住宅ローン（銀行ローンor親ローンどちらがよい？）

質問

このたびマンションを購入することになりました。
夫30歳（年収380万）、妻33歳（年収350万；現在産休中で1年後に復帰予定）、子供2歳と今月誕生予定1名の4人家族です。

銀行へは1500万円を10年固定（年利1.85％）の30年返済でのローン審査を受けました。（←この設定自体余裕ありすぎですかね？共働き復活後には繰上げ返済をしていき十数年で完済すれば…と思っています。）仮審査も無事通っていたのですが、本契約直前になって夫の両親から全額融資をしてもいいとの提案を受けました。
話し合いの末、"年利１％、25年ローン"でその提案を受けることにしたのですが、親ローンに切り替える旨を銀行の融資担当者にしたところ、「必ずしも親ローンが有利とは限らない」と言われました。

住宅ローン控除のことを言ってると思うのですが、『住宅ローン＞親ローン』ってことあるんでしょうか？

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

先ずは、総支払額で比べてみましょう。銀行ローンですと1960万円（30年間金利が変わらない場合）、親ローンだと1700万円になります。この差額の260万円と住宅借入金等特別控除の金額を比べれば良いです。ただ、年収が380万円ですので、所得税（この範囲でしか控除は受けられません）を幾ら払ってるかによって変わってきます（配偶者控除や子供の扶養控除もありますし）。夫婦両方で控除を受けることで控除をいっぱいまで受けられるのかもしれませんが、二人でローンを組むか連帯債務にしないといけません（諸費用が増えます）。10年後に金利が上がることがあるなら、尚更親ローンの方が有利になります。親にも恩恵はありますし（預金金利より高い）、私なら親ローンの方を選択します。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
住宅ローン減税は借入額の１％までだから年間最大15万円まででしたよね。てことは260万＞15万円×10年（実際は元本が減るのでもっと減るでしょうが…）だから親ローンのほうがお得ってことですよね。
銀行でいわれてから、『10年間住宅ローン減税の恩恵を受けた後に、親からの借り入れで一括返済するのがお得？』など、考えすぎて頭がパンクしかけていました。

回答No.3

joqr

＞生前贈与は面倒くさそうなのと、どこかで落とし穴があるんじゃ？とかんぐってしまって考えておりませんでした

厳密には落とし穴はあります

住宅資金での贈与の場合、非課税枠は５００万（上積み分）＋１1０万(基礎控除)で６１０万です
ですから、１５００－６１０＝８９０万は課税対象です
６１０万以下の贈与なら、これを利用しない手はありません

相続時精算課税制度えば、現時点で課税される事はないのですが、
将来の相続時に課税対象となります
しかし相続税にも基礎控除がありますので、多くの場合現実的には課税される範囲の額にならないでしょう（なったとしても、驚くほどの額ではない）

一旦銀行から借りて、繰上げ返済分を親から贈与された場合は、単純に贈与税が課せられると思います

＞税務署からなにか言われたりするんでしょうか
調べられたら、きちんと説明しなければなりません

収入と年齢から、税務署が調査の対象とする可能性は否定できません

かなり話が煮詰まっているようなので、専門家に相談される方が良いと思います

お礼

再度の回答ありがとうございます。

検討した結果、親から借り入れ、毎月＆ボーナスで返済していくことにしました。

回答No.2

joqr

１５００万円ならば、非課税枠で贈与が受けられます

返済が必要なら、仕送りと言う形にしてはどうでしょう？
これなら面倒な手続きも心配もいりません
最悪、返さないのもありです

下手に親から借金をしたことにしてしまうと、手続きをきちんと踏んで
返済に付いてもきちんとしなければ贈与と見なされ譲与税が課税されます

＞"年利１％、25年ローン"
１％は、たぶん最初の１年では？？？

＞必ずしも親ローンが有利とは限らない
これは、仮定の話（もっと条件が異なる別のケース）であって
今回の融資に限っては、何の根拠もありません
実際に借入額、返済期間などが分かっているのですから
具体的に何が不利か？　銀行員は説明できなければなりません
それができないとうことは、案に不安を煽って…銀行ローンを
組ませようとしているのはみえみえでしょう

＞住宅ローン控除のことを言ってると思うのですが
１５００万の２５年　いくら還付されるか？
繰り上げ返済の時期も含め計算してください

贈与＞借金(ローン)　だと思います

でも、そこまでしてもらうと将来同居は拒めませんよ

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
生前贈与は面倒くさそうなのと、どこかで落とし穴があるんじゃ？とかんぐってしまって考えておりませんでした。
親から借りる場合、全期間固定（年利１％）の25年ローンで考えています。その場合、借用書の作成＆口座自動振込みの手続きをしなくちゃいけないですよね。
団信がない（当たり前ですが；）のが気になる点ですが、万が一主人にもしものことがあって返済がウヤムヤになってしまった時（←主人の両親の性格上「いいよいいよ」となりそう。）税務署からなにか言われたりするんでしょうか。