住宅ローン、変動か固定か？

質問

現在、某銀行で3年固定で利率2．750％で毎月5万円強の支払いにしています。（ボーナス払は無し）
もうすぐ期間が切れ、新たに手続きしないといけないのですが固定にするか変動にするか迷っています。　今の金利情勢が底だと聞きますが、景気が回復してきたとしてもすぐには回復、金利upとはなりませんよね？
今現在（新たに契約する利率）は変動で2．675％　３年で3．300％です。
今よりも高額の返済はできないので、３年だとオーバーしてしまいます。　とりあえず、変動にしようかと思っているのですが、もし急に金利情勢が変わって利率upになっても困りますし・・
他銀行に借り換えも考えたのですが、他銀行は口座を持っているくらいで、ほとんど利用していません。　借り換えができるとしても、ネット銀行の新生銀行くらいしかなく、おまけに新生は利率も低いので、新生に借り換えしたいと思っているくらいです。ただ心配なこともあり・・大手の都市銀行でも破綻していたのにネット銀行は大丈夫なのか？
もし破綻なんてことになったら、ローンの返済はどうなるのか？？？　
不安だらけです・・　　どなたかアドバイス頂ければ幸いです。
よろしくお願い致します。

回答No.4

Domenica · ベストアンサー

＃２です。

↓は、主要金融機関の９月分の住宅ローン「店頭表示金利」です。
http://www.nikkin.co.jp/06/

こちらをご覧いただくと、3.30％が固定金利選択型（固定金利期間３年）の「店頭表示金利」だということがご理解いただけると思います。

また、変動金利型の店頭表示金利が2.675％というのは、ここに記載されている金融機関と比較すると高めではありますが、地域差がありますので何とも言えません。

もう１つ、私が住宅ローンの金利の参考データとして、よく拝見させていただいているサイトをご紹介しておきます。
http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran5.htm
（グラフが表示されますので、左の方の「全国銀行住宅ローン金利一覧」の下にある「1.都市銀行(4行)」をクリックすると、各金融機関の「店頭表示金利」が表示されます。）

一般的に、金利優遇は、この「店頭表示金利」から何パーセントを引く…という形で行われ、その金利が「適用金利」とされます。

ところで、ご質問者さまは、今回、何回目の金利見直しでしょうか？
当初借り入れが相当以前ですと、「金利優遇」に関する特約がない場合もありますが、３年前の新規契約で固定金利選択型（固定金利期間３年）ならば、適用金利が1.00％程度であっても不思議ではないんですよ。
それが2.750％とのことですから、十中八九「金利優遇幅ゼロ」だと思われるんです。

仮に、３年前が何回目かの金利見直しだったとすれば、「完済までの金利優遇に関する特約」が締結されていなかったため、金利優遇が受けられなくても仕方がない…ということは考えられますが、情報不足であったが為に損をされてしまったようですね。

残債や残りの返済期間が分かりませんので、ご質問者さまの場合、必ずしも借り換えが得になるかどうかは分かりません。
借り換えには「諸費用」が必要になってきますので。
ですから、まずは、現在のお借り入れ先に「他行への借り換えも視野に入れている」ことをほのめかして、金利の優遇についての交渉をされるとよろしいかと思います。

それと同時に、現在の返済計画表と今回提示された金利条件を持って、他の金融機関複数に、ご質問者さま自身が足を運ばれ、相談をされるとよろしいかと思います。
現在の住宅ローン金利情勢を考えますと、3.30％ならば、３年どころか、残りの全期間を固定金利とすることも可能だと思いますので。

私は、交渉の余地があると思っています。
店頭表示金利がそのまま適用されるのは、「属性」などの条件が整わない人であることが多いので。

補足

再度のアドバイス＆参考サイトまで教えて頂きありがとうございます。
2003年に初めて３年固定金利１％で契約し、さらに３年固定2．750％にし、今回２回目の見直しでした。
先程、金利優遇の件で銀行に問いあわせてみましたが、６年前には金利優遇の特約がないとのこと、他行への借り換えも考えていることを話したのですが金利は変わらないということを言われました。

先日、住信SBIに仮審査を申し込んだところ、仮ではありますがOKだという返事を頂きました。シミュレーションもしたところ、諸費用がかかっても１５０万円程差額がでました。給与振込は会社の指定した銀行でないとダメですし、後は低金利で魅力なのは新生銀行です。ただ、最初に書き込んだように大手ではないと思うので不安があります。
その点では新生より住信SBIの方が安心かなと思ったのですが、やはり素人には分かりません。

この２行に対するDomenica様の意見がお聞かせ頂ければと思います。
よろしくお願い致します。

回答No.5

86tarou

今の金利が高いので、先ずは今の銀行に借り換えを検討していることを伝えます。おそらく、この時点で金利を下げてくると思います（あなたが優良な顧客なら）。他の銀行に借り替えると手数料等が嵩み、金利が下がってもそんなに得にはならないことも多いですので、出来れば今の銀行で金利を下げて貰えれば一番お得になると思います（この場合の得と言うのは手数料等も含めた総支払額でのことです）。

