建築条件付き物件 住宅ローンについて

質問

建築条件付き物件　住宅ローンについて

　建築条件付き物件を土地／建物共に契約して、現在住宅ローンの申し込みを仲介業者に一任している状況です。
　当方の思惑としては、フラット３５sに魅力を感じており、その線であたってもらうようお願いしております。

　ただ、当該物件は当初フラット３５s仕様ではないとの事でした。そこで売主さんに、省エネ基準を満たすように、建築材をs仕様の物を使用して建築してくれるとの事でした。
　しかし、この売り主さんは３５s仕様の建物を造った事がないとの事なので、フラット３５sの承認が降りるかわからない、わからないが、もし降りなかった場合は都市銀行からの融資を使って契約してくれとお願いされました。
　念のため、都市銀行の金利など、どういった利率や内容になるのか知らせられないまま今にいたります。契約時に伺ったら、現在の各行の店頭金利並みになるよとの事なので深く聞きませんでした。（s仕様になるので多分フラット大丈夫だよとの事もありまして）

　これには続きがあって、素人目で金利が安いと思い、新生銀行や住信SBIを使って下さいとお願いしたら、この２行を含め外資系はローンの支払いが一回でも遅れるとすぐに競売にかけられるから、金利だけでみないほうが良いと含みをもたされました。
　それで先方の進める東三と三井住友、これがダメなら他の銀行に審査を申し込みますとの覚え書にサインをしました。

　しかしながら、別件で質問させていただいている件など、いろいろ疑問に感じる事が出てきております。仮にローンが組めたとして、フラット３５sならコチラの希望する所なので問題ないのですが、他行で通った場合それに準じた条件で支払わなければいけないのでしょうか？
　先ほど申し上げた別件の事が現在ありますので、可能ならば手付け放棄する事なく解約にこぎ着けたいのですが。。。

　長くなってしまいましたが、ローンの内容を知らせられないまま審査を通された場合の扱いや新生銀行さんなどはダメだよと即断した仲介業者の対応などでアドバイスがあれば、ご教授ください。

　こちらに確認の不手際があるのは重々承知ですが、仲介業者の度々の対応に往生しております。
　http://okwave.jp/qa/q6262741.html

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

No.1です。

少々業者のいいなりで事が進んでいるようですね…。
まず、知識としてお話しますが、建築条件付きというのは前回の回答通りグレーゾーンの販売方法で、独占禁止法に抵触するお話です。しかし現実には大変多い販売方法であり、業界では自主規制として停止条件を課しています。そのひとつが建築請負契約を交わせない場合の土地売買の白紙解約ですね。
建築請負契約というのは、施主の希望を聞き、設計をし、部材を決め、設備を決め、引渡予定日を決め、さらには総額費用を算出し、もちろん住宅ローンを使用するのであれば、フラット35S等の要望を満たす事と、事前審査を受けて、ローンの金利に関して納得した上で、初めて建築請負契約を交わすものです。
しかし悪質とまでは言いませんが、不誠意な業者は土地売買後のまともなプランも上がらず費用もどんぶりのままに、客を逃がさないよう建築請負契約書に記名押印をさせます。
こんなスタートではいい家が建つはずがありません。すべての賽は業者が握ってしまうわけですから。

フラット35Sにしろ、手慣れた業者なら幾度か設計審査(もしくは住宅性能表示制度)を受けてますので、どうあればフラット35Sに適合するかは理解出来ているはずなので、建築請負契約前に、施主も適合に確証が持てます。もちろん特約にも記します。それが何も決まらないうちに契約をさせるのですから、施主は家が建つまで不安に苛まれますね。

しかし、業者も手堅く行こうとポイントポイントで覚書を交わさせる等、悪質とは言いませんが、逃げ場を失っているように思います。ある意味迂闊ですね。簡単に同意し、印を突いてはいけません。
住宅ローンはフラット35Sという記載も無ければ、金利に関してや、金融機関名が無い以上、業者の言うとおり、他行で通った金利を受け入れないと貴方が違約になります。手付放棄はもちろん、履行に着手していれば損害賠償です。

