地盤が弱い土地に建つ建売。適正な工事がされているのか心配です。

質問

マイホーム購入検討中です。
とても気に入った建売住宅があり、前向きに購入を検討しているのですが、
低地(坂道の一番下った所)に建っているため、地盤が弱いそうです。
購入検討中の物件の土地面積は約100㎡。建ぺい率は50%です。
(地盤保証10年ついています。）
もう建物が建っている状態のため、手抜き工事がされていないか心配です。

不動産屋からコピーしてもらった地盤調査報告書によると、

１、スウェーデン式サウンディング試験
２、土の種類は粘性土
３、推定水位1.5m(←なんのことかよくわかりません。)
４、1mあたり半回転数が
　　1.5m～3.75m→0
　　4m～4.5m→20～24
５、N値は
1.5m~1.75m→3
　　2m→2.2
　　2.25m～3m→1.5
　　3.25m→2.2
3.5m→3
3.75m→2.2
4m～4.25m→4.2
4.5m～4.75m→3
６、表層下GL-1.5m～3.75m付近に0.5KN～1.0KNを含む
　　自沈層がある
７、柱状改良工法での対策が必要

との事でした。

地盤調査後に行われた柱状改良工事の施工報告書も
コピーをもらいました。

それによると、

１、乾柱状改良杭27本×4.5m
２、設定強度50t/㎥　杭径500　添加量300kg/㎥

との記載がありました。

以上の工事は妥当なものでしょうか？
4.5mの杭が27本といわれても、それが標準より多いのか少ないのかも
ど素人の私にはさっぱりわかりません。
-1.5m～3.75mまでかなり弱いんだという事はなんとなくわかります。
台所の床下収納から基礎？をのぞかせてもらいましたが、
その時に不動産屋がコンクリートのべた基礎だと言ってました。

不動産屋に話を聞いても買って欲しいがために良い事しか言ってこないので、
第三者の意見を聞きたいのですが、建築に詳しい知人もいないので、
ぜひ皆さんのご意見を聞かせてください。
よろしくお願いいたします。

回答No.6

winngu11

そうですね・・・。
建売は自分で見れないのであまり私としては勧めたくないんですよね。
まぁ、中身にこだわらず、利便性を重視される方にはいいと思いますが、質問者さんのような方には後々不安が残りませんか？

今や日本は災害王国、何があっても不思議ではありません。
どこかの地域の山の斜面になる場所に建てられた家が全棟崩壊したのをご存じでしょうか。
そこは国が指定したよう壁などもちゃんと作ってた場所でした。
国が出している耐震性能１の基準だと、震度７の地震が来たときはちょっと損害が出る程度です。
損害が出る程度ということはもっと大きい別の揺れ方をした場合、崩壊も考えられると思います。
いまどきその何倍もの耐震性を住宅につぎ込むのが普通ではないでしょうか。

建物に関しても言えることですが、工事の内容は目でしか見ることができません。コンクリート杭がそれだけ入っていたとしても、コンクリートの品質もわかりませんよね？

私はすべて第三管理をつけて建物に関しても検査しました。
ほぼ自分でも検査してきたので、間違いはないです。
例えばコンクリート基礎ですが、業者で「公庫基準」と言ってもコンクリートがどんなものを使ってるのかわかりません。
厳密に言うと、コンクリートには強度があり、固いコンクリートなら強いがやわらかさがないので仕事はしにくいです。

うちは季節的には必要なかったのですが、N２７のコンクリを採用させました。

また、鉄筋の配筋なども＠２０でしたが、第三管理が入ってからは＠１０にしたところが何か所もあります。

また、建物についても非常に断熱が高いという説明を受けていたのですが、吹き付けのウレタンが次世代より３割程度少ないこともわかりました。なので追加工事を安価でしてもらいましたよ。

オマケに第三管理を入れたと宣言したにもかかわらず、釘が建物の中で３か所も足りないとこがあったんですよ。
これも自分たちで確認しなければわからなかったことです。
このように、書面に書いてあるようにできてるかどうかは人間がやることなので別問題なのです。

このように、いろんな書類に記載されている証明等の「お品書き」と同様の品質があるかないかわからないのも建築業の怖いところです。

あと、建売はだいたい断熱がやや低いです。
いまどきグラスウールを倍にしてもそんなに値段はしないし、Ｌｏｗ－Ｅガラスもそれほど高くはありませんが建売は利ざやを取りたいので現行で一番安いものしか入れないでしょうね。

立地条件がよく、抱き合わせで買うことでメリットの出る建売ですが、災害に弱い土地となると価値観がないように見えますよ。
保障は１０年。
１０年以上たって大きな災害で土砂が崩れたらどうしますか？
質問者さんのように気になる人は、更地の状態の建売物件を、第三管理をつけて買うのも手ではないでしょうか？

