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相続人の多い土地の取得方法とは？
- 相続人が多数いる土地の取得方法について教えてください。
- 市の所有でありながら個人所有名義のままの未登記地を市に所有権移転する業務に携わった経験があります。
- 相続人が多数いる未登記地の整理にはどのような方法があるのか、また登記手続きを簡略化する方法はあるのか知りたいです。
- todoke-head
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質問者が選んだベストアンサー
〉途中から時効取得に切り替えることはまずいという解釈でよろしいでしょうか？ そのとおりです。 土地全部について、時効で取得したことを主張するわけですから、 寄付を原因として所有権移転登記をしてしまうと、 市が時効取得していないことを自ら認めることになります。 ですから、寄付してもよいという相続人についても、 登記関係書類は時効取得とする必要があります。 〉土地を取捨選択する必要があるということになるのでしょうか？ 対象地が複数あるようですが、全部について時効取得とした方が良いと思います。 この土地は寄附、あの土地は時効取得、となると市の主張に一貫性がなく、 時効の裁判になった場合、裁判官の心証が悪くなると思います。 〉具体的にどのようにすればよいでしょうか？ 寄付に承諾する相続人に対しても、「登記手続きの都合上、便宜的に時効取得とする」と説明し、 時効取得を原因とする登記承諾書（印鑑証明書付）、登記原因証明情報をもらったらどうでしょうか。 登記関係書類の書式等については法務局に相談した方がよろしいと思います。
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- Karlhelmut
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> 一度は相続人全員に事情を通知（説明）する必要があると思う・・・ そのとおりです。 > 寄付の契約書等には、〇〇分の〇〇という相続分の明示をして協力願えば良いのでしょうか？そして、同様に登記の方も、〇〇分の〇〇という相続分のみ登記すればよいのでしょうか？ 契約書、登記原因証明情報、登記承諾書には法定相続分を記載することになります。 また、代位で相続登記を嘱託することになりますが、承諾をもらった相続人の持分のみ相続登記ということはできません。 一旦、法定相続人全員に相続登記をして、承諾した相続人の持分を市へ移転することになります。 > いきなり時効を主張し訴訟を提起することはあまりにも荒っぽいので、市としては、その前段で一度は協力をお願いし・・・ そのとおりです。 > 極力件数を減らすために、可能なところから所有権移転登記を済ませたいという思惑・・・ 時効取得は、相続人全員に対して援用しなければならないと考えます。 その土地全部を市が時効取得しているからです。 承諾した相続人の持分については寄付を原因として市へ移転登記し、 残りの相続人に対しては時効を主張するということは、矛盾します。 したがって、 時効取得を原因とする移転登記の承諾をもらえばいいと考えます。
お礼
Karlhelmutさん早々のご回答誠にありがとうございます。 どうもすみません。またまた質問なのですが… 片っ端から任意で寄付の協力を得るのと、時効取得するのとは同じやり方で始める訳にはいかないのですね。任意で寄付をお願いしていき、交渉が難しい人が現れたからといって途中から時効取得に切り替えることはまずいという解釈でよろしいでしょうか？ だとすると、時効取得しようとする土地は、最初からそれを前提に交渉すべきであり、あくまで任意で寄付を受けるのであれば、相続人全員からの承諾が可能かどうかを見極めてから交渉に入るべきだと考えればよろしいでしょうか？ つまり、時効取得という荒っぽい手法を極力とらないように進めるのであれば、相続人数等を吟味し、土地を取捨選択する必要があるということになるのでしょうか？ 最後に、時効所得を原因とする移転登記の承諾をもらうとは、具体的にどのようにすればよいでしょうか？自分で考えろと怒られそうですが、Karlhelmutさんの主観的な考えで結構ですのでご教示ください。
- Karlhelmut
- ベストアンサー率60% (27/45)
> 市の所有でありながら、個人所有名義のままになっている 昔、市が個人から売買等により所有権を取得したにもかかわらず、 そのとき移転登記がされていなかったということですよね。 > 相続人１人１人に任意で、片っ端から○○分の○の相続分のみの土地の提供と登記承諾の了解をとりつけ、地道に登記することなどはできないものなのでしょうか。 できます。 過去に登記名義人が市へ譲渡したという経過があるので、 本来はその事実どおり登記する（相続人全員が登記義務者となって 市へ移転登記する）のが正しいのでしょうが、 相続人に所有権移転登記をして、その相続人から改めて寄付等を 登記原因として市へ登記することも可能でしょう。 > もっと簡単に登記にこぎつける方法はないものなのでしょうか。 相続人からハンコをもらわなくても登記できる方法としては、 １．相続人は登記義務を承継しているので、その登記義務履行の判決を得る。 （ただし、登記義務について消滅時効が完成しているかもしれない） ２．市が時効取得しているとして、その判決を得る。 （ただし、時効完成後の第三者がいる場合は負けるかもしれない） ３．その土地の固定資産税が滞納されていれば、滞納処分として公売する。 １．２．３とも、相続人全員を相手にする必要があるので、 地道に相続人全員からハンコをもらうしかないと思います。
お礼
Karlhelmutさんご回答ありがとうございます。とても参考になります。 相続人に所有権移転登記をして、その相続人から改めて寄付等を登記原因として市へ登記することも可能でしょう。 とのことですが、その具体的な方法をお教えください。 一度は相続人全員に事情を通知（説明）する必要があると思うので、その際、寄付で協力いただけないか願いするようなやり方をとれれば、何度も通知を送ることなく、話の内容も手っ取り早く理解でき、そこから交渉を始められると考えるのですがいかがでしょうか？ その場合、寄付の契約書等には、〇〇分の〇〇という相続分の明示をして協力願えば良いのでしょうか？そして、同様に登記の方も、〇〇分の〇〇という相続分のみ登記すればよいのでしょうか？ 実は、市はKarlhelmutさんの回答にもあった時効取得を検討中なのです。全部ではなく移転困難と思われるところだけでもそのような手法を取ろうかと考えているのです。しかし、いきなり時効を主張し訴訟を提起することはあまりにも荒っぽいので、市としては、その前段で一度は協力をお願いし、交渉しながら移転困難なものを判断していくべきと思っています。時効取得にも、多くの時間や費用を要すると思われますので、極力件数を減らすために、可能なところから所有権移転登記を済ませたいという思惑から、このような質問をさせていただいてる次第です。良い解決方法に知恵をお貸し願えれば幸いです。
お礼
Karlhelmutさん何度もお答えいただき本当にありがとうございます。しかも早々に回答していただいて、私も仕事を停滞させることなく助かっています。本当に感謝してます。 おかげさまで段々と方向性が見えてきました。Karlhelmutさんのアドバイスを参考に、時効取得を取得原因として了解を取り付けるところから始めていきたいと思います。なんとなく自信も持てるようになりました。 また、分からなくなったら質問をするかもしれませんが、そのときは、今回のようにお答えいただけたら幸いに存じます。