アドバイスとしては、とりあえず今までの不満について、あるいは進め方について早めに書面にて異議を申しださないと、今の状態ではすべて業者に分がありますので、恐らく解約は無理です。
戦うなら、不透明なままに契約した、あるいは内容をちゃんと理解した上で契約したわけではないと主張し、いわゆる消費者契約法を持ち出して、「誤認による取消し」「困惑による取消し」を求めるしかないように思います。法律家では無いので正確には分かりませんが、宅建業法や民法では難しいかもしれません。

もちろん契約の見直しは要求できますが、業者は貴方が既に記名押印した以上、拒否する事は出来ます。修正ポイントとしては、「建築確認申請時に設計検査申請を同時に行い、フラット35Sの書類を取得する。」とか「売主の責において完成検査までにフラット35S適合を取得する」といった文言と解除条件を記する。かつ金利に関しては、借りたい金融機関とギリギリ譲れる金利を記載し、これも解除条件とすると言う事です。
そこまで受け入れるかどうかは、貴方の主張の強さにかかっていると思います。

ちなみに、
>物件価格に対し、１００万円ほど上乗せで申請しております。

つまりはどんぶり勘定なので価格を上げて余剰金を作る…。平たく言えば、詐欺です。咎められる事は稀ですが。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

　参考にさせていただきつつ、実行に移したいと思います。

補足

先ほど仲介業者に確認を取ったところ、金融機関名と金利タイプは（口答レベルですが）確認しました。（金利は未確認です、引き渡しが４月頃の予定な為、利率が幾らになるか判らないみたいです）
　ただ、契約書上は、上記回答の銀行が落ちた場合はローン先はその他の都市銀行から探すという事なので、こちらも文面にて見直しをお願いしてみます。

　また、別件の質問の件については「いつ頃マンションが建つんですか？」と聞いてみた所、
「看板は建っているけど、完成予定は未定だからわかりませんね」と話しておりました。
これはつまり仲介業者も更地にマンションが建つと認識していると取れると思わるのですが、これも口答なので証拠になるか不明です。

　takapiii様のご指摘通り、文書にて提出しようと考えておりますが、なにぶん初めてこういった交渉をするので、抑えておかなければいけないポイントがあればご指南いただけると心強いです。

　「ローンの融資先や金利タイプの明示」と、「重要説明事項の近隣建築予定　知らない」の部分を伝えたいのですが、一緒に盛り込むと契約する気があるのかないのか支離滅裂な文面になりそうです。

　基本は重説の虚偽（多分）を幹として、住宅ローン申込みの不透明さも付随させる形でしょうか？そもそもローンには触れない方がよいのでしょうか？

　また、素朴な疑問ですが、フラット３５ｓ対応はその仕様に沿って資材を用意し、その仕様で建築できるけど（見積もり済み）、適合証明がおりるかどうかは判らない、という曖昧なものなのでしょうか？「フラットの実績がないからね。おそらく大丈夫だけど」とか言われているとますます不安になります。

　お時間があれば、また是非アドバイスをお願い致します。
　私自信、混乱してきていて、理解不能な文章かもしれませんが、そうであればご指摘ください。

　業者さんに通達する書面については、宅建協会や弁護士さんに聞いてみようと思います。

回答No.4

takapiii

>後者の場合、今回の虚偽もろもろに伴う値引きの割合というのは相場があるものなのですか？

実はこれに回答すると弁護士法に抵触するんですね。とはいえ匿名のQAサイトですので、深い問題にはならないと思うので、簡単に答えます。
2階建ての住居の近くに6階建てのマンションが建った場合、位置にもよりますが日照妨害と通風妨害と言う二種類の住環境の悪化による資産価値の減少があります。通常はマンションを建築したデベロッパーに対して損害賠償となるのですが、今回はそもそも販売時点でマンションの建築が決定していたという経緯があるので、損害賠償ではなく資産価値減少による価格調整となりますね。

