老後のマンション売却・購入

質問

７６歳の父親が現在ひとり暮らしをしています。2年前に母が他界し、一人娘の私は家族と海外在住のため、同居や、近所に居て様子を見ることができません。父は元気で現在も仕事をしているのですが、最近仕事先も経営が厳しくなり、収入が減少してきています。長年積み立てしてきた保険も保険会社が倒産して無となり、今の仕事がないと年金だけでは生活が維持できないと嘆いています。現在築約30年の３ＬＤＫのマンションに住んでいるのですが、住宅ローンは月3万残っており、一人にはちょっと広すぎるので、この年になってまで仕事をしないでよいように、住み替えを考えています。でも最近の住宅事情はとても悪いと聞き、売却するのは良くない時期と聞きます。この３ＬＤＫを売ってそれで買える１ＤＫくらいのアパートを2件購入し、1件に住み1件を貸すことで収入を得るか、３ＬＤＫをリフォームして貸し、もっと小さい公団のようなところに住むのがよいのか悩んでいます。現在の環境下、どちらが良いか教えてください。または他の方法があるでしょうか？ちなみに現在の住居は東京で、父はこれからも東京に住みたいと言っています。

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

回答者分の回答の種類が出そうな質問ですね。
沢山回答がつくとむしろ悩んでしまうかもしれませんが、個人的な意見として書きます。

3LDKを貸すのはリスクマネージメントの面から好ましくないと思います。
貸すという事は責任が生まれると同時に、リスクと賃借人の居住権が生まれます。
最悪のパターンを考えると、家賃を滞納しつつも立ち退く事を拒む賃借人がつくと、父親の家賃支払いに影響してしまいます。
人のいい父親が公団を出ても、父親が貸している賃借人は出ていかないので、住む場所がなくなります。
また3LDKと広い物件だと、賃借人から設備の修理補修を要求される事があり、その場合高額になる可能性もあります。
また退去時の原状回復も高額になります。
そもそも、家がありながら父親が借家に住むという発想自体も好ましくない気がします。

3LDKを売って1LDKが二つ買えるのなら、どちらかというとその方がいいでしょうね。
1LDKの方が家賃滞納があってもとりあえず父親の住むところは確保されますし、原状回復費用や設備費用も少額です。

1LDKを買って、残ったお金で別な運用をするという方法も検討してください。
利回りを考えると、今はマンションなどはあまりよくありません。
かといって金融商品も不安ですから、少し田舎の小さなマンションに住み、駅に近い土地を買って駐車場にでもするとか。
その方が今後の相続などを考えても価値あるお金の使い道のような気がしますね。

#3LDKがどの程度の金額で売れる物件なのかは考慮していない回答ですが…。

お礼

ありがとうございます！１ＬＤＫを買って、残りを別な方法で運用するというのは考えにありませんでしたが、良いアイデアだと思いました。コイン駐車場などにするということですよね。それについてのリサーチを始めたいと思います。現状回復費用や設備費用についても考えにありませんでした。貸家業をするのはやはり現実的でないなと思い始めています。現状の場所に住めるのが一番よいのですが、それができない状況なので、あらたな小さめの部屋を、父が我が家として愛着を持てるようになるのがよいのかと思っております。

回答No.4

0621p

問題は「住宅ローンは月3万残っており」ではなく、ローンの残高がいくらで、いくらで売れてローンの残高を返済して手数料を払ったらいくら手元に残るか？です。
他の方の回答にもありますように、貸家にするのは難しい問題もあります。そこそこの金額が残るのであれば、売ってしまって賃貸に住むという選択もあるのではないでしょうか。

お礼

ご回答いただき、有難うございました。貸家をするというのは経験がないですが大変だろうというのは想像がつきます。ローンの残高はあと約140万程度でした。マンションの価値が約3000万程度のようなので、売却し、購入するのも可能かなとも思っています。売却には悪い時期と言われますが、住宅価格が上昇すれば、購入のほうも難しくなりますものね。じっくりと考えてみます。

回答No.3

poolisher

今元気でひとり暮らししているのであれば、その生活を継続するのが
一番だと思います。

賃貸をするということはビジネスをすることであって、年金のように
毎月自動的にお金が振り込まれるという訳にはいきません。
管理会社を通せばある程度のことは賄ってくれますが、何かトラブルが
あれば最終的にはオーナーが後始末しなければなりません。これまでの
仕事がそういう関係の仕事であれば幸いですが、もし勘所がないとすれ
ば、７６歳で賃貸青葉マークは無理だと思います。

もう一点は、連れ添いと共に暮らした場所を離れると急速に老化が進む
可能性があります。そういうリスクに対応できればいいのですが、今の
状況（あなたが海外）では難しいのではないでしょうか？

うまいことやったつもりでも、結局損をするということがあります。
何か会った時の備えを考えて結論をだしたほうがいいと思いますよ。

お礼

これもまた貴重なご意見をありがとうございました。リロケーションしたときの心理的変化までは考えてもいませんでした。周りに子供が他にいないので、この先介護や、介護付きアパートというのも考えに入れないといけないかもしれませんが、その資金が捻出できるかわかりません。じっくり考えたいと思います。

回答No.2

takuranke

現在７６歳ならローンの申請をしても受けてくれません。

それと築３０年のマンションで、ローン残債があるのであれば、
売れたとしても手元にはそれほど残らないと思います。

１DKマンションを２部屋購入というのは難しいです。
（資産があれば問題ないですが、担保にしても年齢的にローン期間が短くなると思います、プラス人的担保は必ず必要で、２人必要になるかもしれません）

現在お住まいの部屋を貸すことができるなら、
壁や天井の張替を行い、水廻りの調査を行い、
付帯設備を極力減らし（コンロや電気器具、エアコンなどは外しておく）て貸し出し、
本人は２３区ではなく市（または村）のほうに移り住むなどはどうでしょうか。

場所がわかりませんが、３LDKなら都内で１２万～１９万（１９万は渋谷など）にはなると思います。
不動産業者に頼めば大体家賃の１割で管理してくれますし、
固定資産税とローンの残債を引いても６万～１２万くらいは残るのでは？
（金額はかなり大雑把です、固定資産税額が不明なので）

敷金も１ヶ月分くらいにし、原状復旧に関して甘くしておけば居住人はすぐに見つかると思います（マンションによっては事務所OKのところもあり、会社に貸すのもいいかもしれません）。

ちなみに賃貸にしたら、マンション管理費は居住人（借主）が支払うことになり、
貸主はその分負担がなくなります。
その代り、付帯設備に関しては責任が発生します。

お礼

大変参考になりました。有難うございます。３ＬＤＫの所在地は江戸川区の東西線沿線徒歩7分なので、大手町方面へ通勤する家族に貸せるかもしれません。ローンするというのは、最初リバースモーゲージなども考えたのですが、極力しないようにするつもりです。父の年齢と、私が海外ということで難しいだろうと思っています。仮に３ＬＤＫを貸すことになっても、リフォームにお金がかかりそうなのでそれを捻出できるのか心配です。いろいろあたってみようと思います。