貸地上の旅館が銀行から差し押さえられそうです。借地料は銀行が払ってくれるのでしょうか？

質問

実家の所有している土地を旅館に貸していて、毎月借地料として5万円ほどの収入があります（地上の建築物は旅館の経営者のものです。）最近、経営が行き詰まり、銀行が旅館の経営者に負債の返済を迫り、旅館を差し押さえられる可能性が出て来ました。まわりの旅館も次々に廃業しており、廃墟のようになった元旅館もまわりにあって、競売にかけてられても、買い手がつく可能性は少ないように見えます。もし銀行に差し押さえられて、旅館業務が誰によっても続けらないようになった場合、土地の使用料は、差し押さえた銀行が払ってくれるのでしょうか？もし払ってくれるのなら、その場合の金額はどのようにして決まるのでしょうか？

回答No.3

tk-kubota

＞最悪の場合、私の土地のうえに、銀行の抵当となった建物だけが残ることになり、どうしようもないことになってしまいそうな気がします。

地代を支払わないと、支払わないことを理由に契約解除して、建物所有者に「建物収去土地明渡請求事件」として訴訟します。
その勝訴判決があれば強制執行で取り壊します。
その取り壊しの費用は、債務者の負担となりますから、取り壊す前に強制的に取り壊し費用を取り立てます。
その取り立ての強制執行するにしても、財産がなければ取立できないです。
そうすれば、建物の取り壊しの強制執行はできないです。
できないですが、実務での方法は、債権者(この場合nerba2000さん)が立て替えて支払って取り壊しします。
その方法も「執行官をして取り壊す」方法、「債権者の指定する者が取り壊すことができる。」と云う方法、あと「債権者が取り壊すことができる。」と云う方法とあります。(これらの方法は勝訴判決後に裁判所から命令をもらいます。)
そうしますと、最後の方法(債権者で取り壊す方法)が認められれば、nerba2000さんが都合のいい時に解体すればいいです。
なお、その場合に銀行の抵当権があっても銀行の承諾は不要です。

回答No.2

tk-kubota

銀行が、地代を支払う義務はないです。
ただし、地代を支払わないと土地賃貸借契約は解除され、そうすれば土地所有者から建物の撤去の申し入れがされるので、それを防ぐ意味で、銀行が、競売開始決定後、買受人が代金納付するまでの間だけ、代わりに支払うことはできます。
今回の場合、nerba2000さんは土地所有者のようですから、さっさと、土地賃貸借契約を解除して、土地を更地にして返してもらってはどうですか。
そのような手続きをすれば建物の競売価格は「材木値段」となります。
その時点でnerba2000さんが買ってもいいです。

補足

早速のご解答、ほんとうにありがとうございます。
借主から地代が払われないようになり、土地賃貸契約が解除されるようになった場合、建物の撤去の申し入れができるとのことですが、それは借主に対してですよね。建物の撤去には莫大な費用がかかりそうで、それを借主が負担する余裕はとてもないと思います。
また銀行は、落札者が現れそうもない旅館の建物を維持するために地代を負担するとも考えにくいのです。
だとすれば、最悪の場合、私の土地のうえに、銀行の抵当となった建物だけが残ることになり、どうしようもないことになってしまいそうな気がします。
何か、対抗手段はあるのでしょうか？泣き寝入りしかないのでしょうか？

回答No.1

poolisher

抵当権行使でしょうから必ず競売になります。
落札され登記移転までは現所有者、登記移転後は競落者が借地人になり
ます。

落札までに地代が滞れば、現所有者に請求ですが、その前に破産手続き
に入れば、破産手続きに従って配当分で回収、残りは貸し倒れという
ことになります。

落札が不調に終われば、（大雑把ですが）基準価格を下げて競売手続き
が繰りかえされます。
誰も買い手が現れなければ、最後は銀行の関係会社が買い取るでしょう。

新しい借地人に対する借地契約は従前の契約が引き継がれます。
地代の値上げ、値下げは当事者間の交渉事です。当事者で決着しない
時は裁判所で調停してもらいます。

補足

早速のご回答ほんとうにありがとうございます。
競売にかけられた場合、最後は銀行の関連会社が買い取るだろうとのことですが、土地のついていない利用価値の見込めない建物を本当に買いとってくれるのだろうか？という疑問があります。（その建物は、わたしならばタダでもいらないというものです。）私が恐れるのは、買い主の現れないまま、土地のうえに元旅館の建物が放置されることです。取り壊しには、莫大な費用がかかるだろうと思われ、現所有者には取り壊す余裕はなく、銀行もそれを負担するとは思えないのです。何か適切な対抗手段はありますでしょうか？できましたら、お考えをお聞かせください。