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マンション購入か賃貸か…
まったくの無知です。 ４月辺りで住み替えを考え賃貸を探していたのですが、 自分たちの希望に合った物件だと月額１２万位(駐・管理費含)です。 そこで、にわかに購入の話が浮上したので、 ものは試しと先日モデルルームへ行って来ました。 見に行ったのはJR含２線入った駅２分の物件で3340万でした。 近隣駅(私鉄1本)は駅10～15分位のが2400～2980位で多数あります。 金額だけで言うと見に行った所は、この辺では高めと言うことです。 ただ駅自体違いますし近さも違いますので、 そんなもんなのか？それとも高いのか？ 類似物件がないため単純比較ができず…相場もわからず…の状態です。 立地は私達にとてもいいのですが、まだ一件だけしか見ていませんし。 賃貸にしろ分譲にしろ私達の部屋探しのこだわりは 駅2～3分・3LDK・駐（近隣でも）です。 デベロッパーの借入れ返済シュミレーション的には 大丈夫かなみたいな結果でした（月額の支払いが賃貸と同等程度） 多角的に考えて慎重に判断したいと思い ご意見を伺いたく投稿させていただきました。 *希望してるのは駅５分以内の３ＬＤＫ* ・世帯収入 ８５０万位 ・子供 高１＆中１ ・頭金 ４００万位 マンション購入にあたっての注意すべき点、他お気づきの点 わかりにくい文章とは思いますが、宜しくお願いいたします。
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NO５、９です。ご返信有り難うございます。 ＞ながなが脱線しましたすみません。 いえいえ、 過去にマンション選びに奔走した私にとって おっしゃること、ごもっともだと思います。 ＞最後に、ＮＯ９さんはマンション購入してよかったですか？ はい、良かったです。 しかし、まだまだこれからです。 住民同士が互いに充足感を維持し合い 安心して暮らしていくために 住民一人一人が努力し続けなければなりません。 分譲マンションが抱えざるを得ない諸問題を 私の住むマンションも抱えていますので。 この質疑に参加して色々勉強になりました。 有り難うございました。 PS：今気付きました。 「経験者」「一般人」が不統一になってしまいましたが 深い意味はありません。申し訳ないです(^_^;)
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞ただ37年とはどこからきた数字なのでしょうか？ ＃４で書いてあるとおり国交省の資料だそうです http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview061107.html ＞コンクリートの強度、建築技術は向上しているように思います。 ＃１２さんの書かれている通りそうとも言えません 今時のコンクリートは川砂が無くなり貝殻（カルシウム）混じりの海砂が主流でしょう ローマ時代のコンクリートの方が保つとも言われています http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8F%A4%E4%BB%A3%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%AF%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88 ＞融資についても３５年しか持たないから３５年が最長なんですか？ 最低でも３５年は保つだろうとの予測からでしょうね マンションの耐久性はその物件毎で大きく違うと思います ＞実しやかに40年目の立替え論の根拠がよくわかりません。 根拠なんて有りません、過去の実績です いわば平均余命でしょうね ４０年ほど前に生まれたマンションの建て替え平均が３７年である事だけです ３０年で建て替えもあるでしょうし５０年での建て替えも有るでしょう 老朽化したためなのか、他の原因があったのかは判りませんがそれらを総合しての平均が３７年なのでしょう ただ、４０年前の設備でそのまま快適に住めるとも思えませんね 電気容量は不足しているでしょうし、配管類もやり直しでしょう 修繕より建て替えの道を選んでも不思議では有りません 本体はまだまだ保つがそのままでは生活出来ないと言う事かもしれませんね ３７年前には衛星放送・光ケーブル・地デジ・各室エアコンなどの概念すらなかったでしょう 今現在それらを網羅したマンションでも３７年後はどうなるか判りません 一戸建てならその都度対応できるでしょうがマンションでは困難です（特に意見の統一が．．．）
