家屋相続

質問

今年母が亡くなり、姉妹５人が母の家を相続することになりました。
家屋は３５年で古いので、土地のみの価格で約３千万と不動産やにいわれました。家の名義は母と長女ですが、母は生前から一人で住んでおり、現在は空やとなっており、姉妹が時折集まって掃除をしています。
姉妹５人で均等に分けると言うのは、生前の母からの口答の遺言であり、姉妹は全員一致で承認しています。不動産以外には、これといって他の財産はありません。　母が４２歳から未亡人になり、一生懸命に働いて残してくれた家ですので、税金その他で、５人で分けてもたいした金額でなければ、名義に入っている姉に渡して、彼女が残りの４人に適正な金額を払うというのも、アイデアの一つでしょうか？
すぐには売る気持ちにはなれないのですが、いつかは手離さなければいけないので、売ったとすると、売却にかかる税金、相続者にかかる税金、等々、どんなものが発生するのでしょうか。　
この質問に答えていただいた方からの質問の回答を加えてもう一度投稿いたしました。

回答No.1

mnb098 · ベストアンサー

・選択としては姉が金銭をかなり用意できるなら、一人の名義にして４人に支払う。売る気になったときに単独で売却できる。ただし取得価格がはっきりしないと居住していない不動産の長期譲渡として、5%の費用しか見てもらえない。
税金控除後の見込み額で４人が受け取ることの合意が必要。

・もうひとつは五人の共有にして時が来たら売却する。税金もそのときで精算できる。ただし一人でも反対に回ったときにどうにもならなくなる。以前別の質問で一人が反対すると売れないのでどうしたらいいか、というのがあり「公正証書」で協議で決めた売却に反対しないという内容にしてはどうかと回答しました。

この財産なら相続税はかかりません。相続の名義変更では評価額に対する登録免許税がかかります。あとは司法書士の報酬。不動産取得税はかかりません。
売却では母の取得時期を引き継ぐので長期譲渡になります。
売却時には不動産業者の仲介手数料が価格の3%+6万円に消費税、売買契約書の印紙、名義変更の登記費用は折半、固定資産税の月割りはもらえます。
ざっとこんなものでしょうか。

お礼

大変参考になりました。有難うございました。

回答No.2

noname#121701

質問内容が明確になりましたので、再度投稿します。

＞名義に入っている姉に渡して、彼女が残りの４人に適正な金額を払うというのも、
これを代償分割と言います。
土地の価格が３０００万円ですので、長女の単独名義にするには、長女が姉妹一人づつに６００万円、合計２４００万円を支払わなくてはいけません。
遺産分割協議の署名捺印の時に一人６００万円の支払いは可能でしょうか。
従前と違い土地の上昇は見込めず、一人６００万円を支払いいずれ売却した時にデフレで土地価格が下がり、長女は損をする可能性があります。
日本経済の見通しが立たない今、上昇の可能性より下がる可能性のある土地について代償分割するリスクを長女を負うのでしょうか。
３０年前の日本であればあなたの言う代償分割は可能でした。
バブルが崩壊して土地の値段が一気に下がり、今は買い主も見つからない状況です。
業者さん言われいてる３０００万円は現在の相場です。
今売却しても買い主が現れず、現れた買い主が２５００万円と主張すれば土地価格は２５００万円となります。
これが取引です。
売り主の希望価格で売れるということはありません。
買い主は少しでも安く買いたいのが常識です。
将来の取引が未定で代償分割するのは、現金を貰う方としては都合がいいかもしれませんが、払う方としてはリスクがあります。
長女がお金を沢山持って構わないなら別です。
以上は普通の庶民に対する回答です。

姉妹は全員一致で承認しています。となりますと法定持分登記で共有状態となります。
そしてデフレが止まって地下が安定した時に姉妹で売りに出されたら如何ですか。
売る時期とは、姉妹がお金を欲しい時です。
お子さんが高校受験ととか大学受験の時に教育費と住宅ローンが重なりお金が必要となります。
姉妹の中にそうした状況が生まれた時に不動産売却のお話が出てくると思います。
建物については不法占拠が怖いので解体をおすすめします。
建物が無くなり更地になりますと固定資産税が高くなりますが、不法占拠者による火災や居座りを考えると更地にしてとりあえず駐車場として貸しておくというのが無難な方法です。
駐車場は借地法に抵触しませんので利回りは悪いですけど最も有効な土地活用です。

相続にかんする税金は登記の時の登録免許税のみかかります。
相続税と取得税は発生しません。

譲渡した時は譲渡税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

以上のように普通のご家庭であれば、法定持分による相続登記を行い、毎年の固定資産税は折半で支払い売り時期まで待つというこになります。
売る時期は姉妹のどのたかがお金を必要となった頃、もしくは姉妹が年をとり共有関係を子供の世代まで先送りしたくないと思った頃だと思います。
土地活用などと言ってアパート建築と言った業者の話にはのらないでください。
所有権が複雑になるだけです。
駐車場にして固定資産税が払えればよしといういうくらいの感覚で丁度よいと思います。

お礼

有難うございました。