回答No.5

maister

No.4の回答者です。わざわざお礼恐縮です。ところで最近竣工した建物は10月の瑕疵担保履行法施行まえですが、先行して保険を掛けていると思いますよ。私の回答も保険を掛けてあるものとして回答しています。保険が掛かっていないなら少し慎重にしてください。

お礼

そうなんですか！ど素人なもので、その辺の事情もわかっていませんでした。ありがとうございました。

回答No.4

maister

設計をしています。なんか建築業界みんな悪いことをしているような意見が多いので一言。
今年１０月から瑕疵担保履行法が施行されます。この法律は消費者保護が主眼で、大問題になった姉歯事件のようなことが起こった場合、業者が倒産すると消費者は泣き寝入りするしかなかったのですが、履行法が始まるので、地盤補強が不十分で建物が傾いた場合、工務店が修理します。万一工務店が倒産してしまっても保険によって建物の傾きを修理してもらえます。スウェーデン式サウンディング調査を行った上で地盤改良を行い、保証会社の地盤保障がとれているということですのでほぼ安心できると思いますし、おそらくこれ以上のことは難しいのではないでしょうか。地盤改良にはいろいろな工法がありますが私の現場での施工状況と比べてもそれほど疑わなくてもよいのかなと思います。

お礼

ご意見ありがとうございます。とても参考になりました。
完成済みの建売住宅なので、今契約となると瑕疵担保履行法は適用されないでしょうね。。。確かに、第三者機関である保証会社の保証があるので少し安心できます。しかし地震で住めなくなったりするのが心配です。。。
よく考えます。ありがとうございました。

回答No.3

tantantan01

自分の土地ならまだしも、建売用の土地改良に、業者が必要以上の工事費をつぎ込むでしょうか？
最悪は手抜き工事、良くても基準を満たす程度のもので、決して念には念を入れた工事は期待できません。
ただ、手抜きは無くとも、必要最低限の工事を行っていれば安心ですか？

最近、静岡地震で東名高速が崩れました。
家の半壊がない地震規模で、東名が崩れたのは業者が手抜き工事をしたせい・・・というわけではなく、結局、色々な悪条件が複雑に関係して問題は起きたと判断されています。
同様に、地盤が軟弱であり、それなりに改良工事の行われた事実を知った上で契約した以上、何かあったときの責任は自分でとるという覚悟が必要かと思います。
投資でいうなら、いわゆるハイリスクな物件です。
当然、リスクが高い分、価格が安いとか、立地環境がいい等、何かしらハイリターンに相当する部分があって、そちらをえらく気に入ったのかと思います。
人それぞれ価値観の問題ですが、住宅購入はとても大きな金額の買い物です。失敗したからこの次は・・・とはゆきません。私ならこの物件には絶対に手を出しません。

お礼

>自分の土地ならまだしも、建売用の土地改良に、業者が必要以上の工事費をつぎ込むでしょうか？
最悪は手抜き工事、良くても基準を満たす程度のもので、決して念には念を入れた工事は期待できません。
ただ、手抜きは無くとも、必要最低限の工事を行っていれば安心ですか？

おっしゃる通りだと思います。仲介の不動産屋からは信用できる地元の建築会社だと言い聞かされていますが、HPやパンフレットもなく、謎が多いです。しかし建売にしては非常におしゃれでかなり凝った作りをしていて、地盤のことを抜きで考えると、素晴らしい建売住宅です。
しかしいくら上物がよくても基礎がだめでは価値がないですよね。
よく考えます。貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.2

isaokunn

地盤改良にもいろいろな工法があり、怪しいものもあります。

1.公的なところで認められた工法・・・・認定工法かどうか
2.監理がきちんとされている・・・地盤改良は施工法・地盤によりばらつきがありますので。数か所コア抜き（サンプル）をして耐力がでているかを確認をします。
書類の内容の是非はここではわかりませんが、上記の2つの書類があれば、きちんとした工法を選択し、工事が適正に行われた証明になるとは思います。

お礼

ご意見ありがとうございます。
まったくのど素人の為、書類を見ても怪しいか怪しくないかの判断ができません。。。
ウン千万の借金を背負う買い物ですので、よく考えます。
ありがとうございました。

回答No.1

RosaCanina

やっぱり、然るべき知識のある方が現地他を見ないと確実なことは難しいと思いますよ。

下記のようなところもありますので、ご相談なさってはいかがでしょうか？
もちろん、他にも同様の機関はあると思います。
ただし、無料ではありません。

http://www.kensa-firm.com/kashi-kensa/index.html

お礼

こちらのサイトには建築の知識に豊富な方が多数いらっしゃれるようでしたので、アドバイスをいただければと思い質問しました。
ご意見ありがとうございます。