親から子に住宅を贈与される時のことで質問させていただきます。

質問

親から子に住宅を贈与される時のことで質問させていただきます。

10年前に実家を建て替えることになり、住宅金融公庫の親子リレーローンを利用して融資を受けました。その際、担保の物件の持ち分をすべて実父にしたまま（私の持ち分はなしです）ローンを組みました。

昨今の金利の動向を踏まえ、銀行にローンの借り換えの相談に行きました。実父は高齢（68歳）のため、私（35歳）名義でローンを組むように考えているのですが、銀行から「担保の物件の持ち分がないため、まず物件の名義を移さないといけない。すると贈与にあたるため多額の贈与税が課税される恐れがある」
と言われました。また、現在私も家庭を持ったため、実家には暮らしてはいません。

そこで
(1)贈与される物件の価格はどのように決まるのでしょうか（所有者の言い値でもいいのか）。

(2)負担付贈与の制度を利用したとき、課税されない範囲で相殺できるように、ローンの残額に応じた物件の持ち分（2/3とか1/2など）だけを贈与されるということは、できるのでしょうか。

(3)相続時精算課税の制度を利用した時、ローンは相殺されることになるのでしょか。その後、定期的に実父からローン返済分としてお金を受け取ったときも、贈与に当たるのでしょうか。

(4)他に多額の税金がかからないような制度はあるのでしょうか。

複雑な内容ですが、よろしくお願い申し上げます。

回答No.1

hata79

（１）について
贈与にかかる物件が不動産の場合には、相続税法の規定による「財産評価法」で行います。
家屋については固定資産税評価額をそのままでいいですが、土地については、路線価格か倍率方式になります。

あとの質問について
ご自分で言われてるように複雑な内容です。ここでの回答をされるのは「専門家」と「よく知ってる素人」です。よく知ってる素人でも詳しく説明するのは困難でしょう。専門家（税理士）でしたら、複雑な事案は報酬を貰わないと回答はしません。
金融機関で「贈与税の問題がでる」と言うのは「うちが税理士を紹介してもいいですよ」と言ってるのと同じだと思ってください。
金融機関の融資担当はそれなりに税知識を持ってますが、万一間違ったことを言うと責任問題なので、ご質問のような複雑な事案にはアドバイスをためらいます。
又、相続時精算課税制度の選択は、最終的に「相続税が出る」か「出ない」かで判断しないと、リスキーですよ。
具体的な内容を知り、他の財産状況を知らないと「こうですよ」という回答が難しいレベルですね。
失礼ながら「ネットでただで教えてもらおう」という気持ちがおありなら、それを捨てて、報酬はいりますが専門家の門をたたかれることを強く推薦します。

お礼

回答をいただきましてありがとうございます。
これまでにいろいろと調べてみたのですが、
素人が理解できるような文献等が無く、これからどのようにすればいいのか迷っていた次第です。
hata79さんがおっしゃるように専門家に相談することで検討したいと思います。