中古住宅購入見学時の家の説明について

質問

中古住宅購入見学時の家の説明について
築30年の中古住宅を検討しています。
見学時、不動産業者の担当の方が「天井のしみは、見たけど雨漏りではなかった。なぜついたかわからない。床下も全部ではないが見たところ、シロアリの被害はないようだ。けれど今いいといっても一日後に雨漏りなどすればそれは責任をもてない。」といいます。

古くて壁にひびも入っており、戸もきしんでいます。水周りや壁紙のリフォームはすすめられましたが、床上や床下は専門家がはいったわけでなく保証書もなく、一部を見ただけで大丈夫といわれたので、責任をのがれるための発言だったかと、後から不安になっています。
内装のリフォームだけで入居した後に、雨漏り等の問題に悩まされるのでは困ります。

耐震の法律が施行するまえの建築物なので、耐震診断も気になります。
契約前に、こちらが確認しておくべきことについてや、専門家に耐震もふくめ、雨漏りの有無などみてもらえないのか、その場合修理費はどちらが持つのかなど、アドバイスをお願いします。

回答No.2

Mokuzo100nenn · ベストアンサー

築30年ということは、上等な日本建築でなければ、土地代で売られているのが普通です。
つまり、価格ゼロの建物をどのように評価するかですね。

更地にして同程度の木造住宅を建て直す費用を2000万円として、それと比較してどのくらい安く住まうことができるか考えましょう。多分半額以下で十分住める状態にできますのでお得ですよ。

天井のしみは雨漏りの証拠です。
30年は屋根の葺き替え時期なので、耐震性も考えて軽量な金属屋根に葺き替えましょう。カラー鉄板で10年以上、ガルバリウム鋼板を使えば20年ぐらい無塗装で済みますし、なによりも地震時の加重が減少するので有効な耐震対策にもなります。

壁のひびや、扉のきしみは躯体が歪んでいる証拠です。
金尺という直角や直線を図る物差しを家の隅にあててみると躯体の歪みが分かる場合があります。また、床や鴨居の水平を見るためには水準器（気泡管水準器）というものがありますので、これを当ててみれば一目瞭然です。躯体の歪みは土台の腐れから生じていることが多いので、土台を放置して修正しようとしても無駄です。まずは、外周部の土台を目視でシロアリや腐れが無いか確認しながら、ところどころに水準器をあてて家の傾きを確認します。

土台がシロアリにやられている場合は、建物を油圧ジャッキで支えて土台を交換します。土台だけでなく、土台に建てられた柱まで食われている場合は、柱の下部30センチぐらいを切り取って継手で新しい材を入れ補修します。これは軸組み工法だけで可能な補修ですので、2x4などでは補修不可ですから土台がやられた時点で取り壊しとなります。

建築インスペクターはこのような問題点をすぐに発見してくれますが、難点は、補修工事にいくらかかるかの費用見積もりはしない点です。

その点で、ご近所の信頼できる大工さんに同行してもらい、問題個所の特定と補修工事の見積もりの両方をお願いすると言う手もあります。補修工事の見積もりが新築経費の50％を超えるような場合、購入取りやめと言う事もあるでしょう。その場合、大工さんにはお礼とお詫びの言葉に加えて日当程度の謝礼を差し上げるのが礼儀と思います。

お礼

具体的なご説明ありがとうございます。

2×4の場合は土台がだめだと取り壊しという点も興味深いです。天井のしみも、やはり営業の方の説明はごまかしだったのでしょうか。不信感を持ちます。
信頼できる大工さんは今はいないのですが、見積もってもらう方をさがすのはいい方法ですね。
ありがとうございました。

回答No.1

takapiii

>築30年の中古住宅を検討しています。

基本的には避けた方が良い物件ですが、価格的にこれしかないと言うのであれば、ある程度の覚悟を持って購入すべきかと思います。
30年間メンテナンス無しの家だと、購入後に最低でも200万円程度、場合によっては500万円以上の修繕費用を負う可能性はあります。というか事実皆さんその位かけて修繕しています。
最近の私の事例ですと、築26年の家の修繕で屋根材の交換、筋交い等による耐震補強、基礎モルタルの補修、外壁補修と塗装、水回りの補修、トイレ、キッチンの交換、根太及び床材の一部交換、雨漏り補修、そして壁紙交換で800万円ほどかけていますね。
購入前に説明し、費用を納得してでの購入なので良いのですが、これが誠意の無い不動産会社ですと大事です。

売主が不動産会社であれば、シロアリと雨漏りは少なくとも2年間は瑕疵担保責任が義務ですので、その間に発見してください。費用は売主負担です。
売主が個人の場合は、不動産会社に責任を負わせるのが難しくなりますし、個人では瑕疵担保責任を負いません。重要事項説明の中で躯体と雨漏りに関しての現状を正しく記載させて、説明を受けて納得しておく事が必要ですが、基本的には買主負担となります。
(個人では瑕疵担保責任を負わないと言いますが、例外として、売主が雨漏りや白アリ被害があった事を知っていて、敢えて買主に伝えなかった場合、それが証明できれば瑕疵担保責任を負う事になります。しかし現実にはかなりハードルは高いでしょう。)

耐震に関しては、住宅ローン減税の絡みもあるので、売主に耐震基準適合証明書を取得させておく(築30年だとこれが無いと住宅ローン減税は受けられない)と言う事も有効ですが、耐震補強を入れて数100万円の負担になるので、売主を納得させるのが結構なハードルです。

第三者機関もありますので、事前に有料で確認して貰うとい手はあります。業者を長苦節紹介できませんので、ホームインスペクションという言葉で検索してみてください。
いずれにしろ築30年の家の場合は、経年劣化がある事を理解しての購入というのが基本です。

お礼

早速のご助言をありがとうございます。

業者の方は、建物内の簡単なリフォームをすすめて、耐震までする必要はないといわれましたが、すむとなると土台のほうが気になります。

takapiiiさんの修繕の項目はとても参考になります。

売主は個人ですので、いずれにしろ、自分で費用を持つことになりそうですね。

できたら住む前に最低限の補修をしてからすみたいです。

ホームインスペクション、検索してみます。

ありがとうございました。