住宅ローン、物件担保評価による減額について

質問

ある銀行に住宅ローンの審査の申請をし、ローンの減額を提示されました。（フラット35ではありません。）
減額の理由は私ども借り主自身の要因ではなく、物件担保評価によるものであると言われました。場所は杉並区の丸の内線の某駅より徒歩数分の土地であり、土地の評価そのものは高いと考えております。ごく狭い土地ではありますが、土地の要因で下げられるとは考えにくいです。
そうすると、やはり建築物そのものの評価でないかと思います。分譲の新築木造3階建てで現在建築中です。
とたんにこれから立つその家への不安や、その建築会社、仲介不動産に対して不信感を持つような気持ちになってしまいました。
物件担保評価のために住宅ローンの減額提示される要因は、どんなことがあるでしょうか。どうかお教えください。その場合、フラット35の確認はおりないでしょうか。

回答No.1

noname#39684 · ベストアンサー

物件担保価値を決めるのはほとんど土地です。

ご自身で「土地の評価そのものは高い」と思っていても（あるいは購入価格が高くても）銀行が設定する評価額が低ければ、減額となります。

家の欠陥が明らかになっている場合はともかく、新築の建物の評価は建物の価格で決まります。けれども評価価格は家のほうが低い割合になります。お書きになった「家への不安」は全く逆です。
例で示します。

2000万円の土地があったとします。そこに1000万円の家を建てるとします。建売としては3000万円の物件です。
土地には80％、家には60％の担保評価をしたとすると：
1600＋600＝2200万円借りられます。

ところが、1000万円の土地に2000万円の家を建てた場合、
800＋1200＝2000万円、ということになります。

つまり、建売住宅の土地と建物の価格の比率が土地に少ないほど、担保評価額は低くなります。

建売住宅は総額ですから、例えば
(1)総額3000万円の木造２階建ての建売　と
(2)総額3000万円の木造３階建ての建売　では

(2)のほうが担保評価額は低くなります。土地の価格に占める割合が低いからです。

ですから、建物が心配なのではなく、土地の価値が期待するより低い、あるいは建売価格の中で土地の割合が低い、ということなのです。

お礼

ありがとうございました。
丁寧に分かりやすく説明してくださり、本当に安心しました。
たしかにとても狭い土地なので、私どもが思っていたほどの
価値はなかったということなのでしょう。
お時間割いていただき、本当にありがとうございます。