるのでそれほど難しい申請ではありません。

お礼

ありがとうございました。よくわかりました。
担当者は随分若い方なのでちょっと苦戦されているようです。
その土地に詳しいベテランの方ならスラスラできると思いますがもう仕方がないので一緒に頑張ろうと思います。

回答No.4

BUN910

私は農地を買って家を建てました。
購入した後に農転手続きを行い、許可が下りてから土地の造成や建築に着手しましたよ。
(私の住んでいる地域は割と簡単に許可が下りましたね)

お礼

ありがとうございました。やはり売手は申請まで行えばよいのですね。

回答No.3

KZ1105A1

NETの情報は事務的な事ばかりで、実務は全然書いて居ないのが実情ですよ・・・
農地は単なる地目ですが、それにより現状の判断は出来ません。
実際の取引では、農地は「農業委員会」に申請して許可が降りないと、取引出来ません。その許可が問題です。（その理由）
農家が相続等で子に名義変更は簡単ですが、他人への売買は簡単に出来ません。司法書士、家屋調査士に依頼すれば・・・そんな簡単にはいきません。彼らは事務的に申請する書類作成～代理申請するだけ。

農家が自宅を建てる場合は問題ありません。
他人が売買後、建物を建築する場合、農地委員会の許可証明をもらい、地目変更し宅地に変更～建築です。
農地委員会は場所により年数回しか開催していません。

お礼

ありがとうございました。売りてはまず申請をするのですね。

回答No.2

fujic-1990

う～ん。

　たしかに、私の記憶でも、田に倉庫を建てて第三者に貸してから、賃借人の強い求めに応じて地目を変更したことがあるので、買った後で、あるいは家を建ててしまって既成事実を積み上げてから地目変更手続きをすることもできるようです。

　けど、100％まちがいなく変更できるという保証はあるんだろうか、と思います。まあ、宅地へ変更すれば税金が上がりますので、役所も「喜んでぇ」の声とともに変更に応じてくれるものと思いはしますが。

　上記の例と違い、不要と判断した土地を売るとき、売り手である私が地目変更をしてから売りに出したような記憶もあります。

　昔のことだし、買主から強硬に申し入れを受けたというような話ではないので、売却の時の記憶は曖昧ですし、法律上どうなっているのかわかりませんが、万に一つでも変更許可が降りない可能性があるとなれば、賠償責任が恐いです。

　買主としても、「地目の変更をしてください」と売主に要求するんじゃないでしょうかね？

　都市計画で「逆線引き」されていたりしたら困るでしょうから。

　買主と相談して、どちらでもＯＫという理解でいいんじゃないでしょうか。

　（0時をもってＡＤＳＬが終わります。しばらくアクセス出来ませんので補足回答を求められても、回答できません）

お礼

ありがとうございました。不動産会社にもっと聞いてみます

回答No.1

FattyBear

詳しくは下記に説明がありますが、宅地への地目替えは建物を建てた後に行うことができます。ですから基本的に土地を買った人が建物を建てた後に地目変更をするそうです。下記をご覧ください。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/tochi/tochi_knowhow/chimoku/

お礼

ありがとうございました。地目替えをするのは買い手のようですね。