地盤改良後の土地売買について

質問

地盤改良後の土地売買について

先日、公共機関で販売の土地を契約したのですが、当団体では水田だったところを地盤改良して地耐力が50ＫＮ/m2で整備してあるとパンフレットに記載されているにも関わらず、ハウスメーカーでサイディング試験をしたところ２０ＫＮ/m2しかないという結果が出て、地盤改良費に１２０万円かかるということでした。
パンフレットに記載してあるので、安心して契約したのにと納得がいかず公共機関に説明を受けましたが、2001年国土交通省告示第1113号のとおり整備しており、問題はないという回答でした。。。ハウスメーカーの結果がおかしいという話も出ました。

ただ納得がいかず調べたところ、
告示では，「“基礎の底部から下方2m以内で荷重1,000N以下で自沈する層が存
在する”もしくは“基礎底部から下方2mを越え5m以内で荷重500N以下で自沈する
層が存在する”場合には，沈下などの地盤変形を考慮して，建築物に有害な損傷
や変形が生じないことを確かめることが義務づけてられている．」（地盤工学会，
地盤調査の方法と解説，287ページ）

との内容でしたが、試験結果で基礎の底部から２ｍ以内で自沈する層が３箇所存在しています。
そのことも話をしましたが、「告示に基づいて改良しており、結果は問題ない。試験結果で自沈する層が出てても保証する義務はない」との回答でした。

私は素人で、あまりよくわかりませんが、なんだか納得がいきません。
どこか相談する窓口を知っている方など、どなたか教えていただければと思います。よろしくお願いします。

