賃貸マンションの敷金清算でもめています。少額訴訟するべきか？

質問

賃貸マンションの敷金清算でもめています。少額訴訟するべきか？

平成16年7月1日～平成21年12月31日まで5年半、不動産仲介で賃貸マンションを借りていました。貸主は法人。

建物：1985年築　RC造　4階建ての3階2DK（6畳和室、6畳洋室、DKの40.3m2）
家賃：48,000円、敷金：96,000円、礼金：48,000円

賃貸借契約書の特約事項に
借主は、退去時に貸主と協議の上、畳・クロス・襖の張替え及びルームクリーニング代金を支払うものとする。
と記載があります。

まず、退去時の清掃はかなり念入りに清掃、キッチン水周りはエレクトロラックスのスチームクリーナーを使用し、これ以上は取れない程度の清掃してます。洋室のフローリングはウッドカーペットを敷いていたので傷は全くなし。タバコもベランダで吸っていたので、ヤニもなし、畳は家具を置いていた色の違いや表面のこすれなどはあるが、毀損箇所はない。（こちらの認識では）

その後の経緯は、
(1)12/31　大家側の担当者立会いのもと引渡し
（その場ではいくらかは戻るでしょうといわれ、1/10前後には見積送りますといわれる。その場で確認した毀損箇所は、子供の落書きした襖1枚）

(2)1月中旬を過ぎても連絡がないので数回電話にて催促、込み合っているので順次送るとのこと（かなりめんどくさそうな感じ）

(3)2/17　嫁が電話したところ、書類は送ったといわれ、郵便事故かもしれないので再度送りますといわれる。（あまりにも適当）

(3)2/23　やっと担当者の名前で「敷金清算書」が届く（日付も社判もなし）
敷金96000円に対し、約35,000円の追加請求
（ハウスクリーニング45,000円、畳表替6枚5,500円×6＝33,000円、クロス張替え1,325円×25m2＝33,125円（毀損箇所の提示もなし）、襖張替え2枚3,600円、過去2年分の町内会費2,400円、退去月の水道料金5,000円弱の合計13万円弱かかっているらしい）

(4)2/28　担当者へ電話しても出ないため、内容証明で敷金返還請求書を送る。
ハウスクリーニング、畳表替、クロス張替えはこちらが毀損していないものは支払わないし、仮に払うとしてもクロスは5年半で減価償却を考えると20％程度負担だろう、と敷金の残り84,000円を返すよう伝える。場合によっては法的手段もとると入れる。

(5)3/3　貸主法人の代理人として弁護士から要求はのめないとの書類が届く
なお、スチームクリーナー使用によるものと思われるクロスの湿気、襖の周縁部に原因不明の傷があり追加請求も検討中、減価償却を含めないといけない決まりはあるのか？などとにかくはじめの請求額を支払うようにとのこと。

現状復帰のガイドラインやら過去の判例やらいろいろ調べて
少額訴訟を行い、ダメでも要求の半分程度で和解できればいいかなと、考えております。

特約事項については、2ヶ月待たせておいて、一方的に請求書を送ってきて足りないから払えという対応が、協議とは言えず、無効と考えています

ただ、気になるのが、相手法人が弁護士を代理人にしてる（実際は分からないが）ので、こちらが少額訴訟を起こしても通常訴訟にもっていかれたら困る。こちらとしては金額が金額なので少額訴訟以上のことをする気はないのです。一般的に考えると貸主が8万そこそこの請求で弁護士に依頼して訴訟する訳ないのですが、これまでの対応から何ともいえません。

代理人の弁護士に対して書面で再度こちらの主張（ガイドライン、過去の判例などをもとに）を投げてからの方がよろしいのでしょうか。相手はプロですし、余計な弱みを出したくないのでこのまま連絡せずに少額訴訟の訴状を出そうかとも思っています。勤め先の顧問弁護士の名前を出してよいと上司からは言われています。地元の弁護士会のお偉いさんのようですので。

欲しい結論は、(1)このまま少額訴訟、(2)弁護士へ再度連絡してから決める、(3)それ以外にいい案があれば、

長々とかいてしまいましたが、皆様のお知恵を拝借できればと思います。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

happeanuts

＞一般的に考えると貸主が8万そこそこの請求で…
逆でしょ??
貸主が法人であり、法人契約している弁護士がいたら、相談しない訳がありません。
あなたの会社の顧問弁護士と同じです。
会社にとって、どのくらいあなたが大事かも分かる良いチャンスかも知れませんが、『8万そこそこ』でいつまでも煩わせていると、あなたの価値を下げることになるかも…ですね。
また、2DKで48000円、都心部ではないですよね??
ガイドラインは東京都を参考に作られています。
例えば、家賃の低い地域であろうと、クロスの張替えに掛かる費用は東京都と大差はないはず。
つまり、東京都だったら2DKなら家賃も100,000円越えるはずなので、大家も月々の家賃から、減価償却の負担も可能かも知れませんが、家賃の低い地域で同様の扱いは可能でしょうか??

