不法・不誠実行為な宅地造成による損害について

質問

不法・不誠実行為な宅地造成による損害について

隣地土地で５～９月の間に１，０００平米未満の宅地造成工事が行われました。
工事にかかる説明は発注者・工事業者から全くなく、当家の敷地に作業員が無断で侵入する・当家敷地を無断で使用する・境界杭などの工作物を勝手に撤去損壊する・騒音振動を抑えるなどの対策を採らない・法律で定められた届出を行わず削岩機を使用するなど、著しい不法・不誠実行為が連日繰り返されました。また、工事により約１．６ｍ程度の擁壁が北・東側に設置されたため、当家の不動産評価が概ね５％程度低下するとの話をある不動産業者から教えてもらいました。

境界杭を無断で抜かれたときに、発注者・工事業者に「責任をもって説明・謝罪しなければ工事差し止めの仮処分申請を行う」と伝えたところ、大慌てで釈明に来ましたが、擁壁設置後は不法・不誠実行為に対する抗議を行っても「下請業者に任せてある」とされて全く相手にしてもらえませんでした。また、下請業者についても、のらりくらりと対応を引き伸ばし文句を言ったときには謝るのみで、誠意ある対応を全くしてもらえませんでした。市役所や警察も「民民の話なので立ち入れない」というばかりでした。

工事の施工を見ていても、かなりいい加減な工事を行っているように見受けられ、工事が終了し宅地分譲の広告が出た後に、測量ミスにより道路敷地が他人の土地にかかっている・分譲地間の壁が設計箇所よりずれているなどの不具合が発生して手直し工事を行うなど、擁壁の安全性にも疑問がもたれる状態です。

このため、発注者・工事業者に以下の点を求めたいと考えています。

１　擁壁設置により低下した当家敷地価値の損失を補償すること
２　設置された擁壁が防災上問題ないことを第三者機関に調査・証明させること
３　工事中の不法・不誠実行為に対する謝罪及び不法行為並びに精神的苦痛に対する補償をすること
４　今後同種の工事を実施する場合、不法・不誠実行為を行わないことを約束する書類を配布すること

法律相談では、いずれも法律的には求めることは難しく、３の不法行為・精神的苦痛に対する補償のみ請求できる可能性があるが、補償が行われるとしても数十万円程度となるため、弁護士を立てて訴訟してもメリットがないとのアドバイスがありました。

発注者・工事業者は２期工事も考えているようで、同じような不法・不誠実行為が繰り返される恐れが高いため、本人訴訟を起こしても１～４について法律的に解決をしておきたいと考えています。

弁護士会のあっせん仲裁や裁判所の調停も考えましたが、相手方は聞く耳を持たないため、訴訟をせざるを得ないと考えています。

もし、これと似たようなケースをご存知の方・経験した方があれば、どのような対応をしたか教えていただければと思います。
また、訴訟以外でなにかよい解決方法をご存知の方がありましたら、情報を提供していただければと思います。

雑駁で申し訳ありませんが、お知恵をお借りできればと思いますので、よろしくお願いいたします。

回答No.2

lalabee

訴訟等では弁護士の回答の通り　受忍の限度があるので質問者の満足することが出来ないと考えられます。
不動産の価値が５％低下との不動産業者の話しなので信憑性が薄いです

工事が終われば業者は、何を言っても無駄です

但し　土地の形状や境界と既設建物との間隔などが解れば　新たに相手に聞いておかなければならないことがあるはずです
今までのことは　我慢して　まずは隣にどのような建物が建つのかを調べることに拘ってください

建物の高さ　用途
境界と新築建物との離隔距離
窓の位置　　　　　　　　（プライバシーを守るように考慮されているか？）
クーラー室外機の位置　　　（熱風が窓等に吹付けられないか？）
換気扇吹き出し口の位置　（便所やキッチンフードからの排気が吹付けられないか？）
駐車場の位置　（排気ガス等が流れ込まないか）

法律上は支障なくても生活には支障のあることばかりなので
先手を打って相手に要求しましょう
特に窓の位置については　境界からの距離によっては民法上でも守られていることです

今までよりも　今後のことを考えるほうが得だと思います

お礼

回答をいただきありがとうございました。
お礼が遅れて申し訳ありません。

>工事が終われば業者は、何を言っても無駄です

そのとおりのようです。
「財産権」を錦の御旗にしたミニ開発で虫食い状に宅地開発されるところに、防災上・景観上・都市計画上の理念なき法制度・行政の不作為を強く感じます。いわゆる「やったもん勝ち」の状況に強い疑問を感じます。
営利事業者である開発者の財産権は守られるのに、一個人である近隣土地所有者の財産権が侵され、それに対する方法がないというのは何とも納得いきません。

>今までのことは　我慢して　まずは隣にどのような建物が建つのかを調べることに拘ってください

当該土地がある地域は第一種低層住居専用地域に指定されていますので、著しく接近して建物が建つ心配は今のところありません。
宅地分譲で販売も終わってしまったようなので、建物の建築については新土地所有者との交渉となります。

>今までよりも　今後のことを考えるほうが得だと思います

分譲地を購入した人がいい人であることを祈るばかりです。

相手方は既に土地の販売も終了させてしまったようなので、３の項目(不法行為による損害賠償)に絞って
訴訟を起こす予定です。

いろいろとご教授いただきありがとうございました。

回答No.1

katyan1234

敷地内に立ち入り境界杭を無断で抜かれたというのなら話は変わってきますよ

http://okwave.jp/qa/q4749309.html

工事により約１．６ｍ程度の擁壁が北・東側に設置されたため

これはどんなものかな　きちんと敷地内のものでしょうか。
ずれていないならいいんですが・そのあたりをもう一度確認しましょう。

通常そこから工事すると言う事はないんですよね。
工事用のフェンスならありえますよ。これは永久じゃないし
仕方がない事でしょうね。それとその地域のルールを決めた方がいいかな
高いビルを作られて環境破壊等されるけーすもありえますね。

ずさんなので第三者の承諾を入れてと言うのがいいと思うのですが・・
お金はかかると思います。

お礼

回答をいただきありがとうございました。
お礼が遅れて申し訳ありません。

>これはどんなものかな　きちんと敷地内のものでしょうか。

設置された擁壁はコンクリートです。
宅地開発のため盛土するための壁ですが、質問にあるとおりグダグダな施工管理をしているようなので強度が心配です。一応、相手の敷地内にあり、当方の敷地には食い込んでいません。

>高いビルを作られて環境破壊等されるけーすもありえますね。

当該土地がある地域は第一種低層住居専用地域に指定されていますので、今のところ高いビルが建つ心配はありません。

その後もいろいろと調べてみましたが、終わってしまってはどうしようもないようです。
「財産権」を錦の御旗にしたミニ開発で虫食い状に宅地開発されるところに、防災上・景観上・都市計画上の理念なき法制度・行政の不作為を強く感じます。

相手方は既に土地の販売も終了させてしまったようなので、３の項目(不法行為による損害賠償)に絞って
訴訟を起こす予定です。

いろいろとご教授いただきありがとうございました。