補足
戸建てもマンションもメンテは必要ですね
補足します。 キチンとしたコンクリートで作ってあれば、70年持ちます。しかし水コンといって流し込むときに、水分の多いコンクリートを使うことが多いので、10年ぐらいするとマンションにボロが出始めます。鉄筋もキチンと入っているかどうかわかりません。（ですから10年ぐらいしないと当りのマンションかどうか分からないのです。）同潤会アパートは、それだけキチンと作ってあるんです。（東海道新幹線が、きちんとしてるのに、山陽新幹線がだめなのと同じ。）35年は、配管が、モタナイからでしょう？内配管方式は、配管の入れ替えがすごく大変なのです。このことは、業界の人は、百も承知なのですが、 外配管方式は、建築費が1割高になるのと、一般の人があまり知らないので、流行ってないのです。デベロッパー売れやすいのを作ってさっさと売れればいいんです。ですから見た目、つまり内装にとても気をかけるのです。近所に築４０年のマンションはそれだけキチンと作ってあるんです。
補足
モノによるということですね
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞３７年ですか！？払い終わる頃ダメになるんじゃいやです。 でもそれが現実です ３７年と言ってもそれは過去建てられたマンションの建て替え年数ですから今の新築マンションはもっと保つかもしれません ただ、どの金融機関もローン期間は３５年が最長でしょ？ その頃までしか保たないとして融資してきます．．．（笑）。 ・１０年毎の大規模修理 ・４０年目の建て替え この２点だけは覚悟しないと目算が狂います
補足
10年毎の大規模修繕は必死でしょう。それはわかります。 ただ37年とはどこからきた数字なのでしょうか？ 確かにマンションが５０年以上もつのか？未知の世界です。 関東大震災にも耐えた同潤会アパートが数年前に立替ました。 たしか築77年位だったと思います。大正時代の鉄筋コンクリート造です。 当時の材料・工法など詳しくは知りませんが、 コンクリートの強度、建築技術は向上しているように思います。 近所に築４０年の建物がありますが立替の気配はありません。 （もちろん地盤・建物の質・メンテ等で大きく左右しますが） 実しやかに40年目の立替え論の根拠がよくわかりません。 また融資についても３５年しか持たないから３５年が最長なんですか？
ＮＯ6です。すみません、なんか関係ないこと書きました。 あと、買うときは、自分のマンションの前（南側）にほかのマンションが建たないかどうかだけは、気をつけて下さい。
補足
ありがとうございます。 東と西はわかりませんが、南はまず大丈夫です。
NO５です。ご返信有り難うございました。 私が時々参考にしているのは下記のサイトです。 分譲マンションの居住者がどんな問題に直面しているか、また、 集合住宅において、どういう考え方がスタンダードであるかについて 客観的判断材料の一つとして閲覧しています。 (投稿の中には賃貸マンションについての記述もあるかもしれません) 投稿内容はシビアなものが多いです。 しかし現実に即した内容が大多数ですので 大変有意義なサイトだと思っています。 但し、分譲マンションに居住経験のない方が初めてお読みになると ちょっと気が重くなる話題があるかもしれません。 その点、ご了承の上、ご興味がございましたら閲覧してください。 質問者さんは建設関係の方でしたか。私は全くの素人です。 ですので、現マンション(当時新築)購入の際は 住宅情報誌を一年以上購読したり 管理組合についての解説本を買い込んだり ネットで色々調べたり…… と、学生時代以降経験がないほどの勉強(？)が必要でした。 