現在住んでいる家を賃貸にして 住み替えるには？

質問

現在住んでいる家は　銀行の住宅ローンが8年で900万弱残っています。
今の家を建てる時に主人の両親には主人は長男なので子供が大きくなったらいずれは主人の実家に戻ってくると言う約束で現在の家を建てました。
主人の実家が空き家になって2年。
諸事情もあり、今住んでいる家を借家にして、家賃収入を住宅ローンの返済に回し、新たにローンを組み実家をリフォームをする事は手続き上難しい事でしょうか？

回答No.4

m_inoue222 · ベストアンサー

＞最初のお家の住宅ローンは別の地方銀行から借りて完済し、新たにセカンドハウスローンも借りたと言う事でしょうか？

当初は「住宅金融公庫」と「厚生年金」からの借入．．．

市道拡張に伴い登記の変更やローンの変更（担保）の必要が生じました
公的ローンの窓口銀行（地方銀行）に行くと．．．
「今のローンは金利の高い時の物ですので当行のローンに切り換えませんか？」
で、私も一本化した方が単純になりますし金利も下がりますので切り換えました

「黙認」の話はその時にしました

その後中古マンションを購入、この時は別の地方銀行でセカンドローンを組みました

＞家賃収入をローンの返済の一部に充ててらっしゃると

セカンドハウスは貸し出すつもりですがと「一部に」と言うより単独での採算を計算しています

例えば．．．

１０００万円の物件．．．維持管理費用２万円／月
粗く「表面１０％」で計算して．．．
家賃１０万円で貸し出し．．．ローン返済は５－６万円
１５－２０年程度でちゃらでしょう

＞前のお家を借家にするには不動産屋さんにご相談されたのでしょうか？

プロフィールに書いていますが私は「サラリーマン兼大家」をしています

「前の家」は田舎ですので空き家のままほったらかしです

「住宅ローンの家」．．．空き家、今のところあまり貸すつもりもない
「セカンドハウス」．．．募集中
「今の住まい」．．．．．賃貸マンションを借りています．．．（笑）。

補足

ありがとうございます。
プロフィールを見せていただきましたが規模が大きすぎて何とも想像し難いです(´ε｀；ゞ

要するに今ある住宅ローンはアパートローンに変更して（交渉しだいではそのまま）新たにリフォームローンを組むと言う事でよろしいのでしょうか？

回答No.5

m_inoue222

＞要するに今ある住宅ローンはアパートローンに変更して（交渉しだいではそのまま）
＞新たにリフォームローンを組むと言う事でよろしいのでしょうか？

はい、おそらくそれでクリア出来ると思いますよ

そのままの場合は入居者に「貴方宛の郵便物の受け取り」を依頼しておく必要が有ります

うちではポストが２コ並んでいます．．．（笑）。

銀行からの郵便物は受領印が必要です、１００円屋のハンコを預けておけば充分ですが．．．

銀行はその「転送不用」の郵便物が受け取れたかどうかで契約者のチェックをしています

「転送不用」と書かれた郵便物は郵便局に「郵便物転送の届け」をしておいても転送されません

お礼

お礼が遅くなって申し訳ありませんでした。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue222

＞1400万円以上の信用力とは？

通常
・年収×６倍程度．．．

＞年齢　50歳　年収800万　程です

信用力は充分でしょう

＞銀行に相談してみた方が良いのですね。

複数の金融機関と相談しましょう

９００万円を肩代わりしてくれる金融機関は有ります

私の場合は住宅金融公庫を地方銀行のローンに変更しました
その後、住宅ローンが残ったままセカンドハウスローン（別の地方銀行）でマンションを買いました
貴方の場合はそこがリフォームローンになりますね

最初の家は銀行に相談した結果
・住民票を異動しない
・銀行からの「転送不用」の郵便物を受け取れる
・ことさら賃貸にしたことを銀行に報告しない．．．（笑）

以上が守られるなら「支店ベースでは賃貸黙認」．．．「知らなかったことにする」

そう言われましたよ．．．（笑）。

銀行の立場は．．．「契約違反だが住宅ローンは解約したくない」

先方もローン解約や、ややこしい契約違反の処理の仕事はしたくないのです
担当者や支店長の成績にも影響しますので．．．

賃貸にする話の相談はストレートにしないでぼかしながらにしましょう

「仮に賃貸にするとどうなりますか？」．．．とか

そこは交渉力でしょう

補足

ご回答ありがとうございます。
差し支えなければ教えていただきたいのですが、最初のお家の住宅ローンは別の地方銀行から借りて完済し、新たにセカンドハウスローンも借りたと言う事でしょうか？
それとも、最初のお家の住宅ローンはそのまま銀行に黙認してもらい、新たに新しい地方銀行でセカンドハウスローンを借りて、家賃収入をローンの返済の一部に充ててらっしゃると言う事なのでしょうか？

前のお家を借家にするには不動産屋さんにご相談されたのでしょうか？

回答No.2

m_inoue222

＞家賃収入を住宅ローンの返済に回し、新たにローンを組み実家をリフォームをする事は手続き上難しい事でしょうか？

手続き自体は簡単ですが．．．

住宅ローンが残っている場合は

賃貸にするなら金融機関の承諾が必要です

・金融機関に内緒で賃貸に．．．知られた場合のリスクはあります、
　最悪の場合は一括返済を求められます
　通常は高金利の事業用ローン（３－５％？）などへの変更を迫られるでしょう
　契約違反ですから拒めません

・事前に金融機関に相談する
　中金利程度のアパートローンなどへの切替を勧められます
　（今は変動金利で２－２．２％くらいかな？）
　事情によってはローンは今のままも有ります

新たなローンは金融機関次第

・セカンドハウスローンやリフォームローンが契約できます

ただし、いずれの場合も前提条件がありますよ

今の住宅ローンと今度のローン金額の合計が審査の対象になるでしょう

５００万円借りるなら１４００万円以上の信用力が必要です

で、年収や年齢が大きく関係してきます

追加担保はご両親の家と土地になるでしょう

昔の金融公庫の３－４％ローン等ですと銀行系のアパートローン（２％）に乗り換え、リフォームローンを追加してもかえって有利になったりもします

全ては信用力次第でしょうね

お礼

分かりやすいご回答ありがとうございます！！
銀行に相談してみた方が良いのですね。

補足

年齢　50歳　年収800万　程です
1400万円以上の信用力とは？

回答No.1

noname#104909

住宅ローンをすべて返済しないと賃貸はできません。
他人に貸すと「住宅」ではありません
住宅ローンは本人が居住することが条件です。

お礼

そうでしたか・・・
ありがとうございました。