地目は宅地で実父母が購入 実は産廃地？

質問

地目は宅地で実父母が購入　実は産廃地？

4年程前に不動産屋にて実住居の2軒隣りの土地を購入（6年程前に元商店が倒産、更地にされ放置）　　当方事情により駐車場目的にて購入
奥半分ほど花壇、家庭菜園用に自分で整備　十センチほど掘り下げると瓦礫類や鉄筋端材他が
ゴロゴロと出てくる。　表面砂利上にはイシクラゲが一杯。
田舎ですので購入価格はマアマアとは言え、宅地と産廃地（地目は？）は価格に開きがあるのではと思うのですが・・・・　　いかがでしょうか？
騙されたのでは？　　
このまま我慢しているしか　しようが無いのでしょうか？
いつになるか不明ですが、息子の結婚が決まれば新築家屋をとでも・・・
その際　基礎工事に余分に費用が掛かるのではとの不安もあります。
未不勉強のままで乱文失礼します。
どうぞ　宜しくご指導下さいませ

回答No.4

lead-baibai

当方不動産業です。

（１）土地を購入するときに不動産会社が仲介に入ってますか。

入っているとすれば、土地取引ですので地中埋設物が発見された場合
の負担がどうなるのかということが取り決めされていて当然かと思います。
そういう内容を定めて契約してないとすると不動産業者の職務怠慢です。

（２）売主がその事実を知っていたのでしょうか？

知っていたのかどうかによっても話が変わってくるでしょうし、知らなかった
ことに過失があったかどうかでも違ってくると思います。

（１）の場合は不動産業者の監督官庁である都道府県か国土交通省にご相談ください。

（２）の場合は司法書士か弁護士に相談するのがいいでしょうね。

回答No.3

no009

＞十センチほど掘り下げると瓦礫類や鉄筋端材他がゴロゴロと出てくる。表面砂利上にはイシクラゲが一杯。　
イシクラゲはアルカリ性を好むようなので、コンクリートガラがたくさん存在すると推定できます。
産業廃棄物の不法投棄に該当すると思います。（該当するかどうかの最終判断は裁判所の仕事。この段階で犯人扱いするのも人権問題。）有罪となれば、懲役刑のある罰則が課せられます。

瓦礫、鉄筋やイシクラゲの状況を写真に取り、廃棄法の所管部門である市役所の環境局（局のない部署ではリサイクル課とかいろいろな名称で呼ばれています。役所で所管部門を確認してください。）に取り急ぎ相談してください。出来れば、地元の市会議員の紹介状や秘書、そこまでしたくなかったら、自治会長と同行すると対応が速いです。役所も忙しいので、1回足を運べば、終わりということにはなりにくいので、何遍も足を運ぶ場合も。

その前に購入先に産廃らしき物が多量に出てきたので、市役所に今から行くといえば、大慌てするかもしてません。悪いことをしたやつにはそれなりのペナルティーを。

売買契約書の確認も忘れずに、旧建屋の基礎はそのままの残してある場合もあり、契約書にうたっていることもあります。しかし、鉄筋、がらはないです。

回答No.2

domoku1943

解決への手順を説明します。
１．不動産屋との売買契約書の内容をよく精査して特に瑕疵担保条項などに注意してください。

２．平面図を使用して、地下に埋設されている産廃の種類と量を把握するため試験掘（１ｍ＊１ｍ深さは在来の元の地盤が出るまで、田んぼ、畑地）を実施、6箇所くらい（場合によっては減少）計測して写真記録(黒板年月日）断面図、平面図、ガラ等の種類を記載した、試掘結果報告書を作成してください。
調査は、地元土木会社、水道会社、地質調査会社に依頼（経験のある業者）書類は会社名、責任者氏名捺印年月日、を記載すること。
写真は、プリントしたものを郵便局に持参し年月日受付印を押してもらってください（後ほどの日時証明になります。裁判時に有力な証明になります。）

