土地と住宅どちらをローンにすべき

質問

自己資金3500万円、借り入れ1500万で土地（条件無し）+住宅　をトータル金額5000万円分を購入予定です。
価格3500万円の土地は既に予約済みで住宅計画はこれからです。
次のケースのどちらが賢いやり方でしょうか？
1：土地一括購入、住宅はローン
2：住宅一括購入、土地は1500万円分をローン

漠然とした質問ですが、回答する上で何か不足している条件があれば、
追記致します。
よろしくお願い板思案す。

回答No.3

yaneko5 · ベストアンサー

うちも「土地建物合わせての住宅ローン」で家を建てるところです。
正確には「土地先行ローン＋住宅ローン」の２本立てですが。実行時点が違えば変動はあるけど、土地先行ローンは住宅ローンと同じ金利体系です。
不動産屋を通して昨年土地を購入し、これから住宅を建てるところ。現在設計中で、完成したら合い見積もりを取って施工業者をどこにするか決めます。
土地だけなら現金購入も可能でしたが、建てるときに動かせる手持ち資金が十分あると何かと安心なので。施工業者選びも選択肢が増えるかもしれません。住宅ローンにつなぎ融資をつける方法もありますが、それよりもローン返済自体を始めた方がお得かな、と。で、銀行にははじめから「土地と住宅で総額○円借りたい」と相談し、結局土地と住宅で総額を半々位借ります。土地分のローンの支払いは現在もう始まっています。
土地購入から住宅竣工までですが、うちの場合は「10月末土地購入、7月入居予定」ということで２-３の銀行に相談してどこも大丈夫でした。どれくらい期間が開いても大丈夫なのかはっきりとは聞いていませんが、銀行との相談次第みたい（１-２年大丈夫な銀行もあるかも）。うちもその後少しズレこんでいてもしかして8-9月の入居になるかもです。
いずれにしても、早速銀行に相談に行かれるといいですよー。

あと、今年中の入居予定であれば、住宅分のローンが少しでもあれば土地分と合わせて住宅ローン減税が使えるので、少しお得ですよね。

補足

yaneko5様
コメントありがとうございます。

＞不動産屋を通して昨年土地を購入し、これから住宅を建てるところ。現在設計中で、完成したら合い見積もりを取って施工業者をどこにするか決めます。

＞で、銀行にははじめから「土地と住宅で総額○円借りたい」と相談

まだ住宅の価格の決まらないうちに、銀行から借りることができる（た）のでしょうか？

回答No.5

helpshite

＃２です

＞この場合、土地を担保に頭金無しの住宅ローンは組めないものでしょうか？
基本的には住宅ローンを組む際は土地も担保になりますので土地だけを担保にして住宅は無担保の住宅ローンは一般的にはありません。
しかし特別案件として例外はあると思います。例えば土地が数億円で建物1500万円とか担保余力が十分ある場合とか・・・（想像です）。

＞同じ金額を借り受ける場合、土地のローンは住宅ローンよりも金利が高いものだと考えればよいでしょうか？
一般的には土地のみの融資は高いです。（後に住宅を建てる条件のローンは除く）
※土地のみは不動産投資（生活に必要な部分の融資ではない）
金融機関の中には住宅ローンとして貸し出ししているところもあります。金利は優遇が受けられない等のデメリットがあります。

＞土地購入元と建物発注先は全く別の業者（法人）でも問題ないでしょうか？　
問題ありません。別々な場合が一般的です。

＞また土地購入後どのくらいの期間以内で住宅を建てことができれば“合わせる”ことになるでしょうか？
約半年前後くらいです。土地建物の融資をうける際に建物の請負契約の提出をもとめられます。その際土地代金融資後、期間をそれほどあけずに建物の工事に入る事が前提になります。土地購入時代金を支払う為に先に融資されますのでその分の金利負担、返済開始等の負担があります。

回答No.4

yaneko5

>まだ住宅の価格の決まらないうちに、銀行から借りることができる（た）のでしょうか？

はい、うちの場合はそういうことになります。
銀行では、「年収は◇円。手持ちの金融資産は☆円。うち住宅資金として★円使うつもり。住宅取得の総予算は、自己資金とローンあわせて□円と考えている。」「融資希望総額の○円は、土地代にかかわらず変わらない。土地代次第で住宅の建築費の方を変更する（土地が高ければ家をショボくする＾＾；）。」「だから、検討中のこの土地を購入すると、住宅の予算は●円。」・・・といった話をしました。それで、うちが具体的に相談した銀行（地銀２行とＪＡ）の場合は、「総額で○円の融資」で審査が通りました。そのうち土地時点でいくら借りることにするかは、相談次第で自由になりそうな感じでした。
確かに住宅建築費分（ちなみに2500万で、これがちょうど融資総額です）はまだ実際に決まった金額ではありませんが、いずれにしてもうちはそれ以上の家を建てるつもりはなく、むしろ現在コストダウンも検討しながら設計中なので、実際にはもう少し安くなると思います。今後建築業者の合い見積もりで万一どこも2500万を越えるようなら、家をもっとローコスト仕様に変更することになるでしょう…。
住宅建築の際の建築士かメーカーは決まっていますか？ うちは「建築士＋どこか施工業者」で建てるのですが、土地の目星を付けると同時に建築士選びもしてあると、なにかと融通が利くかもしれません。

回答No.2

helpshite

諸費用は別に現金でご用意されていると仮定して、

私の結論は１に近い３です。

１の場合は・・・
自己資金＝土地代金の場合は土地代にすべて支払ってしまうと建物の頭金等がなくなります。（建築業者が頭金０円で良いと言うなら別です）※建築代金の自己資金ではなくあくまで頭金です。
◆土地・建物に抵当権が付く

２の場合で考えると・・・
(1)土地を購入するローンは住宅ローンにあらず。（投資:金利が高い）
(2)所得税の住宅ローン控除が受けられない。（住宅ローンのみ）
◆土地のみに抵当権が付く

３の場合（勝手に作りました）
土地建物合わせて住宅ローンを組む。
◆土地・建物に抵当権が付く

建物を現金で購入すると火災保険に強制的に入らなくても良いなどの違いは有りますが、金利の安い住宅ローンがく組めて所得税も減税した方がメリットが高いですね。

補足

コメントありがとうございます

＞自己資金＝土地代金の場合は土地代にすべて支払ってしまうと建物の頭金等がなくなります。

この場合、土地を担保に頭金無しの住宅ローンは組めないものでしょうか？

＞(1)土地を購入するローンは住宅ローンにあらず。（投資:金利が高い）

同じ金額を借り受ける場合、土地のローンは住宅ローンよりも金利が高いものだと考えればよいでしょうか？

＞土地建物合わせて住宅ローンを組む。

土地購入元と建物発注先は全く別の業者（法人）でも問題ないでしょうか？　　また土地購入後どのくらいの期間以内で住宅を建てことができれば“合わせる”ことになるでしょうか？

以上、お時間が許せば教えていただけないでしょうか？

回答No.1

echo-sun

別々は無理でしょう。
購入・・所有者はどちらも質問者様のものとなりますし、
ローン・・借り入れ金額はどのように割り振ろうとも
抵当権設定・・・担保はどちらもとられます。
銀行サイドとしてみれば、事故が発生したときどちらもとっておかねば銀行で債権にあてがえませんから。
現実に土地自前で新築の自分・・・・どちらも抵当権が設定されての
融資です。・・新築費用に支払いのみです。