大正3年 新築 リフォームで悩んでいます。

質問

皆様のご意見をお願いたします。

敷地面積150坪　建物70坪の物件を購入いたしました。

建物は大正3年で床下を見たところ石の上に木材が載っている基礎でした。
現在雨漏りも一か所あり、建物約1/4の離れの建物が崩れています。
母屋はしっかりしており、白アリの被害もなく、屋根を約6-7年前に張り替えているとのことでした。

リフォームは6社ほどに見てもらい
１３００万円（現状復旧のみでとりあえず住めるような状態にさせる）～６０００万円（家を持ち上げて、基礎をいれる、梁と、屋根だけ残してリフォーム）でしたが、現実的に住めるようにするにはやはり２０００万円前後となりましたが、
やはり、海沿いということもあり、少し不安があります。
２０００万円でリフォームしても、ゆくゆく、今後数年間でまた、出費が来るのではないか？とか、ですね。後は耐震です。いろいろと、リフォームのブログとか見たのですが、皆さん当初の予算よりかなりオーバーしているようですし、２０００万と思っていても、結局２５００くらい行きそうですし、もちろん密閉性も悪いので、冬は寒いと思いますし、
以前の地主さんと私たちは何の関係もないので建物に対する思い入れも、それほどあるわけではありません。
新築で安心して、住むか、リフォームして、住むか、非常に悩んでいます。リフォームが数１００万円なら、まだしも、１０００万円単位なので、真剣に考えないと、思っているのですが、

お力お貸しください。

回答No.4

tomcody48

元々、大正３年築の趣の有る風情に惹かれて購入されたのだと思います。
建替えしてしまうと、余程の思い入れと資金が無ければ普通のお家になってしまいますよね。
１／４の崩れた離れは・・解体するか？　補修するか？　程度にもよると思いますが・・
母屋については、改修されて住まわれるのも選択肢と思います。
お風呂と洗面所とキッチンとトイレと給湯設備は、最新の物が良いと思いますが、他のところの古民家の趣きには捨てがたい魅力が有るのでは？　と思いますよ。
古民家再生のプロも多数居られる様ですので、相談されると良いかも？です。
囲炉裏とか有ると、自然と家族もそこに集まり・・素晴らしいと感じます。

勝手な意見で申し訳無いですが・・建替えるのは、お金さえ出せば簡単ですので良く考えてからで構わないと思います。　

以前、大手ハウスメーカーで工務勤務経験有りなんですが・・　リフォームに魅力を感じます。　判で押したような家より特徴の有る家の方が楽しいですよ。。

参考URL：

http://www.minka.or.jp/info/consulting.html

回答No.3

architectm

質問者さんが、新築する場合どの程度の規模・グレードの住宅をお考えか不明ですが、70坪×坪70万円とすると、それだけで5000万円近くになりますね。
2500万円程度で済むのであれば、リフォームにも充分コストメリットはあると思います。
逆に、2500万円で新築しようと思うと、解体撤去費も必要になりますので、大手ハウスメーカーはちょっと難しいかもしれません。
ローコスト系のメーカーでも、30～40坪がいいところではないでしょうか？

数年で再度大きな出費につながりかねない部分は、逆に今回のリフォームでしっかり直してしまう、というふうに考えられてはいかがでしょうか？
耐震補強と、漏水部分（漏水が懸念される部分も）への処置をしっかりなさることをおすすめします。
そうすれば、新築でもリフォームでも、メンテナンスにかかる費用はさほど変わらなくないと思いますよ。

リフォームの場合には、開けてみて（壊してみて）ビックリ、という部分がどうしても出てきますので、当初見積に対して1～2割ほどの金額を、予備費として見ておくべきだと思います。
これは、築30年の家のリフォームでも、築90年の家のリフォームでも同じ事です。

余談ですが、家を持ち上げて基礎を入れなくても、玉石基礎をべた基礎で固め、金物を使って基礎と柱を緊結すれば、耐震性能は大幅に向上します。
その提案をしてきた工務店は、アホですね。

新築にした方が圧倒的に有利なのは、断熱性能ですね。
リフォームで断熱性能を上げることは可能ですが、壁をすべてやり直し、さらにサッシ（窓など）を交換することになると思います。
築90年というと、壁は竹木舞+土壁だと思いますので、解体するだけで結構な費用が・・・。
アルミサッシや樹脂サッシに入れ替えて、雰囲気が変わってしまうことを我慢できるか、という問題もありますし、おそらく現在のサッシの寸法体系ではあわないと思いますので、特注サッシとなる可能性もあります。高いですよ。
新築なら、木造でも充分な断熱性能を確保できますので、もし寒冷地にお住まいであれば、思い切って新築してしまう、というのもひとつの考え方だと思いますよ。
築90年のお宅、となれば、火鉢や囲炉裏なんかで炭火をおこすと、雰囲気もありますし、とても暖かいですよ。ガス代や電気代と比べれば、炭代なんてたかがしれてますし。

