変動か固定か、住宅ローンの借り換えを検討中です。

質問

変動か固定か、住宅ローンの借り換えを検討中です。

もっと意見を聞きたかったので、カテゴリーを変えて再度質問させて頂きます。

現在5年固定が終了し、再度固定5年　金利3.46％の2年目を迎えております。

・ローン残り　1230万円
・残り年数　　18年6カ月

新生銀行と地元信金より融資の承認がおりたのですが、変動か固定か決めかねております。

【新生銀行】　諸費用20万含み1250万19年ローンで10年特約固定（金利1.7％）又は変動（金利1.2％）

【地元信金】　　諸費用40万含み1260万を18年6カ月の固定（金利2.5％）

ここ5年～10年程度金利の上昇は微々たるものだろうと予想しております。
もちろん勘なのですが。

正直、地元信金のオープン記念金利2.5％に傾いているのですが、この条件は良いのでしょうか。
皆さんのご意見を参考に最終決定したいと思っています。

ちなみに繰り上げ返済できる程家計に余裕は有りません。

回答No.1

kouasa0527 · ベストアンサー

はじめまして。

繰り上げ返済出来る余裕がないとのことですが、考え方を少し変えてみて、固定金利2.5%で払っているつもりで、差額分だけでも貯金して繰り上げ返済に回されてみてはいかがでしょうか？

例えば、今回の条件で、変動1.2%　19年払いで計算すると、月々61,339円　総利息が1,485,325円です
固定の2.5%　19年（18.5年で計算できなかったので19年で計算しています）では月々69,480円　総利息で3,241,397円になります。

月々の支払いの差が8,000円強ありますので、これを貯金していけば、年間10万円は貯まりそうですので、5年で50万円繰り上げを目標にされてみてはいかがでしょう？

5年で50万円の繰り上げ返済ではわずかなものに見えますが、効果は必ずあります。
総利息の差を見ていただければわかりますが、総利息の差で175万円以上の差があります。
要は固定では金利分として支払うはずの無駄なお金を貯金して元金として支払うことができるということです。

さらに、繰り上げ返済をすれば、元金が減りますので、その後の金利分の金額も減ってきます。
例えば、5年後に50万円繰り上げすれば、その後は月々の支払いが58,104円になり、差額分の貯金が5年で66万円出来るようになります。そうすれば次の支払いは月々51,654円とどんどん下がって来るというわけです。
こういう考え方をしていけば変動金利がお得かと思います。

ただし、これは金利が上がらなかった場合の話です。
少しでも繰り上げ返済が出来た後なら、多少金利UPしても変動の方が総額的には有利なはずですが、
繰り上げ返済が一度も出来ていない当初の5年以内に金利が固定の2.5%を超えるような急上昇をした場合には損をする可能性もあります。

逆の考え方をすれば、月々で8,000円程度のUPで固定金利に出来るのであれば、8,000円は安心、安定を買うための保険料という見方も出来ます。

どちらを選ぶかは本人次第となりますが、固定か変動かを選ぶのに少しでも参考になれば幸いです。

お礼

実に分り易く丁寧なご回答ありがとうございます。
こうやって比較されると利息の差が歴然で考えさせられます。

多少の金利上昇は考慮しても、変動で繰り上げ返済の威力は絶大ですね。
でも安心保険の固定も捨てがたい。

固定で繰り上げ返済が出来れば一番理想なのですが・・・・・。

契約期限まで後1週間。
もうちょっと悩んでみます。

非常に参考になりました。
有難うございました。