土地の既得権？取得時効？について

質問

今から8年前、平成13年に中古住宅を購入しました。
昭和43年建築の住宅で、私が購入するまでずっと所有者は一人でした。

その後、平成16年に隣の土地を購入した人がいて、現在小屋を建てられています。この土地の前所有者も永年一人だったそうです。

それで、数ヶ月前、何かのきっかけで、隣の土地の持ち主が自分の土地を測量したところ、私の家の角の一部分が約30ｃｍ隣の土地にはみ出ていることが判明しました。

この事を不動産屋さんに聞いたところ、私の土地の前所有者と、隣の土地の前所有者との間では、お互い了承済みだったそうです。
文書とかはありません。

現在の隣の土地の所有者は、今のところまだ強くは言ってきていないのですが、今後はどうなるかは分かりません。

この場合、私には、既得権と言うのでしょうか？取得時効と言うのでしょうか？このようなものが主張できるのでしょうか？

それと、もし私にその主張ができるならば、登記すべきなのでしょうか？

どうか教えて下さい。
よろしくお願いします。

回答No.9

tomo098765 · ベストアンサー

ＮＯ１です。ＮＯ８の追記です。大事な論点を見落としていました・・
仮に平成１６年の問題の土地の購入者が、登記をしていたときは、
あなたは、前所有者の占有の承継を主張しないことも出来ますので、
平成１３年からの善意占有を主張して、１０年で時効取得を主張できます。
この場合は、当該土地の購入者に対して登記なくして対抗できます。
ただし、あなたが時効取得した後に現れた第三者に対しては登記なくして対抗することが出来ません。

お礼

度々すみません。
本当にためになります。

回答No.10

-phantom2-

>現在の隣の土地の所有者は、今のところまだ強くは言ってきていないのですが、今後はどうなるかは分かりません。

先ほどのＵＲＬのＱ4を参照ください。

隣地所有者が法的な手段を取ってきた場合は、取得時効の進行は中断してしまいます。

＞隣の土地の持ち主が自分の土地を測量したところ、私の家の角の一部分が約30ｃｍ隣の土地にはみ出ていることが判明しました。

その裁判でそれが正しい境界であると認められたら、質問者さんは占有している土地を隣地所有者に返さなければなりません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
今後どうなるかという事も心配でしたので、ありがたいご回答です。

回答No.8

tomo098765

ＮＯ１です。
あなたの土地の前所有者が３３年間占有していれば、あなたはその占有によって時効取得を主張することが出来ます。

ただし、その問題の土地を平成１６年に購入した人がいたということは、その購入者とあなたは対抗関係になり、登記なくして所有権を主張する出来ません。

仮にその購入者が登記していなければ、あなたが登記をすればその所有権を主張することが出来ますが、
その購入者が登記をしていたときは、その登記をしたときから再び１０年占有しなければ、その購入者に対して時効取得を主張できません。

お礼

そうなんですね。
勉強になります。

回答No.7

akak71

両者が知っていたとなれば、
前所有者が占有を開始した時、法律的に所有の意志があったかどうか
　使用貸借であれば時効がありません。
２０年の占有＝時効ではありません。
確認しなければ、いけないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
占有を開始した時は知らなかったようです。

回答No.6

-phantom2-

住宅の前所有者と隣地の前所有者の間では、時効取得できていたと思われますが、住宅の前所有者も質問者さんも時効の援用をせず登記もせずに、平成16年に隣地の所有者が替わってしまったのなら、今はもう時効取得できないのではないでしょうか。

つまり平成16年に隣地が転売される前であれば、占有の継承によりたとえ住宅の購入が平成13年で質問者さんは約3年しか占有してなくても、前所有者の占有と合わせて時効取得を主張できたと思います。

http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/tonarikinjyo/rinti01.htm

上記ＵＲＬのＱ３を参照ください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
勉強になります。

回答No.5

tomo098765

No.１追記です。
時効取得をする際の善意、悪意の判断は、占有をしたときに判断され、
占有後に悪意になっても善意占有として扱われます。（判例）

後、占有は、承継することが出来ますので、（民法１８７条１項）
あなたの土地の売主が仮に善意で当該土地を占有していた事を立証できれば、その占有期間も含めて１０年で時効取得を主張する事が出来ます。

ここの回答者は、見るところ法律のほの字も知らないＤＱＮが多いので、質問者様も極力正しい解答を汲み取るよう努めてください。

お礼

重ね重ねありがとうございます。
本当に感謝します。

と言う事は、登記簿謄本を見ても建築してから４１年経っていて、前所有者は３３年間占有していましたので、時効取得と考えていいのでしょうか？

また、質問のような形になってしまい申し訳ございません。

回答No.4

akak71

＃３追加
前所有者は、　隣地人と話し合いがされているので、多分所有の意志がないものと思います。

所有の意志がなければ、何年占有しても、時効にはなりません。

回答No.3

akak71

土地の越境の合意は、当事者間のみは拘束するが、新所有者は拘束されない。

質問文を見たかんじでは、前所有者は、使用貸借の意志のため、所有の意志がないため、時効期間に参入できないと思われます。

よって、時効期間がきていないと思われます。

お礼

なるほど。
そうかも知れませんね。
ありがとうございました。

回答No.2

poolisher

越境部分が他人敷地であると知ってしまった可能性が高いので、善意
無過失とはならず時効には２０年必要でしょう。

さらに、前所有者間で越境に関する合意ができているようですから、
その合意はそれぞれの買主に引き継がれます。
既にその合意も知ってしまい、明らかになったのですから状況としては
自主占有ではなく他主占有の可能性が高いと思います。

このまま何もなく時間が経過すれば、時効取得の可能性も無くは無いと
思われますが、今時点で何かできることはないと思います。

たぶんそのうち、隣地所有者から確認書署名を求められるでしょう。
拒否すれば有料借地になります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ご回答の件で、無知な私に一つ教えて下さい。
家屋の一部が他人の土地にかかっていると知ったのは最近で、購入する時は分かりませんでした。なので、私が占有し始めた時は、善意で無過失なので、時効まで１０年とはならないのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.1

tomo098765

土地の売主が一部隣地所有者の土地を含む同地を所有者として占有し、その間隣地所有者との間に境界に関する紛争も無いままに同地の買主が自主占有を取得したと言う場合には、たとえ買主が買受けの際に登記簿につき調査をすることが無かったとしても、買主が自主占有を開始するにあたって過失はなかったというべきである。（判例）

したがって、隣人名義の土地は、あなたが善意、無過失で１０年間占有したときは、時効取得することが出来ます。

そして、登記なくして当該隣人に対抗できます。
ただしあなたが時効取得した後に現れた第三者に対しては登記なくして対抗できません。

お礼

こんなに早く回答していただけるとは思っていませんでした。
本当にありがとうございます。
大変ためになりました。