建物の構造

質問

賃貸アパートを建てたいと考えています。3階建てなので、ツーバイフォーの木造か、鉄骨造の方が適しているのか、鉄筋の方が良いのか、教えてください。宜しくお願いします。

回答No.3

mimicann · ベストアンサー

＃１，２です。

>>もうふとつ教えてください。
一つで良いのかな＾＾

>>アパート建築を、大手の賃貸物件を多く建てているところに頼むか、設計士を探し、設計士に建築会社を紹介してもらい建てるか、どちらがいいのでしょうか？
難しい質問です。
大手の賃貸ＨＭに頼むと楽ですが、儲かっても微々たるモノです。
楽な理由は
施行から賃貸管理まで全て丸投げで出来る。ハッキリ言って金さえ出せば、何もしなくて良い。
でも、立地条件等相当良くないと儲かりませんよ。
なぜ儲からないかと言うと建築費がモノから考えれば大変高いです。
但し、一般の工務店と競争させると安くします。でも維持管理の時、高い金額を取ります。
入居者が出入りのたびに入居者だけじゃなく大家から補修費を取るのは、一般の工務店の物件でも賃貸ＨＭでも一緒ですが、賃貸ＨＭは一般工務店の倍以上の金額を取ってます。
それならば、「補修は一般の工務店に任せれば良いのでは」と、思うかもしれませんが、一般の工務店に補修を頼むと家賃保証は無くなります。
家賃保証と言うのも“くせもの”です。
「家賃を入居してくても保証します。」とありますが、新築時の家賃をずっと保証する訳では無いです。
参考URLを見てください。
http://samidare.jp/1/note.php?p=log&lid=77145

それならば「賃貸ＨＭじゃない、建築士に頼めば大丈夫」という訳でも無いですよ。
施工から維持管理をご自分でしっかり勉強しなければなりません。
施工はどの程度のモノを建てるのか設計士と何度も打ち合わせる必要があるでしょう。
維持管理で
補修はどこに任せるか、全て不動産屋の紹介でするのか、若しくはご自分で手配・チェックするのか？
物件は一社に管理委託するのか、管理委託せずご自分で一件一件不動産屋に頼むのですか？
後者でする場合は、営業の方を覚えて決めてくれた人にポケットマネーを渡せば営業は頑張りますがね。
決めるのは営業です。
でも表だってする場合は、不動産屋の社長がＯＫするようにその決めてくれた不動産屋にも紹介料や広告料を払わなければなりませんよ。
払う必要の無い金で、勿体ないと思うかもしれませんが考えてください。
例えば家賃2か月分を紹介料等に使って入居した。
紹介料等払わずに、6か月入居するまでかかった。
さて、どちらが良いでしょうか？
それ以外に家賃保証会社や付帯設備条項など、賃貸ＨＭじゃなければ色々と取り決めごとがあります。
面倒ですよ。

私は競売でアパートやマンションを落札したりしますが、賃貸HMの物件は入札しません。
理由は、サッシなど規格外のコトが多く自社で仕入れると大変高いです。
そして、2×4ですと壁が抜けず大規模リフォームが大変難しいです。
だから、賃貸HMで建てた場合は、HMの言い値で、安い金額で買われます。
一般工務店で建てれば買い手が見つかりやすいでしょう。

大手の東が付く2社だけは絶対に辞めたほうが良いですよ…。
（この板で会社名が分かることを書くことはマナー違反ですが見逃してください。）
供給過剰でも以後の入居率のことは考えず、自社の物件の隣など建てて自分で自分の首を絞めてます。建築費で儲かるので建て逃げでしょうが…。
営業の人も罪悪感があるのでしょう。
何件か決めたら会社を辞めていきます。
だから、若い方が多いです。
○年間の家賃保証会社は別会社にしていてパンクすれば、いつでも潰せるようにしてます。

いっぱい書きましたが、よく勉強して、良く考えてください。
儲けようと思えば、たくさんの知識が必要です。
頑張ってください。

お礼

詳しく回答いただいて、ありがとうございます。
最初は、主に収益物件を建てているT建設に依頼しようと思いましたが、マンションの設計、管理の経験もある建築しに設計を依頼し、施工業者を紹介してもらおうと考えています。建物の管理は自分で管理したいと考えています。礼金敷金も０円の時代なので、この先、何がおこるか解かりません。頑張ります。

回答No.2

mimicann

>>メンテナンスは、どの構造がやり易いですか？
クロスの張替やフローリング張替等は変わりませんよ。
水回りの耐用年数も同程度ですと変わりません。
木造でもＲＣ造でも給水・給湯の配管もさや管ヘッダー工法で簡単に取り替えることが出来ます。

ただ外部は異なります。
外壁が塗装やサイディングですと15年も経てば塗り替える必要がありますが、
外壁が総タイルですと塗り替えなどの必要は無くなります。
タイルですと初期投資だけで済みます。
屋根材についても
屋根瓦がコロニアルやセメント瓦ですと塗装や張り替える必要がありますが、
陶器瓦ですと塗装や葺き替える必要はありません。
屋根が陸屋根でも塗膜防水、シート防水とありそれぞれの中でも色々工法があり、耐用年数が異なります。
初期投資が高いモノほど長く持ちます。

初期投資が少ないと回収も早いかもしれませんが維持管理がかかります。
しかし、初期投資が少ない分、儲からないと思えば、早めの解体・撤去の決断も出来ます。

>>もし、2階建てなら、木造ですか？
木造が良いと思いますが…、やっぱり遮音性の問題が挙がります。
そこで隣の壁際の部屋はＵＢや押入、玄関など普段居住しない部分で構成すれば、隣の音が気にならなくなります。
問題は上下階の音です。
（1階の天井）と（2階の床）との間にALCを入れれば大分遮音性が向上します。
しかし、木造は木造なので金をかけて遮音性を高めても家賃に反映させると入居率は悪くなります。
むしろALCを入れるぐらいなら鉄骨造の方が良いかもしれません。
どれが良いかなんて、そう簡単に結論は出ません。
難しい問題です。

補足

何度も質問して済みません。
最後に、もうふとつ教えてください。
アパート建築を、大手の賃貸物件を多く建てているところに頼むか、設計士を探し、設計士に建築会社を紹介してもらい建てるか、どちらがいいのでしょうか？

回答No.1

mimicann

建築兼大家業してます。

予算があれば
鉄筋コンクリート造＞鉄骨造＞木造

理由は左ほど遮音性、断熱性が良く、耐用年数も長い。
幾らでも予算があるのならば、《壁式外断熱鉄筋コンクリート造》がよろしいでしょう。
○壁式はラーメン構造と違い、壁で建物を支えるので壁が厚くなり遮音性・断熱性が向上します。
○外断熱は室内の気温を一定に保てるので断熱性に大変優れて、快適に住めて、光熱費が押さえられます。
初期投資が大変かかります。
でも、見た目じゃ分かりません。
工事費が高いとどうしても家賃が高くなるでしょう。
良いモノだから入居率が高いとは限りません。
構造の違いを理解しているお客は大変少ないです。
仲介業者もそれほど違いを説明できません。

《快適に過ごせるや光熱費が抑えられるなんて一般の賃借人は知識はありません。》
だから、安くて見栄えの良い木造のアパートが多いのです。

工事費を抑えられる見栄えだけの木造にするか、
工事費が高いが、入居者のために中身が良いモノにするかは大家の考え次第です。

補足

回答ありがとうございます。
メンテナンスは、どの構造がやり易いですか？
もし、2階建てなら、木造ですか？