借地権付きの土地 期限日以降の立退依頼手続

質問

借地権付きの土地を購入する予定です。建物は現在居住中の方の所有物として登記してあります（築40年弱、現所有者との間には借地契約書は残ってないよう）数年のうちに借地権の期限が到来するに当たり、可能であればその契約を持って立ち退いて頂きたいと思っております。色々調べましたが、まだ居住しているので居住者の権利が優先され契約は更新しなくてはならないような書き方が多く見受けられます。また借地権として更新した場合最低でも10年以上の契約しかできないのでしょうか。
ずらずら書いてしまいましたが、質問は下記の点です。
（１）土地の所有者が変更したときの借地権の取り扱い。また新たに契約書を作成する事によって借地料の増額は可能か、リフォーム＆建て替えの禁止はできるのか。契約期間を賃貸物件のように2年毎更新などに定めることは可能か。
（２）立退きを要求するに当たって当方でとる手続きと段取り。
以上、よろしくお願いします。

回答No.5

qzauev · ベストアンサー

家賃収入でしたら、固定資産税を加味しても余りある利率が確保できれば
メリットがあります。
近い将来、更新と建て替え承諾料が入ってくるかもしれません。
（更新＝路線価格×土地の総坪数×借地権割合60％×5％が相場）
（建て替え＝木造で路線価格×土地の総坪数×100％×3％が相場）
デメリットは換金性が悪いこと。
塀・擁壁の修繕費が発生する場合があること。
塀が崩れて被害があれば、その損害賠償請求対象者になり得ること。

旧借地借家法の更新を拒むことは出来ません。20年ごと未来永劫、永遠です。
民法第896条によって旧借地借家法の借地権は永遠に相続されます。
民法第612条に準則をして賃借人が借地権の売却や転貸を申し出たときは、これを拒めません。
拒んだとしても、裁判で負けます。
（ただし、承諾料は発生します＝売却で路線価格×土地の総坪数×借地権割合60％×5％が相場）

借地権が終了・消滅するのは、
１）家賃が支払われないとき。
２）上物の建物が朽廃すること。
３）賃借人が地権者に承諾なしに駐車場やアパートなどに用途変更したとき。
４）賃借人が地権者に承諾なしに借地権の売却や転貸を行ったとき。
５）賃借人が地権者に承諾なしに建て替え、大がかりな増改築を行ったとき。

１）は公序良俗の観点からすれば1年以上の延滞。
２）は何を持って朽廃か、の認定が難しく、柱１本残っていればOKとする考えもあります。
　　大地震でも火事でもなななか100％建物が無くなることは考えにくく、
　　貧乏アイドルの種子島の実家は築100年と言ってました。
３・４）は賃借人の無知からたまに発生します。勝手に売却をして、後から借地権の終了の可能性を知り、
　　それを恐れた足立区のお父さんが一家３人を殺害し自殺した事件は去年の話です。
いずれにしても民事訴訟による判決が必要だと思われます。

お礼

ありがとうございました。大変参考になりました。

回答No.4

qzauev

…続き
例えば、実勢価格一坪100万円で50坪の土地で
借地割合が60％の旧借地借家法の
底地の相場は200～500万程度でしょう。
悪徳業者にだまされてませんか？
上物が築40年ということは旧借地借家法ですし、
更新によって現在の借家法に変更にはなりません。
一生旧借地借家法のまま、更新が続きます。

補足

ご意見ありがとうございました。目的は運用です。最低預金金利よりは利回りが多ければメリットはあるかと。さらに借地契約期限が迫ってた物件だったので借地契約がなくなれば将来的に不動産運用も可能かと考えましたがやはり難しそうですね。
　もう一点教えて頂きたい事があります。(1)借地権の契約期限が到来しても、借地権者が更新を希望する限り、相続も含めて契約を更新し続けなくてはならないのでしょうか。では、借地権が消滅するケースは？（たとえば建物が居宅として使用されていない場合などどのようなケースが考えられますか？）(2)相続後借地権を転売される可能性・合法性はあるか。またそれは地権者に無断で出来るのか。度々すみませんが宜しくお願いします。
　結局は、借地権者との間で話し合いが必要ですね。その場合どんなに古い建物でも相当額以上の金銭を支払わなくては一生土地貸しで土地運用は難しいということでしょうね。
ありがとうございました。

回答No.3

qzauev

何のために旧借地法の底地の購入を検討をなされているのでしょうか？
価格は二束三文ですし、転売も困難です。
その理由は、一生自分の物にならないからです。
契約期間は20年以上と定められています。
そして永遠に更新をしなくてはなりません。
（ただし更新料は発生する。）
リホームや建て替えも承諾しなければなりません。
（ただし承諾料は発生する。）

借地権割合が60％の土地でしたら、購入者の権利は40％で、
立ち退いてもらうには最低でも実勢価格×土地の総坪数×60％の金額を
賃借人に支払わなければ、不可能でしょう。

購入者の40％の権利を賃借人に購入してもらう方法はありますが、
可能性は低いですし、出来たとしても
その力関係から、ディスカウントを強いられ
路線価格×土地の総坪数×40％×75％位が相場でしょう。

あなたにメリットは何もありません。

回答No.2

explicit

分かりにくいので逆に質問ですが、借地権者のいる土地を購入される目的は何でしょうか？　現在の土地所有者さんからのご質問であれば、借地借家法の話ですが、借地権がある土地でその実情を分かってご購入されるとなると、単純に抵当権者などからの差押や権利譲渡とは異なりますし、公序良俗の問題が絡んでくる可能性があります。

回答No.1

poolisher

＞（１）土地の所有者が変更したときの借地権の取り扱い。また新たに契約書を作成する事によって借地料の増額は可能か、リフォーム＆建て替えの禁止はできるのか。契約期間を賃貸物件のように2年毎更新などに定めることは可能か。

旧借地法ですからそのまま引き継ぎます。定期借地への変更はできない
でしょう。借地料の変更は要求できますが、拒否された場合は裁判所で
調停となりますので一方的な値上げはできません。増改築は契約で
地主の承諾を条件にすることはできます。ただし、実際の改築に際して
拒否はできません。承諾料を受け取って許可することになります。
立て直しは拒否できます。

＞（２）立退きを要求するに当たって当方でとる手続きと段取り。
建物が存在して、地代を払い、借地人が使用収益している間は基本的
に契約解除はできません。
立ち退きして欲しければ、相手と合意することが前提になります。

期限をつけて（たとえば５年後にこうしたいとか・・）、土地の活用
を考えているのであれば、避けたほうがいいかもしれません。