接道する位置指定道路に持ち分がない土地の売却

質問

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅４メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて６軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土地を15年前に某大手不動産業者を通じて購入しましたが、当時すでにそういう状態でした。
けれども建て替える時にも問題ないと言われ、銀行ローンも問題なくおりて購入しました。
今になって売ろうとしたら、こういう条件では現金販売のみと言われ、とても困ってます。

以下３点について、どうぞよろしくお願いします。

　　１、本当に上のような場合（位置指定道路を所有してる業者が倒産・面してる家はどこも持ち分なし）でも、昨今では銀行ローンの審査がおりにくいのか？

　　２、こうした土地は、相当な安値でないと買い手がつかないのか？

　３、現実的にこの宙に浮いた状態の位置指定道路を何とかする方法はあるか（倒産した業者から所有権を移転して６軒で持ち分を分ける、業者から市に移管してもらう等）

３、の（倒産した業者から～　）については、素人ながらも難しいと思いますが、何か手立てはないものか…藁をもつかむ気持ちです。どうかお知恵をお貸し下さい。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で上下水や都市ガスが整備されているのかどうか？わかりませんが例えば、現状古い13ｍｍの水道管の引き込み状態などの場合は、購入した買主が住宅を新築する場合などは、現状の仕様での水道局の規約ですとほぼ20ｍｍの引き込みが無ければ、十分な水栓の数を確保できません。
当然に本管からの引き込みをするのですが、このような場合に「道路土地所有者の承諾」を記名押印で必要とします。これが水道、下水、ガスほぼ共通で承諾書が必要です。
この扱いをどうするのか？がリスクです。
当方などでは、水道局に掛け合い交渉し、上記のような現状であれば、会社謄本を取得して（閉鎖されていればそれはそれで良い）代表者の住所を尋ねて・・・・・当然に連絡つきません。
上記を報告書として作成し、道路持分の所有者とは現在連絡の取り様がない旨を説明し、申請者の上申書添付で（万一道路所有者から苦情や何らかの請求などがあった場合は許可した市側に負担を求めずに、自己の責任で解決するというような内容）引き込み掘削の許可が出るように、売却前に段取りします。

そうすることにより、購入者が建築時にリスクとなることはほぼ無くなりますので、売りにくいということはありません。もちろん公道物件より5％～10％程度は安くなります。

もう既に無い法人の所有権を移転するのは、むずかしいでしょう。法人が登記上現存し、代表者の所在がわかれば可能かもしれませんが、個人情報保護法がネックで弁護士さんを頼む以外に、職権で調べることは不可能です。今回測量するならば、土地家屋調査士の先生でも職権用紙での調査は可能です。
出来れば、6軒合同して、上記のような見解を水道、下水道、ガスなど担当局へ協議通知しておけば、今後も各々が個々にやらなくとも済みます。
また、土地を売買するのは土地（建物建築）に明るい業者でなければ、リスクも解決策も理解していない場合も多く、マンションや中古専門の業者などですと知識や経験不足の場合もあります。

お礼

お礼が遅くなり、すみません。
上下水道とガスは敷設されてますが、
おっしゃる通り、建て替える場合は水道管の引き込みを変える必要があると思います。
お聞きしたような手順を踏めばなんとかなるということがわかり、ほっとしました。
いろいろな側面でお答えいただき、とても助かりました。
ありがとうございました。

回答No.4

y-z-n_t

不動産業者です。

確かに、私道（位置指定道路も含めて）の持分がない物件は
売りにくいと思います。

銀行の融資が付きにくいのも確かです。
当社では買取もしていますが、
私道持分のない物件は、基本的には買っていません。

ただ、私道持分がなくても道路が抜けていけば
融資を受けられるところもあるのですが、
今回のお話しでは、道路が抜けていないようなので、
該当しませんね。

地域性の問題もあると思いますが、
倒産した業者が所有している道路を
金融機関がどのように判断するか、
だと思います。

仲介業者に、金融機関何行か当たってもらっては
いかがでしょうか？

たとえ、ローンが付きにくい物件でも
１行でも、問題なく貸してくれるところがあれば
良いのですから、貸してくれる金融機関を探すこと
だって、不動産業者の仕事だと思います。
（ホントに売る気があるのだったら）

やってくれない業者だったら、チェンジという手も
あると思います。

お礼

お礼が遅くなり、すみません。
回答ありがとうございました。
お願いしている業者さんは、「融資がおりにくい」の一点張りで、
おっしゃるようなことをして下さいません。
業者のチェンジを考えようと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

lock_on

位置指定道路の持分を１００％持っている人がいて、道路を廃止したいとします。そのためには道路に接続している各敷地の同意が必要です。敷地の所有者は道路がないと困りますのでよほどのことがない限り同意することはありません。

逆に考えると所有者である業者が倒産しているので「廃止」を言い出す可能性は今後永久に０％なわけですね。私なら安心です。

よって、位置指定道路に持分がないから、安いとか売れないとかいう業者はあまり信用しない方がいいです。もちろん公道よりは落ちるかもしれませんが。

※倒産した業者＝存在しないものの所有権を市などに移す方法については、わかりません

お礼

お礼が遅くなり、すみませんでした。
そういう声をお聞きすると、ほっとします。
銀行ローンの審査にしても、やはり金融機関側がどう考えるかで違うんでしょうね。
ご回答、どうもありがとうございました。

回答No.1

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんばんは。

１について
融資のことは金融機関毎の判断があるようです。
ただ、道路用地の所有者が消滅しても、建築基準法の道路であることには変わりはありません。
また、建物が存在する以上は道路の廃止は不可能です。
よって、確認申請上はなんら問題はありません。

２について
考えられません。
「瑕疵」がある土地ではありません。
位置指定道路や開発行為による道路で、道路用地を各人が区分所有をしていないケースは少なくありません。
当時の宅造会社である道路用地の所有者が消滅しているケースは確かにあります。
しかし、これらがみんな不良宅地であろうはずがありません。

３について
弁護士に相談することをお勧めします。
今どきは、各自治体で無料の法律相談を開催しています。
私の経験では、同じ事例で弁護士を破産管財人（精算人）として裁判所から選任してもらい、整理をしたというものがあります。
個人的には、民法第１６２条の時効取得も可能性があると考えますが、どうでしょうね。
このあたりは専門家である弁護士の出番です。
弁護士費用で少々出費があっても、懸念を払拭するためには仕方がないのではないでしょうか。

懸念は、暴力団など悪意ある第３者が道路用地を取得した場合です。
建て替えやインフラの埋設のたびごとに上納金を払え、などと言われてはたまりませんから。
道路をバリケードで封鎖されることもあり得ます。

お礼

お礼が遅くなり、すみません。
悪意のある第3者による道路用地の取得は恐いですね。
知識がなくて、やっかいな物件を買ってしまったことを今さらながら後悔してます。
でも後悔していても仕方ないですね…。
今は売ることだけ考えて善処していこうと思います。
回答下さり、ありがとうございました。