分譲マンションのご近所関係についてですが 当時私が調べた中で知ったことがあります。 中古マンションを購入した方の中には すでにできあがっているマンション住民同士のコミュニティーに 入りずらくて苦労する方が少なからずいらっしゃるそうです。 また、購入を考えている中古マンションに ご自身と近い年代の世帯がどの程度居住しているかに 留意した方が良い、とも聞きました。 質問者さんのおっしゃる通り、賃貸ならばいざとなれば 引っ越せば良いので気が楽ですね。 私は現マンションを購入するまで 長年賃貸マンションにおりました。 しかし、私の場合は複数の物件で 度々管理会社(それぞれが別会社)の いい加減な対応・管理のずさんさに辟易し 分譲マンションへの居住を決心しました。 無論、それだけの理由で分譲マンションを選んだわけではありませんが。 マンションか戸建てかという問題は その人の望むライフスタイルによるところが大きいと思いますし 新築マンションにせよ、中古マンションにせよ、戸建てにせよ 各々一長一短が数多く存在していると思います。 質問者さんのお知り合いに 長年分譲マンションにお住みの方がいらっしゃいましたら 色々とお聞きになることをおすすめします。
お礼
サイトのご紹介ありがとうございました。 早速拝見させてもらおうとおもいます。 建設関係とはいっても若干路線が違うので マンションについて特別詳しいわけではありません。 ただどんな現場にも共通して言えるのは社名ではなく その現場の所長・現場管理者次第。もっと言えば 実際にモノを造る協力業者次第まで遡ります。 現実的にそこまでは現場の者でないとわからないのです。 なぜか、いい現場はすべてがうまく行きは良いものを造ります。 一番いいのは施工中の現場を見に行くことですが もう建ってしまっているので確かめようもありません… ハッキリいって壁の中のことは信じるしかない！が現状です でも面白いのは職業建設関係と知ると営業が少しピリっとすることです 営業にいい緊張が漂います（笑）…ながなが脱線しましたすみません。 おっしゃる通りどれにもいい面悪い面がありますよね あとは私達の価値観だと思っています。 いろんなことを踏まえ多面的に判断しようとおもいます ご意見参考になりましたありがとうございました。 最後に、ＮＯ９さんはマンション購入してよかったですか？
まだ、お若いですね。小生は、良く冷かしで不動産を見るのですが、マンションの設備は、信じられないほど割と短期間によくなるのでよほどそこに住みたいと思わないと買う気になれません。（最近は、2重窓、換気設備、風呂等） 家賃と支払いが同じくらいなら、あまり購入しても意味がないような気がしますが（現金を運用したほうがいいです）・・？それに、そのマンションがキチンと作られいるかどうか、10年ぐらいしないと分からないので・・（キチンと作られていれば、コンクリートは、70年ぐらい持ちます。しかし、配管が持たないので内配管式だと費用がかかるので立替になりやすいのです。 外国は、外配管式なので古いマンションがたくさんあります。 それと、ある本を読んで考え方が変わったのですが、結局、不動産を買うということは、不動産投資をするといううことです。（人に貸すか、自分に貸すかの違い・・ここがキチンと分かってる人は非常に少ない）
補足
運用とか増やすとか投資とか・・あまり考えていません。 いつか家賃がなくなるのが分譲!?位のものです。 けれど築50年以上もつかは未知の世界ですよね。。 私的には社宅や団地に長く住むのが一番費用がかからないような気がしてます。 同じ位の負担でいつか家賃が無くなるなら 意味があるように思ってしまうのは勘違いでしょうか？
すみません、ＮＯ6です。言いたいことは、ローンの支払いと比較するのは「ほんとの家賃」 ということです。管理費、修繕積み立て、駐車場、固定資産税、メンテナンスはどちらも同じなので・・・ デベロッパーは、すぐ簡単に家賃（賃貸料）とローンを比較するので・・言い換えると 家賃（全部込み）と比較するのは、ローン+管理費、修繕積み立て、駐車場、固定資産税、メンテナンスということです。（これもわかりにくいですね。 すみません。）
補足
