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オーナーチェンジによる保証金返還の件
入居中の賃貸マンションが競売で落札され、家主が変わりました。前家主との賃貸契約期間は書面上はとっくに過ぎてますが、更新料などの請求はなく、そのまま居住しています。先日新しい家主から連絡があり、次のような事を言われました。 ●落札により入居時の契約は解除され、あなたは今どことも契約せず入居してる形。なのでウチと新たに契約しない内は物を言える立場ではない ●保証金は徴収しない分、退去時に修繕費実費を請求する ●保証金返還は前家主との契約なので、ウチは無関係。請求するなら前家主に言ってほしい。 担保不動産収益執行の際、管理人となった裁判所選任の弁護士に聞くと、16年４月（入居の二ヶ月前）から法律が変わり、新家主に保証金返還義務はない為、前家主に請求して下さい、との事。 前家主との契約は、退去時に保証金70万円の内15万円の返還されるとあります。そこで疑問がわきました。（前置きが長くなりスミマセン） 保証金70万円－返還金15万円＝55万円。この55万円は、礼金と修繕代という事だと思うのですが、この前家主は私の部屋を修繕しない訳なので、修繕費として預けていた分も、返還金15万円と共に返還すべきではないでしょうか？ この前家主に連絡すると、電話は不通になっており、弁護士が言うには、郵便物ならどこかへ転送されて受け取っている様子。内容証明郵便などで請求しようと思っているのですが・・・。ここでお聞きしたい事は↓ ●こんな競売事件に巻き込まれた上に、修繕費を二重で支払う義務は私にあるのでしょうか？ ●修繕費分も併せて請求するのは間違っていないでしょうか？ ●その場合、いくら上乗せして請求するのが妥当でしょうか？ 長々とスミマセン、アドバイス宜しくお願いします。
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- detekoiya
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＞入居時は抵当物件ではなく、今年１月に突然裁判所が来て競売に掛かることを知りました。 抵当権はその前から付いていたのではありませんか？ 入居の時点で「差し押さえ」になっていなかったというっだけで ＞●こんな競売事件に巻き込まれた上に、修繕費を二重で支払う義務は私にあるのでしょうか？ 抵当権の付いていない賃貸物件などそう滅多にありません。 ですから、競売になることもあるでしょう。 それが借りる側のリスクということです。 世間的には、夜逃げする借主のほうが多いと思いますが・・・ 保証金から引かれる分が何に該当するのかがはっきりわかりませんが あるいは修繕費に充当する契約だったとしても預け金には 違いありません。それは自分で取り返すしかありません。 しかし、競売になるような方ですから返還など無理でしょう。 あなたは二重に払うことになるように感じるでしょうけれど 法的にはそういうことにはならないのです。 ＞●修繕費分も併せて請求するのは間違っていないでしょうか？ 新家主が質問者の退去時に修繕費を請求するということでしょうか？ 敷金・保証金なしで退去時に実費請求というのは何らおかしなことではありません。 競売で所有者が変わった以上は、新貸主と契約を締結しなければ 出て行くことになります。 住み続けたければ契約するしかありません。 そして以前の貸主とは自分で交渉するしかありませんが 競売になるような方ですから現実的にはむずかしいでしょう。 ＞●その場合、いくら上乗せして請求するのが妥当でしょうか？ 以前の貸主にということでしょうか？ 何をいくら請求するのも自由ですが、上記の通りです。 結論としては 基本的に新貸主の主張が正しいと思います。 競売による所有者の変更は賃貸借契約の継承はありません。 あとは、新規契約時にすでに差し押さえ（抵当権が付いていたってだけじゃなくてですよ）に なっていたことを仲介業者が見逃していたなら責任がありますが・・・ 推測とか被害者意識は何の役にも立ちません。 謄本とって確認してみたらいかがですか？
＞入居時は抵当物件ではなく、 これは本当ですか？ 一般的には建物を建てる場合の、その費用産出の代わりに建物を抵当に入れるので、抵当物件になっているのが普通なのですが、、、、本当なら、特殊なケースのようです。 競売に対する借家権については、借家契約と抵当権の設定の前後により状況が変わります。 抵当権設定が前だと先のような回答になりますが、賃貸契約より後に抵当が設定された場合は、普通の売買同様、落札人が大家の地位を引き継ぎますので、新家主が敷金返還義務を負うことになりますし、そのまま契約通り住み続けることもできます。 また立ち退きに関してはいわゆる大家側に正当な理由が必要となります（立ち退き料などももらえる可能性があります）。 つまり契約時に抵当権が設定されていた物件であったかどうかは非常に重要です。この点はよく確認してみて下さい。 なお、仲介業者を利用した契約の場合、この点に説明ミスがあった場合、損害賠償を仲介業者に請求できる可能性があります。 契約書並びに契約時点の重要事項説明書をご確認下さい。