※地耐力の記載がおかしいとも話ましたが、「弁護士にも確認してＯＫが出て記載している」とのことでした。

回答No.4

domoku1943 · ベストアンサー

1.＞地盤改良して地耐力が50ＫＮ/m2で整備してあるとパンフレットに記載
・地耐力まで表示している物件は先ず無い。契約書に明記されていない。保証していない。契約書で、保証なし、パンフレットの記載だけで、自己責任もありますね。土地は、品質保証、同瑕疵担保、地盤保証などいずれも対象でありません。アンテナを張り調査、最終的に合意して購入するシステムです。無論、宅地造成認可、造成工事、地盤改良工事（業者との契約、施工管理、検査）、公的検査をへて、完了検査を受けています。私の推測ですが、土地の販売増進のため、PRとして、（開発業者販売の場合は地盤改良を大々的に宣伝Pしているのが実態、但し地耐力数値までは記載無し、地盤改良工事を施工していること、その土木工事内容の一軸圧縮強度５０KN/m2を（改良体の設計基準強度、設計に際し採用する圧縮強度、、改良体から切り取ったコア供試体の強度試験により得られた材齢が28日の供試体の圧縮強度の数値)を言っているのではないか。この数値を地耐力との表現で記載したのではないでしょうか。通常は、地耐力は長期許容応力度ですね。
・地盤改良設計図、設計書、試験結果報告書、施工計画書、品質管理報告書について、公的機関に公開を要請して、明確にすることですね。複写して、土木の地質技術者、設計コンサルタント、地質調査会社（協会）、地盤改良会社（協会）、大手ゼネコンの土木専門技術者、土木専攻の大学生、役所に勤務する土木系技術者（地質に詳しく経験を充分積んだ技術者）に内容を精査していただく事が重要である。
2＞メーカーで試験をしたところ２０ＫＮ/m2結果が出て、改良費に１２０万円かかる。
・敷地内で何箇所実施したものか。最低でも３箇所くらい必要である。報告書の内容について専門の土木技術者に精査してもらったか。依頼して精査、公共機関の報告書と比較する必要がある。追加の試験の実施が必要か否か。許容応力算定について、公的機関と同じ、計算式、土質乗数を使用しているかについても照査する必要がある。違う乗数を使用すれば結果は違いが出る。調査解析の責任技術者によって乗数は違いがある。
3.＞パンフレットに記載、公共機関に説明を受けたが、2001年国土交通省告示第1113号のとおり整備しており、問題はないという回答でした。ただ納得がいかず調べたところ、云々、自沈する層が３箇所存在し。話をしたが、「告示に基づいて改良しており、結果は問題ない。試験結果で自沈する層が出ても保証する義務はない」との回答でした。
「告示に基づいて改良しており、結果は問題ない。」の意味は表現に違いがあると思う。第１１１３号は、地盤の許容応力度、云々であり、改良云々でない。結果とはセメンと系固化材を用いて改良された改良体の改良について一軸圧縮強度50KNは得られているとの結果を言っているのではないか。1113号との整合が出来ていない。（再度、質す必要がある。１１１３号の許容応力を出した式など、及び長期許容応力の算出計算の結果についても、長期許容応力は設計基準強度の1/3、本来は５０KN×1/3？が地盤の地耐力、長期許容応力を記載すべきでないか？）
「自沈する層云々、保証する義務は無い」第１１１３号抜粋「地震時に液状化するおそれのある地盤の場合又は(3)項に掲げる式を用いる場合において、基礎の底部から下方2m以内の距離にある地盤にスウェーデン式サウンデイングの荷重が 1kN以下で自沈する層が存在する場合若しくは基礎の底部から下方2mを超え5m以内の距離にある地盤にスウェーデン式サウンデイングの荷重が500N以下で自沈する層が存在する場合にあっては、建築物の自重による沈下その他の地盤の変形等を考慮して建築物又は建築物の部分に有害な損傷、変形及び沈下が生じないことを確かめなければならない。」については、「液状化すると判断した地盤、云々は、変形及び沈下が生じないことを確かめなければならない。」ことから、液状化なし、(３)項式を使用しない場合はその必要が無いと判断できる。(建築構造物の設計段階での検討課題でもあり地盤造成完了段階で、技術的な評価は出ない、保証はないとの判断だと思います。
4.相談する窓口は土木の地質技術者、設計コンサルタント、地質調査会社NET、（協会）、地盤改良会社NET（協会）、大手ゼネコンの土木専門技術者、土木専攻の大学生、役所に勤務する土木系技術者。
5.＞「弁護士にも確認してＯＫが出て記載している」とのことでした。
手回しが早過ぎますね。過去に強力な問題の提起があったのでしょうね。問題のため弁護士がかかわったか。その内容について、文書公開を依頼です。公務員倫理規定の説明責任義務に違反です。打合記録は録音も含め確実に記録を、あいては弁護士と協議済ですね。

お礼

丁寧な回答ありがとうございました。
参考になりました。相談してみようと思います。

回答No.3

atelier21

地盤層は見えなく　正しくブラックボックス　ですね
其の上　無責任な公的機関　相手
HMは建てた後の責任と　工事費の嵩上げかも知れず
誰も信用置けない　是が現実です　当たり前の日本です
・地盤調査事務所に公的機関の言い分を検証して貰う
　但し　此処も公から受注する者が居り　誰に依頼するかは要注意
・サウンデエイング試験は　当関係者は非信頼です
　益してやHM下の其の社は地盤改良工事受注前提です
一大事業ですから　ハリネズミ姿になった様に心身にアンテナ張り巡らして
是からも

お礼

ありがとうございます。
たしかに信頼がおけず・・・悩んでいました。
いろいろ調べてみようと思います。

回答No.2

isaokunn

サイディング試験は簡易な地盤調査なので別の地盤調査をすると50ｋＮ/ｍ2出る可能性はなくはないです。
メーカー・地盤調査屋さんは基礎のトラブルを避ける為に安全側に評価することも多いです。又、一部の薄い層で沈下の可能性があっても、それがただちに建物に有害な被害になるとも言い切れません。
本当の所は、公共機関がどのような地盤改良をしたかを専門家（構造設計者）に見てもらい判断するしかないと思います。
メーカーの支店には、判断出来る技術者はいない事が多いです。

お礼

ありがとうございます。
メーカー側に確認しても詳しくわからなくて。。。
専門家にみてもらおうと思います。