地目が畑では住宅ローンの抵当権がつかない？

質問

お世話になっております。
このたび、市街化区域の土地を購入することになり、手付け金も支払いました。分筆費用は売り主さんの都合で買い主の私持ち（これは変わったことなのでしょうか？）なのですが、現状は畑で、家を新築してから宅地に地目変更したら良いと不動産屋さんから説明を受けました。住宅ローンの仮申請も通り、本審査になってから、現状畑のままでは銀行が抵当権を設定できないため、信用保証協会から許可が下りない、ローンが通らないと銀行から説明を受けて困っております。年末決済予定なので、畑から雑種地に法務局への登記が間にあわない場合も考えられるそうです。
不動産屋さんの説明では農地転用の許可も取っているので、住宅を建てるための土地購入であることは明らかであり、雑種地に住宅を建て終えてから宅地転用する例も多くあるとのこと。
私は素人ですし銀行の言い分が正しいのでしょうが、かなり前から現状畑の土地だと銀行には相談して仮審査も通っているので、年末の決済間近になって困っております。どうするべきでしょう？

回答No.2

0621p · ベストアンサー

分筆費用は売主負担の事が多いですが、買主が分筆費用を持つのが売却の条件なら仕方ないですね。

＞住宅を建て終えてから地目変更する例も多くある
と言うよりも、住宅を建てるか、すぐにでも建てられるような状態にならないと宅地への地目変更はできません。５条申請の届出が済んでいる事を銀行に説明するしかないと思います。
銀行の言うように畑では無理なのであれば、現在の地主に農地転用４条申請で雑種地などへの地目変更を先にしてもらうしかありません。農地転用の届出もやり直しになり（やり直しできるのかどうかわかりませんが）時間がかかるし、雑種地にするための整地費用も必要になり、かなり面倒な事になると思います。

お礼

よくわかりました。ありがとうございました。

回答No.1

dr_suguru

＞不動産屋さんの説明では農地転用の許可も取っているので

市街化区域ですから
「許可」じゃなく「届出」。

＞雑種地に住宅を建て終えてから宅地転用する例も多くあるとのこと。

多くありません。
農地法5条で取得し
確認申請の検査済添付で
宅地に地目変更が普通です。

＞現状は畑で、家を新築してから宅地に地目変更したら良いと不動産屋さんから説明を受けました。
↑
これが正解です。
http://www.chosashi-hyogo.or.jp/qanda/qa_13.htm

＞銀行の言い分が正しいのでしょうが

相手の主張ですから
良いも悪いもありません。
5条届出書で話をしましょう。

お礼

お答えいただき、ありがとうございます。