新築を薦めている方が多いようなので、リフォームをお奨めしてみました。

お礼

ありがとうございます、

はじめてのリフォーム推進のご意見ですね。ありがとうございます、
趣ということであれば、やはり、残したい部分が多数あります。

私も、この土地を購入するに渡り、約3，4カ月通いましたので、いい部分も多数ありますし、近所の人のお話とかをうかがっていますと、
当時は立派な家だったようで、（今はご老人80歳くらい）子供の時に入ったことがあるけど、立派な庭で、このあたりでも一番の松があったんだよ、等の話を聞くと、やはり、残したいとも思います。
でも、自分が常に住む家としてどうなのか？？とういと、
難しいです。

まずこの家なのですが。元々、別荘です。外観はいたって、和風です。
建坪70坪もあるのに、部屋は2つ　8・12畳のみで、廊下（幅2m）がその部屋をかこんでいて、そのさきが庭になっています。
なので、もし住むとしたら、住居用としては、増築をして、
部屋を増やさないことには非常に難しいです。
なので、リフォームもおのづと、高額になるのですが、

おっしゃられる通りと思います、2500万円の新築ですね。
たまほーむで延べ床40坪がいいところと思います。
また、さらに海岸沿い（海目の前）なので、塩害対策をするとさらに金額が上がることもわかっています。

妻が寒がりで、今の家（一戸建て借家）が日当たりが悪く
あまりに寒いため、

「寒い家は絶対いやだ」と言っているので、断熱がネックになるとも思ってます。
ただ、購入した土地ですが、目の前海ということもあり、朝から、夕方まで日が当たりますので、先日も、かなり寒い日に行きましたが、廊下側の外との仕切で木製ガラスサッシ？があるのですが、数か所割れて、ガラスがないにもかかわらず、そこまでは寒くありませんでした。

なので、寒冷地でもないので、ある程度でいいのかもとも思っています。でも、それだどこまで上げれるかですよね。

後、囲炉裏・暖炉ですか、考えてもいませんでした。
先日、畳を外し、床下をみたら、火鉢がたくさん出てきたので、
それを生かすのもいいですね。

基礎のごていありがとうございます。そのような方法もあるのですね。
今度工務店に聞いてみます。

いろいろ、ご提案ありがとうございます。

また、ご意見ございましたら、お力お貸しください。

回答No.2

goaly17

やはり新築がベターです。ただし、今の生活状況がどうかをのぞいて考えた場合です。
　新築は、解体費と新築工事費と諸経費がかかります。それにランニングコスト（維持費）かかりますが、最初シーリングや塗装の劣化で５～10年程度でしょう。すべて新品からのスタートなのでランニングコストは安く済み、ローン返済や生活設計も立てやすいでしょう。
　リフォームは、まず耐震の考えは捨ててください。基礎を完全に補強しなければどんなに建物を補強しても、基礎が壊れてしまうからです。基礎の補強も所詮補強ですので新築の基礎程強くありません。ただ、耐震は考えずリフォームとしても、内部（設備配管等）および外部の劣化が進行しかなりランニングコストがかかりますよ。

お礼

お返事ありがとうございます！

解体費用は約150万～200万くらいだそうです。
ランニングコストも新築だと安いと思います、でも、固定資産税はかなり上がりますよね。

現時点でもやはり水道がかなり傷んでいるようでして、
そのあたりは今回一気に行くか行かないかは、話し合いになるのですが、
いずれ近い将来に、やらなければいけないといわれています。

外部劣化は海沿いなので（すぐ前、海です。）痛むのは承知の上で
購入しています。
新築にする場合はなるべく樹脂サッシ、木造で考えていました。

問題は今回土地を購入して、建物のローンを組んでも3000万円くらいとなることで、土地で頭金をほとんど使い果たしたので、そういうこともあり、3000万で建てれる家となると、タマホームとかで、さらに延べ床40坪がいいところと思っています。

そんなところも、新築にするか、どうするかの考えどころなのですが、

回答No.1

tadagenji

リフォームは所詮リフォームの域をでません。
建物の構造も問題を残しますが、設備工事に制約がつき、最新の設備が取り入れにくいというデメリットがあります。
不可能というわけでなく、新築以上に金が掛かるということです。

あっさり新築にすることをすすめます。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

そうですね、リフォームはリフォームですね。
設備工事にはかなり制限があると聞いております。

よく考えます。

補足

ありがとうございました、

いろいろと、工務店を探し、ようやく、なかなかの設計図にたどり着きました。

リフォームします。
予定では3000万前後になる予定です。