住宅ローンで借りてない建物分の融資額の抵当と保証料

質問

知人Aさんは、自宅建設用の土地を２０００万円で先行取得し、３０００万円で家を建てる予定で５０００万円の住宅ローンを組み、先に２０００万円の融資が実行され土地を取得しました。
ところが建築着工が諸事情で１年以上遅れた後、Aさんが脱サラをしたため、銀行は当初の審査と状況が変わったので、一括返済か再審査となるが、再審査しても独立してまだ所得が無いため、建物部分の融資は事実上ゼロになると言いました。
しかし、Aさんは土地分も一括返済すると建築資金が足りなくなるため、土地分の２０００万円の融資はそのままで、残り３０００万円は退職金などの自己資金で建てることを提案したところ・・・
銀行は、家が建ったら登記とともに建物にも同額（３０００万円の融資残高）の抵当権を設定し、住宅ローンとして完結させ土地分の融資は一括返済しなくてもよいことに合意しました。

但し、この場合：
住宅ローンとは土地と住宅がセットに担保されると言われ、当初から評価額２０００万円にも満たない土地に５０００万円の抵当権設定され、５０００万円分の保証料を前払いしていますが、

Ｑ１　２０００万円と５０００万円分の保証料との差額は返却してもらえるのか？

Ｑ２　土地に付けられた５０００万円は２０００万円に訂正するはずだが、その方法は数字の書き換えで簡単にできるのでしょうか？
一括返済してから借り直すとか、司法書士への費用はどれくらいかかり、又どちらが負担すべきなのでしょうか？

Ｑ３　上記１と２は、家の登記が終わる時点でなく、融資の総額が２０００万円に減額と双方で合意した時点で修正すべきではないのか？

保証料の償却は精算時に実行融資額２０００万円分（５０００万でなく）の日割り計算との銀行の回答は得ています。
保証料とか抵当権とは実際に融資した額を融資された日に、計算、設定されるものではないのでしょうか？
住宅ローンは建物も担保しないと完結しないので・・・との説明ばかりで、この銀行さんのやり方は正しいのでしょうか？

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

書かれている事実関係が正しいものとして、
Ｑ１．５０００万円の予定の借入額が２０００万円で留まったなら、差額３０００万円部分に相当する保証料は返金される筈。５０００万円借りて３０００万円繰上げ返済したのと状況は同じと考えるしかない。当初は双方とも５０００万円の借入をする前提で進めた案件であり、その後軌道修正が生じたという考え方をするしかない。

Ｑ２、借入証書を５０００万円として、分割実行として土地代２０００万円を借りていた状態で、５０００万円で担保設定したが最終的に追加借入が発生しなかったのであれば、担保が抵当権の場合には、借入債務の実際残高が減っても借入額の表示は変えない。（これも繰上げ返済の場合と同じ）　担保が根抵当権なら極度減額という扱いは可能で、登記にかかる費用は司法書士の手間賃位。（というより、抵当権・根抵当権どちらでも設定時点で余計な登録免許税を払ってしまっている・・・３０００万円部分で１２万円）

Ｑ３　上記の通り抵当権であれば、登記の修正をしようがない。当初契約条件の変更が生じた部分についても、（銀行側の対応は）客観的には已むを得ない状況と理解できる。この銀行の対応が正しいかどうかではなく、最終的になにをどうすることで両者が合意したのなら、その合意内容の状態に両者がするだけの話。２０００万円で契約を結び直し登記自体をやり直せば、もう一度担保設定にかかる費用（登録免許税8万円＋司法書士報酬）が加算される。

お礼

たいへん　丁寧な御回答ありがとう御座います。

抵当権については、繰上げ返済を考えればそうかもしれません。
ただ最初から借りてない３０００万円部分の抵当権設定が法的に出来るのでしょうか？
建物を建てるために設定して下さいとAさんが頼んだことになるから出切るのでしょうが、それは融資を受けることを前提での合意ですので、既に借りたお金の繰上げ返済とは事情が異なるのではないでしょうか？

Ｑ２　根抵当権でなく通常の抵当権です。額面の減額は簡単にできるのでしょうか？司法書士さんに聞いた方が良さそうでね。

Ｑ３　２０００万円で契約を結び直し登記自体をやり直すためには、銀行さんは１日でも良いから一括返済して下さい、と言う様な気がします。司法書士の費用も当然Aさん持ちになりそうですね。
それなら、３０００万の自己資金で２０００万を完済してしまい、他の銀行で土地を担保に借り直すのと諸費用は同じになりますね。
ただし、Aさんの場合は担保はあっても返済力の審査が通らないので通常の住宅ローンは当面組めないので、結論としては、この銀行で５０００万円の抵当権は完済するまで付けたままで、保証料の差額は建物を登記した時点で返却してもらということでしょうか？

回答No.3

manno1966

> manno1966さんは銀行の考え方と全く同じです。
普通に考えればわかる話を書いただけ。普通の話だから、銀行の説明に似ただけ。

　想像するに、つなぎ融資だと脱サラをした時に、本来の住宅ローンの決済が降りないと考えた知人が、無理に本融資を実行してもらい、そのために保証料や抵当権の設定に無理を通した。
本来は本融資が実行されてから脱サラするはずが、着工が遅れたにもかかわらず脱サラしたために矛盾が生じてしまったと言うことではないかと思っています。
質問文を読んだ正直な感想です。

前提が無理を通した契約なら、
> 無力な消費者はどこに相談すれば良いのでしょうか？消費者センター？金融庁ですか？
門前払いだと思います。片方の一方的な主張だけで処断すると言うことはないと思いますから。

回答No.1

manno1966

> 保証料とか抵当権とは実際に融資した額を融資された日に、計算、設定されるものではないのでしょうか？
このような場合、つなぎ融資として、実行されるのが普通だと認識しています。
家が建ってから5000万円の融資として色々な設定がなされると。
その場合、保証料等もＱの問いのような問題はないです。

> 住宅ローンは建物も担保しないと完結しないので・・・との説明ばかりで、この銀行さんのやり方は正しいのでしょうか？
正しい。
住宅ローンは、土地と建物を一体化することで、土地を担保とした借り入れより格段に安い金利を設定している。
この安い金利を適用してくれと言うなら、土地を担保としただけでは駄目。
土地だけを担保とするなら、それ用の高い金利のローンに変える必要有り。

お礼

早速の御回答ありがとう御座います。

manno1966さんは銀行の考え方と全く同じです。
しかし、保証料は早期の償却率が大変高く、それを含めると住宅ローンとしての減額分が相殺されるほどです。

銀行は、どんな場合も損しないようになっているようでフェアーでないと思います。

とくに保証料の内容は全く開示しないし、契約書にもかかれていません。無力な消費者はどこに相談すれば良いのでしょうか？消費者センター？金融庁ですか？