日照にしても風害にしても「レベル」と言うものがあり、そのどれに該当するかにより実は大きく違ってくるのですが、相場観としては、レベル１程度で物件価格の10％、レベル4以上で物件価格の40％です。もしその物件が3000万円だとし、それほど酷い住環境の悪化じゃない(レベル4は日照が0になるとか風害が秒速20メートルとかなので、相当な高層ビルですね)と思うので、10％と計算して300万円。後は交渉次第です。

まぁ現場を見てないので、あくまでも参考までとしてください。大外れかもしれません。

>また、この様なやり取りが行われた後、実際に無事家が建つのでしょうか？

問題なのは仲介業者であって、工務店の施工レベルの話ではないので別問題です。確かに施工レベルを落とされるのはという不安感は出るのは事実ですが、新築で建てる家ですので、品確法を考えると手を抜く事は難しい時代ですから、むしろ「うるさい施主さんだなぁ」と言う印象を相手に与えると、手を抜きにくくなります。
実は私も建築会社もやっているので、その感覚はあり、契約で揉めた施主さんの家は気を使います。そういうものです。ただこれも施工会社の資質によるので、私は何の保証もできませんが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
　大変参考になります。

　また進捗があれば報告させていただきたいと思います。

補足

takapiii様をはじめ沢山の方々に長らく貴重なお時間をいただき、また有益なアドバイスを幾度となく賜り本当に感謝しております。

　結論から申し上げると、今件は白紙撤回となりました。

　皆様のアドバイスや、自分で様々な機関に問い合わせさせていただいた事項をもって仲介業者との交渉に臨みました。売り主は全く参加せずです。
　仲介業者の切り出しは「重説時に「近隣計画　知らない」と告知したのは、宅建主任が看板を見落としていた為だ。あくまで故意ではない。でもごめんなさい。」「但し、売り主は買い主（私）にマンションが建つよと伝えている筈だ」（そんな説明は受けてはおりませんが、これは水掛論なので黙って聞いていました。）との事でした。

　しかし、「売り主が本当に私に事前に告知したならば、仲介業者が説明した重説内の「近隣計画　知らない」は矛盾しないのか？」
　「売り主は事前にマンション計画を買い主に説明してるのに、重説時には知らなかったと主張するのか？これ虚偽でしょう。」
　と仲介業者に詰め寄ったら「あ、そうですね。はい、虚偽ですね。。。」との事でした。

　私は一瞬、「はい？今認めました？」。。。とあっけに取られて、しばらく仲介業者と私と妻とで沈黙が起こりました。
　回答いただいた皆さんのお知恵をもっていざ交渉に望んだのに、思いっきり肩すかしをくらいました。

　あげくには「誰にでも間違いがあるでしょ、売り主だって１００万のローン上澄みやフラット３５sの対応に動いてくれているのだから。お互い信頼関係が云々…」「そんなに信頼できないなら、契約なんかしない方がいい、あなたの為に」という開き直り状態。

　不動産売買の契約とは、「間違ってました。テヘヘ。」で許されるような簡単な物なのでしょうか？こちらは無い知識の補完を、皆様の善意のアドバイスに頼り、心労を重ねて今日その場に臨んだというのに。。。
　「それは確かに人間ですもの、間違いはありますよ、ただ信頼関係を云々いうなら、なぜこの場に売り主はいないんだ！まずは非を認めて、謝罪の後に、お互いが歩み寄れるならば、そこで初めて築いていけるものが信頼ではないのか！」
　と、つい感情的になって伝えてしまいました。反省点です。

