連帯保証と借地権のない不動産

質問

私が役員を務める会社が倒産しそうです。私が連帯保証している銀行からの借り入れ残高だけで、２６００万円ほどあります。
倒産の後、銀行から連帯保証分の債務の返済を求められると思いますが、私に返済できないとなると財産を処分される流れになると思います。
そこで質問なのですが、
私の自宅建物は築６年程で１００％私の名義です。住宅ローンの残高は２０００万円ほどあります。土地は妻の母親の１００％名義です。土地は住宅ローンの抵当になっています。私と妻の母親との間で特に借地権等の設定はしていません。
この場合、銀行は私名義の建物を競売に掛けたりできるのでしょうか？
その場合、土地はどうなるのでしょうか？
何とか自宅だけは残したいのですが、方法はないでしょうか？
以上、よろしくお願いいたします。

回答No.2

tk-kubota · ベストアンサー

yuukapapaさんは「私が役員を務める会社」の連帯保証と云うことはわかりましたが、yuukapapaさん所有の建物に抵当権設定登記されていますか ?
もし、抵当権設定登記があるとしても、それは2番抵当権ではないですか ? (そのyuukapapaさん所有の建物にはローンの残が2000万円あると云うことから推測します。)
もし、そうであるならば、土地との関係が使用貸借と云うことで、土地は競売とならず、建物だけなので、その競売価格は極端に安いので、その競売は取消となるでしよう。(民事執行法63条)
yuukapapaさん所有の建物に抵当権設定登記がないなら、債権者からの本訴などの後、差押えが考えられますが、これだとしても、競売価格は極端に安いので、その競売は取消となるでしよう。
でも、一番心配しないとならないことは、yuukapapaさんが保証している債権者が、yuukapapaさん所有の建物と、妻の母親所有の土地と両方に抵当権設定しておれば、両方が競売になります。
それと、その債権者の競売と同時に、又は、後に、ローン会社が土地建物一括の競売の申立があるかも知れません。
他の債権者によって、分割の利益が喪失するからです。
私のお答えに不明な点があれば教えて下さい。続いて教えますので。

お礼

補足の補足です。
自宅の住宅ローンは住宅金融公庫からの借り入れ（２５００万円の借り入れでローン残が約２０００万円）ですが、扱いはT銀行です。会社の借入金も同じT銀行からの長期借り入れが大口です。

補足

早々の御回答ありがとうございます。
会社の借金はすべて信用貸し（というのでしょうか…）で、一切担保はつけてありません。ですので、自宅建物も土地も、住宅ローンの抵当になっていますが、会社の借金の抵当にはなっていません。
住宅ローンが残っているか完済しているかで、状況は変わるでしょうか？引き続き助けてください。よろしくお願いいたします。

回答No.3

tk-kubota

「自宅建物も土地も、住宅ローンの抵当になっていますが、会社の借金の抵当にはなっていません。」
と云うことで、
「会社の借入金も同じT銀行からの長期借り入れが大口です。」
と云うことであれば、その「大口」の金額がわかりませんが、よほど信用があったものと思われます。
ですから「建物だけ売っても買い手が付かないので銀行も競売にかけにくいということはありますか？」と云うようなことは、甚だ疑問です。(そのようなことはないと云うことです。)
続いて「想定競売売却価格まで借金を減免してもらう相談の材料に出来ないかということです」も、ないと思います。
次の「住宅ローンが残っているか完済しているかで、状況は変わるでしょうか？」は、勿論、変わってきます。
前回も、お話ししましたが、会社の借入に抵当権がないとしても、訴訟その他で債務名義(強制執行可能な公文書)があれば建物は差押えとなりますが、そうなると、同一銀行と云うこともあって、簡単に期限の喪失がわかるので、土地建物一括の競売は考えられます。
その場合の、裁判所の配当手続きは、最初にローン分を配当し、残りを会社分としますが、土地建物一括と云うことで、買い受ける側から云えば買い安いです。
と云うことは、建物からの配当が高額になると云うことになります。
従って、ローンの残が少ない程、銀行としては、会社の貸付金の回収が多くなると云うことになります。
尤も重要な点は、会社が倒産しても、ローンだけ支払続ければ、それで土地は競売を免れるのではないか、と云うことですが、これは全く違います。
銀行からみれば、期限の喪失と云うのが最大の武器です。

お礼

回答ありがとうございます。
tk-kubota様の意見も参考に、早々に弁護士に相談してみようと思います。

回答No.1

kuri_kurio

会社名義の借入で貴方が連帯保証人ということは
代表者ということでよろしいのでしょうか？

最悪のケースを想定しますと抵当権がついてる以上は
義母様名義の土地も差押えの対象になります。
つまり建物と土地はセットで競売にかけられることになるでしょう。

そのあたりは仮にご自宅（土地建物）を処分されるとした場合の売却価格と
住宅ローン残高＋会社の借入金の合計額約4600万円とを比較することに
よっても判断できるのではないでしょうか？

とりあえずは今後の経過にもよりますが債権者（銀行）からの連絡や呼び出しに
逃げたり返答を先延ばしにしたりせず、今後の返済方法等について
誠意をもっ交渉することで最悪の事態を避けることは充分に可能ではないかと
思われます。

なお、マイホームだけは残したいと希望される場合は
民事再生（個人再生）といった方法ありますが
これは原則としてサラリーマンの方など定収入があることが条件になります。
会社が倒産となりますとたちまち収入も途絶えてしまいますから
早急に次のお勤め先などの目星をつけておくことも必要でしょう。

どちらにしても、銀行または司法書士や弁護士等の専門家へ
一度ご相談になりますことをお勧めします。

補足

回答ありがとうございます。言葉足らずですみません。
社長は別におりすべての借金の保証しています。私は代表権のない役員で私が連帯保証している分が２６００万円あるということです。（私の債務が最大２６００万円あると理解していますが違いますか？）
この場合、状況は変わるでしょうか？
また、たとえばですが、住宅ローンを完済すると土地の担保もなくなることになり、土地と建物が縁のないのものになります。借地権を設定していないので、建物だけ売っても買い手が付かないので銀行も競売にかけにくいということはありますか？（もちろん逃げるつもりではなくたとえば、想定競売売却価格まで借金を減免してもらう相談の材料に出来ないかということですが…）重ねてお願いいたします。