今の金利情勢が底だと聞きますが、景気が回復してきたとしてもすぐには回復、金利upとはなりませんよね？＞
将来の金利のことは誰にも分かりませんが、過去の事例では下がる時より上がる時の方がはるかに早いです。

お礼

アドバイスありがとうございました。
良く考えて決めようと思います。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

給与振り込みや公共料金の引き落としについては、「これからしていただければＯＫ」です。
これからもしていただけない…ということですと、難しい場合もあります。
銀行としては、給与振込口座＝住宅ローン返済口座にしていただいた方が「安心」なので、それを望みます。
勤務先が「給与振込先」として、その銀行を認めてくれない場合もありますので、勤務先への確認も必要ですよ。

また、住宅ローン融資の条件にはならないかもしれませんが、給与振り込みや公共料金の引き落としがされないと、金利の優遇の面で不利になることもあります（お客さまが一定条件を承諾してくださることで、金利の優遇幅が大きくなったりしますので）。

> 現在、某銀行で3年固定で利率2．750％
> もうすぐ期間が切れ
３年前に契約された割には適用金利が非常に高い気がします。

> 今現在（新たに契約する利率）は変動で2．675％　３年で3．300％です。
こちらも高いと思います。
というよりも、店頭表示金利そのままではないかと…。
金利の優遇が受けられない「何か」がご質問者さまにあるのでしょうか？

> 現在、某銀行で3年固定で利率2．750％で毎月5万円強の支払いにしています。
「支払い」ではなく「返済」ですね。
住宅ローンは「借りている」ものですから。
仮に返済期間が35年だとしますと、債務残高があまり多くないと思われますので、借り換えが必ずしもお得になるかは分かりません。
借り換えにかかる諸費用も含めて検討してください。
適用金利が高めな理由によっては、「保証料率」も高くなる可能性も考えられますので。

お礼

現在ローンを組んでいる銀行では給与振り込み、公共料金の引き落としで利用して、ローンを組みました。（それが条件でしたので）新たに契約する利率も窓口まで行きこちらの名前などを言い教えてもらった利率です・・　今まで返済が滞ったこともありません。ここから金利の優遇が受けられることがあるのでしょうか？
今現在（新たに契約する利率）は変動で2．675％　３年で3．300％です。←これで決定だと思っていましたが・・

いずれにしても、もう少し調べてよく考えたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

ryuken_dec

＞今よりも高額の返済はできないので、

固定で決まり。返済がきつい人が、変動を選ぶと言うのはただのギャンブル。しかも、今の金利情勢では上がることはあっても下がることは無い。

＞今現在（新たに契約する利率）は変動で2．675％　３年で3．300％です。

各行が優遇金利を設けているはずなので、その交渉をしてみてはいかが。

東京スター銀行
http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/merit02.php#merit5

住信SBI
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/exp_loan_kinri

＞借り換えができるとしても、ネット銀行の新生銀行くらいしかなく、

そんなはずはない。他金融機関全部に交渉して断られたのでしょうか？そうでもなければ交渉の余地あり。

お礼

住宅ローンを申しこむには給与振り込みや公共料金の引き落としなどでも利用しないといけないのかと思っていました。
もう一度、各銀行の利用条件などをよく読み返してみます。

アドバイス頂きありがとうございました。

回答No.1

ryu1995

＞今の金利情勢が底だと聞きますが、景気が回復してきたとしてもすぐには回復、金利upとはなりませんよね？

未来のことは、誰にも分かりません。
1991年（バブル期）には、住宅ローンの変動金利で８％を超えていましたが、
５年後の1996年には今と同じ２％前半にまで金利が下がりました。
http://www.eloan.co.jp/home/rate_history.html
逆のことが起きても不思議ではないです。（変動ですから）
その当時、ここまで金利が下がると予見できた人は居なかったでしょうから、
経済評論家等の意見も当てになりません。

＞他銀行に借り換えも考えたのですが、他銀行は口座を持っているくらいで、ほとんど利用していません。

「現在利用している銀行でしか借り換えできない」ことはありません。
通帳を持ってない銀行でも借り換えはできます。
他銀行に借り換えの相談をすることをお勧めします。
相談は無料なので。

＞もし破綻なんてことになったら、ローンの返済はどうなるのか？？？

破綻した銀行を「引き継ぐ銀行」に返済していくことになります。
返済条件は、それまでの破綻した銀行と基本的に変わりません。

ちなみに新生銀行はネット銀行ではないですよ。
（ネットバンキングができる銀行なだけで、銀行の支店窓口がありますので）

お礼

新生はネット銀行ではなかったんですね。
口座は持っているものの、しばらく利用していないので忘れていました。
借り換えについて他の銀行も見てみたのですが、給与振り込みや公共料金の引き落とし云々～で合わずダメかな～と思っていました。
通帳を持っていない銀行でも利率が低いところがないか調べ直してみます。
第一希望は新生なので、新生が安心して組めれば良いのですが・・

アドバイスありがとうございました。