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マンションの更新契約
家主から不動産屋を通じて更新をしてくれと書いています。今までは直接、家主と更新していたのですが、これは どういうことが考えられますか、最近は悪徳な家主・不動産屋がいて修繕料といって法外な料金を請求する人がいる らしいです。なんか事前に退去する方法がないでしょうか。
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- laing
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借地借家法を質問者様のお友達はよくご存知ですね。 更新については契約書にキチンとした記載がなければ、 更新料を払う、払わないはオーナー（ 宅建業者はあくまで、オーナーの代理）と借主との話し合いで決めることになります。 更新料を請求したい場合には借主に契約満了の一年前 ～半年前には書面にて通知義務がオーナーに生じます。 （借地借家法２６条） ＞彼が言うにはお互いの合意に基づいて契約書を作成し、更新料をはらうものであって 更新料は払わなくても いいというのが彼の言い分だそうです。 そうですよ。通知が来ていても強制的に支払わせる ことは出来ません。家賃さえ納めてれば問題はありま せん。判例でそうなっています。 ただ、揉めるのが嫌な人は支払ってます。 殆どの人が言われるままに払ってると思いますよ。 お友達はともかくとして、質問者様の方ですが、オーナー が自分で手間を掛けたくないから 宅建業者を介入させることにしただけでしょう。 悪質なオーナーや宅建業者が多いというより、借りる 人も問題の多い人で被害を被ってるのがオーナーが多い のが普通なんです。宅建業者は双方の間に挟まって苦労 してるのも事実です。この辺りはお互い様です。 判例でも信義に反する借主の場合は、お金をキチンと 払っていてもオーナー側からの一方的な退去の命令を 認めています。 オーナーや宅建業者が悪質な場合ですが・・・ 今はオーナーも不況でいきなり立ち退きを求めるケース があります。借主に非はないのに。 脅してもだそうとするなどは多いです。 本来は裁判を申し立てるのが筋なのですが、日本の 法律は消費者の味方についてるので、法律で定められた 正当事由がないと借主を訴えても、棄却されてしまいま す。また、裁判費用を掛けたくないのもオーナーの本音 です。 賃貸契約のトラブルに関しては、オーナーや宅建業者 が勝手なことを言って来たら、「裁判にして下さって結構 です」そう言えばいいんです。 また、連絡関係の電話などは必ずテープに証拠として 取っておいて下さい。脅しなどの証拠があれば、警察も 介入します。 ＞継続して住む場合、畳の張替えなどは大家負担でやってくれるのでしょうか。 継続して住むなら、リフォームは無関係のはずですが？ 退去の場合には、契約書に記載が特にない限り、年月に よる消耗のものはオーナーがリフォームをするのが 普通です。借主の故意、過失によるものは借主が元の 状態に戻して引っ越すことになるのが一般的です。
お礼
詳しい説明どうもありがとうございます。 ＞更新料を請求したい場合には借主に契約満了の一年前 ～半年前には書面にて通知義務がオーナーに生じます。 （借地借家法２６条） 前の契約書に書いてあっても、直前に郵送が通知がきても 店子は届いていないと言い張ることはできるでしょう。こういう場合はどうでしょうか。 ＞判例でも信義に反する借主の場合は、お金をキチンと払っていてもオーナー側からの一方的な退去の命令を認めています。 これは具体的にはどういうことがあるのでしょうか。たとえば、毎晩どんちゃん騒ぎをすることですか。 ＞＞継続して住む場合、畳の張替えなどは大家負担でやってくれるのでしょうか。 ＞継続して住むなら、リフォームは無関係のはずですが？ 継続して住む場合でも財産の修理は大家負担ですよね。以前、便所の水が止まらなかった場合は大家が負担してくれました。一部敗れた畳の張替えは店子で負担しないとだめでしょうか。
- ayupi
- ベストアンサー率19% (156/802)
対処ですか！つながりました。 更新を不動産屋さんでしてもらうようになったからといって、悪徳、ということは考えにくいと思います。 原状復旧時に法外な料金を請求されないようにするためには、まず入居時の立会い、写真で証拠を残す、等により、原状の様子を残しておくと良いと思います。 最近流行っているのは自然損耗も借主負担にする、ということだと思いますが、自然損耗は貸主側の費用でリフォームするべきですので、請求されても払う必要はありません。出るところに出るぞ、というだけでたいていの家主は引くそうです。 もし引かなかったら、出るところに出ましょう。
お礼
再度ありがとうございます。この間、家主がいっていたのはある店子がいて台所で油料理をするので換気扇の修理に 28万ぐらいかかったといっていました。これなどはどっち の負担になるのでしょうか。継続して住む場合、畳の張替えなどは大家負担でやってくれるのでしょうか。 私の友人などは不動産屋に更新契約作成の際、現状回復の 程度をはっきりさせろといいはって不動産屋を手をこまねいているそうです。 (1)契約書に具体的にどういうケ－スが大家負担か家主負担 か明記すること。 (2)修理を依頼するにはフォ－マットを作成し3社以上に 相見積もりさせること (3)更新は2年とし、本人の意志以外で転居するとき(転勤など)は比例計算にもとづき返却すること まだ、契約書ができていなくて更新料をはらっていないそうです。彼が言うにはお互いの合意に基づいて契約書を作成し、更新料をはらうものであって更新料は払わなくても いいというのが彼の言い分だそうです。 また、コメントがあればカキコしてください。
- ayupi
- ベストアンサー率19% (156/802)
家主が不動産屋に管理全般を任せたことが考えられると思います。管理は色々と面倒ですから。 ところで、事前に退去したいということですが、退去するなら解約を申し立てたらいいのではないでしょうか？ 法外な修繕料を要求するのは退居時の原状復旧の時ですので、もしその家主が悪徳であれば、今さら退去しても何の意味も無いと思われますし、新しく住むマンションの大家がそういう人である可能性もあると思います。請求されてから対処されれば済むのではないでしょうか。 全体的にnadaさんがどうしたいのかいまいち分かりませんが、参考にしていただければ。
補足
どうもありがとうございます。退去ではなくて対処です。これで文がつながったと思います。
お礼
どうもありがとうございました。 先日、不動産屋にいってきました。結論からいうと私としてはそこを仲介させるよりも大家と直に契約書を作成するか、別の不動産屋を介入させようかなと思っています。別 の不動産屋を飛び込みで相談にいってきました。 契約書なんですけど、不動産屋の作成した契約書は退去時 のことに関してグレ－なことが多く、その不動産屋はグレ- の方がかえっていいといっていました。 契約書作成の件に関しても 不動産屋の言い分・・・原契約優先なので原契約の追加、 削除はできない。それであれば大家と直接やってくれ。 当方の言い分・・・時代の動きに伴い、契約というのは見直すべきだ。当方は退去時の件について将来に誤解が生じ ないように準備しておきましょう。 不動産屋が私の意見をとうしてしまうと事務手数料の増加 と前例をつくってしまう懸念。私ほどうるさいのはいない らしい。というのも私は友人から知恵をつけられただけですけど。 畳なんですけど、これも減価償却の対象になるのではないでしょうか。もし、耐用年数がすぎていた場合、畳の一部 を破いてしまった場合は店子負担ではなく、大家負担だと 思うのですが。 あと、不動産屋がいうのは壁とフロ－リングがもめるそうです。一部を汚してしまった場合でも全額要求してくる大家もいるし、別の不動産屋はそれは小額訴訟になったら大家は全額はとれないでしょうといっていました。 こういうような問題が出始めたのは国土交通省が大家負担と店子負担のガイドラインを作成してからだそうです。