賃貸の場合 家賃10.3万・管理費0.8万・駐1万 計121,500円 購入の場合 ローン9.5万・管理費13400・修積6500・駐1.2万 計126,900円 月々の支出的には似たような金額です 賃貸は更新料一ヶ月が2年ごと。 分譲は固定資産税は毎年10万位＆ローン控除 こんな感じです。
見かけの家賃とホントの家賃の違いに気をつけましょう。 12万-（管理費、修繕積み立て、駐車場、固定資産税、メンテナンス）＝ホントの家賃。 ですからここの大家の利回りはすぐ分かります（多分たいしてよくありません。3000万ならもっといい投資方法があります。）新築の初期数年の値下がり率は、5年ぐらいまですごいです。ですから、5，6年落ちも考えて見てみましょう。（住宅情報を見れば一目瞭然） 不動産は、流動性がよくないので、もしもの時も考えて買い手がつきやすい場所。 管理費、修繕積み立て、駐車場を考えると一軒やとたいして違いません。（大都会はちがいますが） 建物の構造について 30年、40年すむのであれば、スケルトン・インフィル（外配管方式） がいいです。リフォーム、配管管理がやりやすい。 デベロッパーは、ノルマで頭がいっぱいです。
補足
？？すみませんよくわからないのですが ↑は賃貸のこといってるのですか？分譲のことですか？ 新築にはこだわっていませんので中古でも場所が良ければOKです。 駅周辺の家賃相場は１０万位です(駅10分でも) その物件は２分です。買物娯楽施設コンビニ公園学校と便はいいです スケルトンインフィルですね？リフォームのこととかも重要ですよね ありがとうございます、頭に入れておきます
分譲マンションに住んでいます。 ＞マンション購入にあたっての注意すべき点 今思い浮かぶ点だけざっくり書きます。 ご参考になれば幸いです。 １． 住宅情報誌やネットを利用して ローンのしくみや分譲マンションにおける 生活留意点等の最新知識をとにかく増やす。 ２. モデルルーム見学になるべく多くでかける。 その際、室内の広さや間取り、最新設備の有無にばかり 気をとられるのではなく 販売員が、客からの質問に対して曖昧な対応をしていないかや 自社物件に関する正確な知識を どれだけ持ち合わせているかをチェック。 それをチェックする為にも 質問者さんが分譲マンション全般についての 最新知識を得ていることがかなり重要。 ３. その分譲マンションが実際に建つ地域に 将来どういう建物が建築される可能性があるかをチェック。 例えば、購入当初は眺望の良さを売りにして販売されていたのに 入居後しばらくしたら隣に建築物が建てられて眺望が台無しになったとか 遊興施設の誘致が計画されて周辺環境が変わってしまう等 深刻な問題に発展するケースも多い。 ４. 最近は便利そうな設備・施設を多く有した分譲マンションも多いが 設備や施設が多いということは、すなわち 入居後の管理(維持費用及び様々な人間関係)が 複雑化する危険性があることも視野に入れておく。 ５. シックハウス症候群を回避するため 用いられる建材等についてよく調べる。 ……などなどです。良い物件選びを！
補足
マンションに住まわれていらっしゃるのですね？ どうですか？私の考えるリスクの一つに、ご近所上下両隣があります。 こればっかりは住んでみないとわかりません。 賃貸なら引っ越せば終わりです。ですが購入となるとそうはいきません。 以前、下階にとても神経質な方が住まわれていて大変だったので。 １はよく調べてみようと思います。 お奨めサイト等ご存知でしたら教えていただけないでしょうか？ ２はとにかくこちらに知識がないと見極められないとで勉強します ３は建つことを想定して考えておきます。 ４人間関係は心配です ５は二人とも建設関係なので構造等バシバシ切込みたいと思います ご回答意見ありがとうございました
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お礼
こちらこそありがとうございました。 ご経験者の生の感想が聞けてよかったです。 集合住宅への懸念はある程度ありましたが 具体的なご苦労などは知らなかったです。 どちらを選ぶにしても リスクを受入れた上で決めたいと思います。 よかった！というご返事でなんだか嬉しいです。 お互い悔いのないようにしたいですね。