その他にもツッコミどころはありそうなので、私が貸主でも、少額訴訟にはうけてたちますね。
自分からケンカ売っといて、都合よく和解に持ち込むのは、力を持ってる相手を怒らせちゃった後からでは難しいと思います。
和解したいなら最初からその方向で。

補足

あくまでも、勤め先の顧問弁護士に依頼をかけるつもりはありません。
上司からは、今後の経験だから訴訟してみればといわれましたが・・・

確かに家賃は安いですが、減価償却は家賃の金額で
負担できるかできないかでかわってくるいうものなのでしょうか。
一般会計での減価償却はそういったものに関わらず、償却するものだと思っていました。
そうであればこの家賃では償却は難しいですね。

逆にhappeanuts様がツッコむとしたらどのへんでしょうか？
ご面倒かとは思いますが、参考までにぜひ教えてください。

やはりいずれにしてもケンカを吹っかけてしまった以上、訴訟するかばっくれるかというところでしょうか。逆に訴えられる可能性もありますかね？

回答No.3

mimicann

建築兼大家業してます。

判例、判例…と書いていますが《全て》の判例をご存じですか？
貴方の都合の良い判例ばかりじゃありませんよ。
敷金精算の見積も限度を逸した額ではありませんよね。
現場を知らずに答えるのは悪いですが、此処の説明だけですと質問者さんの方がかなり分が悪いかと思います。

それでも敷金を取り返そうと思えば、少額訴訟ですね。
基本的に私は受けて立ちます。
どうせ裁判するのなら、敷金返すどころか追加請求しますね。

大家側からも、不足分補修費を取ろうと思えば少額訴訟ですが、その金額ですと相手が受けて立つと裁判費用の方が高くなり赤字になるので、請求は諦めます。
でも、相手がケンカを売ってきた場合や金額が大きい場合は諦めませんよ。

下手に訴訟すると弁護士費用＋裁判費用＋追加請求金額になるかもしれませんね。
質問者さんがごちゃごちゃ言わなければ、無視していれば補修費追加請求は無くなると思いますが…。

補足

そうですね、賃貸人よりの判例も読みました。
確かに細かな請求の単価を見ると極端に高いわけではありません。
ただ賃借人として負担すべきものは負担して、賃貸人負担部分は払いたくないというところです。
この内容で行くとこちらの分が悪いですか・・・
私の文章能力の問題かもしれませんが、借りた不動産屋、県と市の消費者相談センターへの相談ではこちらの分があるといわれましたが、最近の消費者有利の風潮でいってるだけなのでしょうか・・・

企業として、このご時世に赤字出してまで訴訟することもあるのでしょうか？

このまま無視で敷金清算という手もありましたね。
その場合は何か問題はあるのでしょうか？

回答No.2

kendosanko

1入居者の者ですが、

振り上げた拳をおろせなくなっているようですね
「法的手段もとる」と拳をあげちゃったのが失敗ですね
だから、相手も弁護士が出てきて、交渉のハードルが
高くなっちゃうんですよ。やらなくてもいいことを...
その前に話し合いをすればよかったのに。
相手から来た敷金清算書は話し合いや交渉のたたき台と思わなきゃ。
その額で決まったわけじゃありません。相手もそのことは織り込み済み。その金額を自分の知恵でどうくずしていくか、それが敷金精算交渉だったんですけどね。

まあ、あなたもあなたなら、相手も相手ですね。

補足

まずは一方的にこちらの都合で書いてしまったので問題でした。
もともと実際のところは、2、3万位戻ればいいかなといったところです。

そうですね。生半可な情報と一時の感情で余計なことをしたと反省しておりました。
時間をかけたくないと、先走って動いてしまいました。
手っ取り早く少額訴訟をと考えていたので、内容証明で送ってしまいましたが、
冷静に考えると通常の文書でこちらから協議すべきでした。
おっしゃるとおり敷金清算書をたたき台にするつもりでしたが、
先方のレスポンスの悪さに熱くなってしまいました。

さて、ハードルあげた今の状態でどうすればいいのでしょうか。

回答No.1

1500gt

家主です。
まぁ～ながなと　自己の都合の良い事書かれて　いますね！
で＞欲しい結論は、(1)このまま少額訴訟、(2)弁護士へ再度連絡してから決める、(3)それ以外にいい案があれば。
簡易裁判でしょう。
２　ご自由にして。
３　有りませんが。
お金の無駄だと思いますが！訴訟を起こすのは　自由ですよ！
頑張って下さい。