　まあ、そんな一言も仲介業者は意に介さず、
「そんな完璧な条件を求めるなら、不動産契約など出来ないから、白紙撤回でいいですよ、ごきげんよう」
　みたいな感じでした。　
　完璧な条件？私の主張はそれ程のものですか？契約には万全を期すものではないのでしょうか？私が理想主義過ぎるのでしょうか？

　つい、長文になってしまいまいしたが、冒頭の通りこの件は白紙撤回で収まる事となりました。まだ手付け金は手元に戻ってきておりませんが、手付け金変換を明記した解約書面に合意し、それを持って一応の収束となりそうです。

　いづれにしても、皆様のアドバイスが私を支えてくれた事は間違いありません。
　この場でしかお礼を申し上げられないのが恐縮ですが、本当にありがとうございました。

回答No.3

takapiii

No.1です。

>適合証明がおりるかどうかは判らない、という曖昧なものなのでしょうか？

フラット35S以前にフラット35は証券化支援住宅技術基準の確認書で確認できるので、事前に適合しているかどうかは判断できます。
確かに施工主が検査する訳ではないので、分からないという回答される場合はありますが、我々の場合は契約書内で適合する事を条件とするので、資材に関しては当然適合出来るものを選び、S特有の設計に関しては、適合するまで修正します。
しかし特約にないのであれば、工務店側もそういう反応になって当然かもしれません。仮に適合できなくても契約は破棄されたくないので。

今後の対応に関しては、貴方がどうしたいかが柱になりますよ。解約したいという気持ちが強いなら、全ての不満を盾に解約を迫るという事になるので、記載としては解約したい理由として、「隣地のマンション建築について告知されなかった、フラット35S適合について明確な回答が貰えなかった…云々。それらの事を鑑みて契約は解除したい。その際手付金に関しては全額返金していただく」と文書化するだけですね。

まずは回答待ちし、結果、契約解除が出来ないというのであれば…。
「このまま契約を続行するが、その際隣地のマンションについての不備に関して、相当の値引きを要求する。かつフラット35S適合を条件とする。」と言う条件を突きつける。これ以上は引けないが、契約は続行しましょう。と向き合えばよろしいかと。

経験則から言うと、かなり難し局面です。強く出るしかありません。

お礼

takapiii様　質問の度にご回答くださり、本当にありがとうございます。
　ほぼ私専属の専門家の様になっていただいてるので、心苦しいのと感謝の気持ちとでいっぱいです。

　不動産関連業協会の方に相談にのっていただいたところ、確かに建築予定の件は虚偽に近いから、売主に掛け合ってみて解決策を図ってみてください、それでも埒があかなければ都の不動産業課内に掛け合ってみる事をお勧めしますと教えられました。明日早速伺おうと思います。

　解約の気持ちが強いので、その線で行きたいと存じます。（１点だけでも虚偽の部分があれば、その他になにかないの？と疑ってしまう自分がいます）
　ただ、私の周りはそんなに騒がなくてもいいんじゃないかと言っているので、家族会議を開いた結果、アドバイスいただいている後者の選択肢をとるかも知れません。

　後者の場合、今回の虚偽もろもろに伴う値引きの割合というのは相場があるものなのですか？それを期待するわけではありませんが、足元を見られるのも嫌な感じなので、知識としてこれくらいが妥当だよというのが有ればお知らせください。
　また、この様なやり取りが行われた後、実際に無事家が建つのでしょうか？
　売主さんが気を悪くして（値引きもされたし）手を抜いて作ってしまおうというケースが
素人の私には想像できなくもありません。（これも虚偽の報告をされた経緯からどうしても付きまとう懸念事項です。）

　厚かましい依頼で恐縮ですが、もしお時間が許せばお教えいただけると幸いです。

補足

takapiii様、お世話になっております。

　ほんの少しですが、進捗がありました。
　別件の質問でも補足したとおり、仲介業者が重説に落ち度があった事を認めました。
　今週末再度説明させていただきたいとの事で、出向こうと思っております。

