不動産関係者の方、どうか教えて下さい。困ってます 18年間賃貸の借家に

質問

不動産関係者の方、どうか教えて下さい。困ってます　18年間賃貸の借家に住んでますがいきなり先日
管理会社と締結した委託契約書なるものが投函されました。内容を読むととても受け入れられない内容
で困り果ててますて。それと言うのも私はここに越してきて1年後直ぐに阪神大震災で全部屋の壁に亀裂が走って天上のさん木は落ちて台所のラスボードも落ちて風呂の戸は外れてガラスが畳に飛び散り床のＣＦも剥がれてと引き戸や開き戸も開かないくらいダメージ受けました。大家さんに相談しようと思いましたが迷惑が懸かると思い自分で直して大家さんに相談せずに住んでいます。それと2年前に発覚したのですが私が払ってる賃貸料は8万円なのに周りが5万7千円に値下がりしている事を知り激怒で大家さんの家に駆け込みどう言う事か説明を聞いたところ数年前から私だけ8万円支払っている事が発覚しました。交渉により向こう5年間私の家賃を4万5千円にする事で決着したのですが大家さんに契約書を依頼したのですがそれから直ぐ病気で倒れて契約書は書いて頂いてないです。それから2年後の現在になって管理会社と締結した委託契約書なるものが投函されて内容を見ると家賃は値上げ駐車代は取られるそれと退去時
に下請け業者を立ち合わせて壁や床などの破損は全額返済これでは納得行きません。まだ契約書に記入と
捺印をしていない状態のまま困り果ててます。どうか専門分野の方ご教授下さい。

回答No.3

takapiii

No.2です。

>17年間住めば原価償却の意味が学識がないため分かりませんが裁判すると本当に勝てるのでしょうか？

減価償却資産というのは、経年により劣化するものを言います。例えば建物がそうです。
土地は償却しませんね。草がぼうぼうと生えても土地の価値は変わりません。しかし建物は時間と共に価値が失われます。
経年により価値が失われた物を借主が新品に戻す必要は無いと言う事で、以下のURLの図を見てもらうと分かるように、物によっては僅か8年で価値が無くなるので、負担したとしても価格の10％程度。それいがは負担しなくてよいというのがガイドラインです。
これは裁判上の判例でもそうなってますので、勝てると言う事です。
但し故意に破損した場合はその限りではありません。
http://allabout.co.jp/r_house/gc/30553/3/

>それと決着が着くまで管理会社と締結した委託契約書にはサインしないでもよいのでしょうか？

契約書は納得しなければ押印してはいけません。押印しないからと言って本来ペナルティは無いのです。前に書いたように、賃貸借契約は継続していますので。
押印する場合は、その内容に従う必要が出ますので、必ず納得できから押印する方が良いと思います。

回答No.2

takapiii

戦う気力をお持ちならさほど難しいお話ではなく、その内容を受け入れないだけの事かと思います。

大家が管理委託契約をどことしようが、貴方は大家との賃貸借契約があるのだと思います。
契約書が無いとの事ですが、大家と貴方は業者ではなく個人同士ですので、捺印が無くとも口約束は立派な契約となります。
現在の値引き家賃を大家が了承したのなら、4万5千円の家賃での居住を契約した事になりますので、その管理会社の新規契約を無視し、「私は大家との契約があるのでそのまま契約は継続させていただきます。御社との新規の契約はいたしません。」と答えるだけです。

法律を知っているのなら(管理会社が知らないはずが無いですが)、貴方を強引に退去させる事はできません。管理会社と契約しないからと言って、大家との契約が反故にされるわけではなく、単に大家との契約が法定更新(法律で認められた自動更新)されていくだけです。

ただし、大家との契約書が無い事を管理会社は理由に挙げてゆく可能性があります。これは既に貴方が17年以上そこに住んでいるという実績があるので、仮に法定の場に出ても、退去を命令される事は絶対にありません。あるとしたら、貴方が家を破壊したか、家賃を長期に渡って滞納したかのどちらかでしょう。

退去するにしても、立退き料を請求してもいいでしょう。家賃の10ヶ月程度は要求しても問題ありません。もちろん支払う気は無いと突っぱねられると思いますが、だったら退去しないだけです。

さて、仮に退去する時に、壁や床の破損は全額弁済するとのことですが、居住年数から言うと、国交省のガイドラインに沿って考えれば、既に経年劣化と減価償却で賃借人の負担額は0円の限りなく近くなっている思います。
不当な請求をされた場合は、国交省のガイドラインを盾に支払わないと突っぱねる事です。それで相手は法的な手段に訴えてきても、到底貴方が負けるとは思えません。

ただし、一番最初に書いたとおり、「戦う気力」が無いと何をやっても無駄です。
相手はプロでしょうから、戦い方を知っているので、貴方の落ち度をねつ造する事だってやろうと思えばできますので、まずは気力を持つ事と、揉めそうになったら貴方は法律家を味方につける事です。

お礼

takapiiiさんありがとうございました。凄く為になるご教授して頂いて感謝してます。大家とは物別れのままですが大変参考になりました。本当にありがとうございました。

補足

takapiiiさんありがとうございます。大屋さんと交渉したのですが家賃は今まで通りでと言う条件になったのですが2年後の更新で一律にすると言われました。退去時のリフォームは経年劣化の分も査定に入れて弁済
して貰うと言われてます。今は話が着かずお互い物別れになってる状態です。takapiiiさんのおっしゃった
17年間住めば原価償却の意味が学識がないため分かりませんが裁判すると本当に勝てるのでしょうか？同じような質問して申し訳ありません。それと決着が着くまで管理会社と締結した委託契約書にはサインしないでもよいのでしょうか？

回答No.1

angiras

大家が高齢になり、管理が出来なくなったので委託契約が入ったのでしょう。

ですから、過去のことは管理会社に言っても通じません。大家に言うべき。

また、地震後の修繕は自分でやったと書いてありますが、ＤＩＹですか？業者に依頼したのですか？領収書等があれば請求可能ですが、１７年前ですよね？修繕箇所も経年劣化が考えれますので、質問の殆どは大家さんとの交渉と思います。

大家が無理なら、第3者による裁判しかないでしょう。

納得できないなら退去すべきでしょう。但し、退去理由は大家都合により→引越し費用確保、ですかね？