３．会社に依頼して、産廃の量を計算、全体計算書、種類内容別計算量を作成して、年月日氏名捺印します。

４．不動産屋対応
・不動産屋に対し、口答で土地の性状について話を行い、「地盤不良について善処方」申し入れをします。
・あわせて、建設工事をした（産業廃棄物処分不適正）評者を調べていただきます。近隣からの聞き込みもあわせて実施します。田舎であれば口コミで業者は判明しますね。
・建設工事業者に対して、土地の、「地盤不良について善処方」申し入れをします。
・上記、返事が無いとき、誠意なき対応が無いときは、「内容証明」便で、不動産屋と業者宛、、「地盤不良について善処方」について郵送します。
・返事が無いときや、不誠意なときは、宅地建物取引協会、消費者センター、市町村、建設業協会、産業廃棄物協会、に通知して、相談に乗ってもらいます。場合によっては、産業廃物法違反で警察に話に行き、訴訟の手続きをとります。この段階で業者と不動産屋に誠意、倫理（モラル遵守）の考え方針、会社の規定があれば、案外すんなりと和解するものです。粘り強く交渉、依頼が必要ですね。業者が一次、二次と重層下請けになっていても一次業者が産廃処理の責任があります。逃げることは不可能です。例え他で発生したものを埋めたとしても同じですね。（マニュフェスト管理）
・施工業者(事業者・店舗）は産業廃棄物の発生から廃棄までのマニュフェストを5年間保存義務があります。保存が無い場合も産業廃棄物違反となり刑事処分対象となります。

５．裁判による方法
・不動産屋と業者を合わせて（2者）を裁判所に訴え、損害賠償の請求を行います。
（弁護士事務所に依頼、友人、地元の有力者より紹介を受けること。信用の確保）
・土地の瑕疵担保は、通常2年間（不動産屋・宅地建物取扱免許）です。従ってこの期間は過ぎています。
但し、重大な、故意の違反(産業廃棄物違反）ですから、この年間の拘束はなくなりますね。（判例から）
・民法による、瑕疵担保は、見つけたときから10年間です。十分に勝ち取れますね。
・立証の責任は残念ながら、買主にあります。試験掘削資料、写真（郵便局受付年月日印）で十分な資料になりますね。その他、工事の産廃マニュフェストが保存されていないことなどを明示すれば十分立証できますね。弁護士と相談ください。

６・建築される場合、産廃土地の場合は、置き換え（除去適正処分、山砂埋め戻し転圧）工法が必要です。その後、改めて地質調査を実施して、地盤の強度確認、不即時は地盤改良（固化材改良）、杭基礎等が必要になります。いずれも産廃処分後です。
そのままですと、家屋の不等沈下、基礎のクラックなどが顕著に発生（早い時期）します。
時間がかかっても、確実な損害賠償、和解、処理が先決ですね。

お礼

どうも　ありがとうございます
解決手順なるものまで　ご指導頂き　大変嬉しく存じます。
何か　自分が想像していたものより　単純ではないのだと　認識しました。
自分の年老いた両親が　諸般の事情により　駐車場として我々息子夫婦に　内緒で
契約　手続きをしてしまっております。　（私に信用がないせいか・・・・せめて立会でもしていれば　と　悔やまれます）
参考にさせていただき　対処したいと存じます。
本当にありがとうございました

回答No.1

oyazi2008

契約書に記載された、瑕疵担保責任の期間によります。
その不動産屋が売主だったのでしょうか？その場合おそらく2年という期間が記載されていると思います。その場合は無理です。それを知っていながら売却したと言う証拠が無ければ売主も知らなかったと言われれば、期間経過後は請求できません。
仲介の場合も業者には責任を問えません。責任の所在はあくまで売主です。

瑕疵担保の定めが無い場合は民法優先で発見した時から1年以内であれば請求できます。（最近の判例上期限は10年程度とされています）家庭菜園など作ってしまっている部分は無理ですね、それ以外は請求できる権利はあります。この場合、発見した状態を売主に確認してもらい履行してもらうことになります。

売主が業者で瑕疵を追わない特約を定めた場合は上記の発見してから1年以内・・が適用されます。業者以外の売主の場合で瑕疵を負わない内容の場合、これは一切瑕疵を負担しませんから請求できません。

契約書を良くご確認下さい。
たぶん解体したときの産廃を埋めたのでしょう。比較的浅い部分に埋めていると思います。採掘、廃棄して新たに客土となるとどれぐらいの物量なのか？で費用が違ってきます。

4年経過後では・・・・・かなりむずかしいと思いますが、御参考まで
尚、地目と現状は関係ありませんのでそれは、気にされ無い方がよろしいかと

お礼

どうも　ご丁寧に　ありがとうございます
まだ全部　掘ったわけでは無いので　全体量も　廃棄物の内容も把握していませんが、
仰っしゃる通り　解体の際の産廃を　埋めたものかもしれませんが、　家庭菜園のため
畝を作る時、掘ったた゛けで　相当量　出てきます。
四年経過後では・・・・かなり難しいとのご判断　　　　　熟慮してみます。
書き込みをしたものの、半ば諦めていましたので　・・・・・
しかし　ご丁寧な　回答ありがとうございます