住宅売買契約の錯誤無効

質問

数年前、仲介業者を介した個人間取引で中古住宅を購入しました。

このたび建替えのために複数の大手ハウスメーカに見積もりを依頼したところ地盤に問題があり、建替えができない、という回答を受けました。
また、地盤を隣家と共有しているため地盤の補強、やり直しもできないとのことです。
（地盤調査をしていただいた設計事務所の方のみ木造であれば建築確認がおりると思う、とコメントされています）

弁護士の方に相談したところ売買契約の錯誤無効を申し立ててはどうかと助言を頂いたのですが、裁判には２百万程度必要であり、なかなか踏ん切りがつきません。

そこで皆さんにもセカンドオピニオンとしてご助言を頂きたいのですが、このようなケースで裁判に勝てる可能性はどの程度あるのでしょうか。
素人考えなのですが、ハウスメーカからの回答だけで錯誤を立証したことになるか、地盤の問題は良くある問題であるが錯誤に相当するのか、というところが論点になるのではないかと考えています。

ご助言をよろしくお願いいたします。

回答No.3

akak71

売買契約した日は何年前？
契約での瑕疵担保責任期間は？

地盤の考え方が昔と違います。　
家が傾いたりすると、建築業者に責任があるとされるため、ハウスメーカーも慎重になりました。

私の今居住しているところは、大手分譲業者の宅地でも、立て替えす時は、地盤の改良をしないと建築できない。
不動沈下等はほとんどありません。
分譲業者を訴えた人はいないと思います。

なお、錯誤で契約解除が認められても、
使用した家の家賃相当を支払い。　
固定資産税の税金分を貰うことになります。
建物も、契約時の現状回復義務があります。

お礼

ご指摘ありがとうございます。

購入は7年前です。
瑕疵担保期間は雨漏り等の条件付で2ヶ月。その他は免責となっています。

姉歯事件以降建築基準が相当厳しくなったとHMのかたよりお教えいただいており、建替えが困難であっても自己責任の可能性があると指摘された方もおり、裁判をしても負けるのではないかと心配しているしだいです。

回答No.2

mnb098

地盤を隣家と共有している
というのはどのような状況かがよくわかりません。粘土質の層で掘り返すことでかえって強度をなくし隣にも影響するというようなことでしょうか。
購入後、住まれているのでしょうか。

仲介業者が入っているので、当時の重要事項説明書をもう一度よく見てください。
一般項目の中に地盤のことは標記されていなかったように記憶していますが、特記事項にもそのような事が書いてなければ、業者が事実を知らなかった可能性もあります。

基礎が割れている、家が傾いているなどの目に見えることがなければ、地盤のことまでは売主・仲介ともわからないこともあります。
在来工法で建てられた家はよほどでないと、地盤調査まではされていないので、今回大手メーカーに頼んだことで初めて表面化したのではないでしょうか。

何とかしたい気持ちは理解します。その前に調べる物を調べ、家の状態を自身で購入前にきちんと見て確認したのかを思い出してください。
どの程度の地盤問題かはわかりませんので、在来工法で立替できる程度ならその選択もありかなとか、気になるなら転売もありかなと考えます。

お礼

ご助言ありがとうございます。

地盤はコンクリートの人工地盤です。隣家は購入前よりたっておりました。人工地盤を壊すと隣家の強度を保障できない、と指摘されています。

重要事項説明書には特記事項を含め地盤についての記載はありません。
売主が知らなかった可能性も十分あると考えています。

地盤がコンクリートであるということは見てすぐわかる状態なのですが、それによって建替えができないなどということが起こりうる、というようなことを考える注意深さはありませんでした。
仲介業者さんに地震は大丈夫ですか、と聞いて、全然大丈夫です、といわれて安心しきっていました。（口頭確認のみです）

己のおろかさを呪いながらも少しでも損失を削減したいと、今更いろいろ調べている次第です。

在来工法では建築許可を取ることができず、地盤をやり直すことも補強もできないので建替えはできないそうです。（平屋なら何とか立つかもしれないといわれています）
再建築不可物件として転売しないと、今度は私が訴えられますし、再建築不可物件では数千万の損失になるため、法的手段を検討しているしだいです。

回答No.1

poolisher

テラスハウスのような敷地、建物ということでしょうか？

個人間取引で仲介業者が契約に介在していないということであれば
その時点で相手は認識していたんでしょう。

一般的にそういう条件の不動産は安値取引ですから、当時の売買が
安値取引でなかったとすれば、悪質だと思います。

・高値売買の差額請求
・損害賠償
・契約無効
どこまで可能かはわかりませんが、契約無効は裁判勝訴と全額取り立て
ですから相当にハードルは高いと思います。
場合によっては弁護士のひとり勝ちになる可能性もあります。

騙されていそうだという感じはしますので、弁護士もそういう心証なの
でしょうが・・。

お礼

ご意見ありがとうございます。

敷地はコンクリートの人工地盤です。

私の質問があいまいで申し訳ないのですが、仲介不動産業者に紹介を頂いた物件で、個人の方より購入をさせていただきました。
仲介業者にも双方手数料を払っております。

安値取引ではなく、近隣の相場と比較し、中古物件としてはかなり高額な部類かと思います。（住環境は抜群なのですが土地が...）

弁護士さんは裁判を強く勧めるわけではないのですが、やってみたらどうですか、という感じです。
全額取立てるつもりはなく、損失を軽減したい、という思いです。