　せっかくtakapiii様にアドバイスいただいたのに、白紙にしたいとまでは言えませんでした。申し訳ございません。。。
　消費者センターや不動産適正取引推進機構にも同様の質問したところ、順を追って業者さんに説明を求めたらどうかと言われた経緯もあり、やんわりと重説と違う現況だけどどうなんですか？と売主・仲介業社に伺ったら、仲介業者が上記の通り説明をしてきました。

　これを受けて、今度こそtakapiii様のおっしゃる通り強気に白紙まで迫りたいと思います。そこで質問なのですが、
　この様なケースになった場合、売主・仲介業者はどういう出方をしてくるものなのでしょうか？
　あくまで「契約してくれ」と、迫ってくるのでしょうね。。。多分。
　（住宅ローンの仮審査は取り下げてもらっており、希望していたフラットについては手つかずのまま申し込んですらおりません。これもいかがなものかと。。。今となれば幸いですが）
　それとも審査も落ちたし、「小うるさい客には売らないよ」となるのでしょうか？

　抑えておかなければならないポイント等があればご教授いただけると幸いです。
　もしお時間があればで結構なので、以上の件よろしくお願い致します。

回答No.1

takapiii

他の質問で回答した建築及び宅建業者です。

>新生銀行や住信SBIを使って下さいとお願いしたら、この２行を含め外資系はローンの支払いが一回でも遅れるとすぐに競売にかけられるから、金利だけでみないほうが良いと含みをもたされました。

そんな事はありません。この一言だけでもこの業者の裏事情が見えてきます。

しかし、良く分からないのですが、通常住宅ローンを利用する場合、ローン条項と言う特約を記載しますね。それはありませんか？
そもそも建築条件付きで販売する土地というのは、違法とまでは言いませんがグレーゾーンの販売方法です。ですので通常、停止条件や解除条件を記しますね。停止条件は建築請負契約を交わせない場合は土地売買に関しても契約締結日に戻って停止とする事ですが、解除条件は住宅ローンの決済が降りなかった場合に同様に契約締結日に戻って解除するというものです。それをローン条項と言いますが、土地の売買契約にも建築請負契約にも必ず記し、真っ当な不動産屋の場合は、金利、借入先、返済期間全てを記載するものです。
それがもし無いのであれば、契約書の修正を要求してもいいかもしれませんね。条件を突きつけなければ、誰も動きません。黙っていても、状況は貴方の有利な方向には進まないものです。

お礼

takapiii様
　別件の質問と併せ何度も親切なご回答をいただき、本当に感謝しております。
　ありがとうございました。

補足

＞通常住宅ローンを利用する場合、ローン条項と言う特約を記載しますね。それはありませんか？

　あります。これには１１月８日までにローンの審査で落ちた場合は解除になるとの事でした。（手元に書類が無いので、正確な文言が記せません。申し訳ございません）
　その借入先、返済期間はあるのですが金利は明記されておりません。
　ここで前回質問させていただいた「現在の各行の店頭金利並みになるよ」の話になりました。都市銀行さんの借入額は返済シュミレーションで当落ラインギリギリのところです。
　（諸経費分に充てる現金不足分も併せて借りるよとの覚書にもサインさせられました。
　物件価格に対し、１００万円ほど上乗せで申請しております。これはよくよく調べてみると問題なのではという所でも頭を悩ませております）

　審査に落ちてしまえば、この銀行の件はなんの事はない問題なのですが、上記の通り仲介業者さん側で不透明な（私に対して）借入条件でむりやり融資を勝ち取ってこられても、「契約書通りだから」といって借りなければならないものなのかと不安になってしまいます。

　takapiii様のアドバイス通り、（今回は金利タイプと金利の部分のみになりますが）契約書の修正は可能なのでしょうか？

　これから仲介業者にも確認します。