厳密にどの段階で契約成立でしょうか？（賃貸契約）

質問

●賃貸マンションの契約について

１．厳密にどの段階で契約成立でしょうか？
２．成立しているとすれば対処法を教えてください。

仲介不動産で申し込み書に記入し、それを大家さんにＦＡＸ
そして私の目の前で仲介業者と大家さんが電話し承諾をえました。

その場で重要事項説明をうけ、その用紙に署名捺印。
そいて白紙の契約書の自分の欄だけに（３枚）、署名捺印。
その契約書を仲介不動産が私の保証人に郵送しました。

その数日後に大家さんから仲介業者に一方的に理由も告げずに
この話は無かった事にしてくれと連絡してきたようです。

その間に引越しの契約もすませてしまっています。

かなり不快な思いをしましたが、何も言わずに違う物件を
探すべきなのでしょうか？

専門知識がある方がおりましたら、お知恵をおかしください。
よろしくお願い致します。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

１．厳密にどの段階で契約成立でしょうか？

　通常の民法では“口約束”でも成立しますが、部屋の賃貸借では、仲介業者が『宅地建物取引主任者』の証明書を提示し、『重要事項の説明』を行い、借主が『重要事項の説明』を受けたことを認める書面に署名捺印し、『契約書』の説明を受け、それに契約者と保証人が署名捺印し、貸主が署名捺印し、初期費用を支払い、大家か管理会社が領収書を渡した。この時点で初めて契約が成立します。どれが欠けていても、借主側からキャンセルされればお終いです。

　ですから、質問者様のお立場（借主）からすれば、申込金と言う名目でも、初期費用であろうと、いくらお金を預けてあろうが、不動産屋さんで重要事項の説明を受け、契約書（無論、保証人の署名捺印入り）の取交しをして初めて契約が成立しますので、それまではノーペナルティーでキャンセル可能です。
　実際この板でも、契約直前になって振込んだ初期費用を全額返してもらってキャンセルしたいと言う人はたくさんいましたね。『保証人の判子が押してないから契約は成立していない。』と主張された方もいました。勿論それは可能ですし、返さなければ不動産屋さんは行政？から厳しく指導されるでしょう。その際には大家が入居準備をしてしまっていようと、不動産屋さんが契約書を用意していようと、その時間的、経済的損害は一顧だにされません。

　同じ権利は大家側も主張できるはずです。ただ、良心的にその権利を行使していないだけです。お金も振り込み、判子も用意して、今の部屋を解約し、引越の準備をして、契約日に契約書に署名捺印しようと出かけていったら、『もっと良い借主が現われたからキャンセルです。』じゃたまったもんじゃないでしょう。そんなことをする大家が今まで出てきていないだけだったのです。

　質問者様の場合も、質問者様の側からノーペナルティーでキャンセルできる状態ですから、大家さんも同じ権利を行使しただけと主張するでしょう。

　『卵が先か、鶏が先か』の議論になってしまいますが、いずれはこういう大家が出てくることを危惧していました。
　部屋の賃貸借では、署名捺印した契約書さえ簡単に反故にしようとするし、契約日直前に自己都合できゃんせるはするし、この板を見ていても、余りに借主さんたちが横暴ですから、それが逆手に取られたのでしょう。

２．成立しているとすれば対処法を教えてください。

　大家さんも仲介業者も『成立していない』と主張すると思いますし、私も成立していないとは思いますが、法的にはっきりするには裁判所の判断を仰ぐしかないと思います。
　まぁ、現実的には、法的に成立しているかどうかの議論には持ち込まず、仲介業者を責めて、いくらか“お詫び料”でも大家さんから出させて、次の部屋の仲介料をまけさせるのが得策と思いますし、私ならそうするだろうと言うことです。

お礼

わかりやすいご回答　ありがとうございました。