>16年４月から法律が変わったと聞きますが、どんな法律がどう変わったのでしょうか・・・ 法律の専門家でないのでおおざっぱな回答になりますが、 改正前 ３年以下の契約の場合、契約期間中は住む権利があった。たしか敷金も引き継ぐので、落札人は返還義務があり、立ち退きの際には立ち退き料などが必要だった。 改正後 半年の猶予期間は与えられるものの、借地契約は引き継がないので、敷金返還義務は元の大家にある。 ６ヶ月間の猶予期間は新所有者（落札人）との間に賃貸契約がなくとも、その建物を実際に使用しているので不当な利益を住み手が得ていることとして、その不当分の利益返還がわりに、家賃を新所有者に支払うことになるようです。 http://www16.ocn.ne.jp/~janssen/kaiseiminnpou.html 敷き引きは質問者の考えるように、原状回復費の一部と考えられます。 http://www4.ocn.ne.jp/~tokiwagp/karirucishiki.htm だから返還請求することは理論的に可能そうです。でも、一般に敷き引きの設定をしていると、どんなにきれいであっても返還されることはありません。また原状回復に要する費用を損害賠償の一種と考えると、あらかじめ決めておいた損害金の変更はどんなに被害があっても、どんなに被害が少なくとも、変更してはいけないことになっています（裁判での変更も減速できないことになっています）ので、難しいと思います。 なお、現時点で敷金の返還義務があるのは前大家ですし、質問者が原状回復を行わなければならないのも前大家に大してです。 ＞こんな競売事件に巻き込まれた上に、修繕費を二重で支払う義務は私にあるのでしょうか？ 落札人との間の契約は新規契約ですので、落札人との間では原状回復義務を負います。 ただし、その現状は今の現状だと思います。 新規に結ぶ場合は、ガイドラインに沿った原状回復に関する取り決めをした方がよいと思います。 なお、このようなことになる可能性がある物件（抵当権の設定がある物件）は 、重要事項説明の際に抵当権があることを説明することになっています。 抵当権のある物件に関して、このような危険性があることは法律で決まっていることなので、借り手が持つべき常識の範囲と扱われるようで、競売された場合の説明までは義務にはなっていませんが（法律を知らないと損になる）。 前大家は少なくとも１５万円の返還義務はありますが、資産を競売にかけられているような状態ですから、返還されるのは難しいのではないでしょうか？
- m_inoue
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家賃を支払っていたのですから契約は法定更新されているはずです ただし、お話しの全体から普通の競売物件だと思われます その場合、 http://www.hou-nattoku.com/consult/159.php このような結果になるでしょう ６ヶ月間の居住猶予しか無いかもしれません（家賃は必要） 修繕費云々は関係有りません 敷金は債権債務の関係と見られますので預けられた元の家主に請求してください もっともおそらく破産しているでしょうから返還は望めません（泣き寝入り） その後もそのまま住みたいなら新たな契約の必要が有ります ・礼金、敷金は必要 ・原状回復義務も必要 これはどこまでかは微妙です、今からの契約ですから貴方が入居した時点まできれいにする必要が有るか無いか？ きたない状態で借りたなら汚い状態で返すのが論理的です 出て行くなら原状回復の必要は無いでしょう
お礼
丁寧な回答と、参考になるリンクありがとうございます。前家主とコンタクトをとりたいのですが、電話は不通で郵便物を送り、連絡待ちの状況です。退去時は現段階（３年入居）の現状回復ということですね。幸いこの新家主は敷金はもらわない、と言ってるのですが、退去時に修繕費実費請求するそうで、その金額も新たな契約書にはかかれてなく、このあたり詳しく理解してからでないと、捺印できないなと思っています。詳しい回答をありがとうございました。
- m_inoue
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＞あなたは今どことも契約せず入居してる形。なのでウチと新たに契約しない内は物を言える立場ではない 家賃はどこに支払っていたのでしょうか？
補足
家賃は、競売中管理人となった弁護士宛に払うよう裁判所より言われていたため、弁護士に支払っていました。前家主がスムーズに居所をつかめて支払ってくれたらそれでよいのですが、支払わない場合を懸念しています。また契約書の返還金の他、修繕費に充当しようとしていた費用も返還できるのかどうか？（預けた保証金の内訳に修繕費が含まれているのかどうか？もネックですよね） 別の所で聞いたところ、消費者契約法や、地位移転とか、借地借家法31条２項、民法566条１など、色々詳しくアドバイスがありましたが、難しすぎてよく分かりませんでした・・。 前家主との契約期間は自然更新されていたので、契約上の地位移転で、新規契約は不要なのではないか？とも思うのですが、どうなのでしょうか・・・16年４月から法律が変わったと聞きますが、どんな法律がどう変わったのでしょうか・・・
補足
とても丁寧な回答ありがとうございます。入居時は抵当物件ではなく、今年１月に突然裁判所が来て競売に掛かることを知りました。修繕費含めた返還を前家主に求めたいですが、居所がつかめません。破産していたとしたら私は泣き寝入りということでしょうか？ また入居者の全世帯がこのトラブル被害者ではなく、入居時によって契約した家主が別々の会社のようです。分譲ではないのに、世帯により家主が違うということがあるので驚いてます。お迎えさんなんかは契約時の家主のままだそうで、何事もなく今まで通りに入居しています。何だかワケがわかりません・・・。 競売事件裁判の際に、管理人として裁判所が立てた弁護士がいます。競売事件は一件落着したので、この弁護士の管理人役目も終了したと思うのですが、今後もこの弁護士に色々質問しても良い物でしょうか？