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建売住宅の重要事項説明によるトラブル
完成前の建売物件を購入しました。 契約時の4月時点ではベタ基礎の状態でしたが、 現在時点で外装が完成し、内装工事に移っている状況です。 そこで家の周りを囲っていた足場やブルーシートが取れて気づいたのですが、 敷地内に電信柱が2本立っていました。 しかも玄関の上にある屋根にピッタリとくっついており、 そこから容易に2階のトイレの窓から侵入が出来てしまいます。 仲介業者からもらっている土地や建物の図面には電信柱の存在は 一切記載がありませんでした。 電信柱の有無は重要事項説明に該当するとネット等で書いてありましたので、 仲介業者・売主に重要事項に対して説明不足の瑕疵であるとクレームを出し、 電信柱を移動してもらえるよう交渉しました。 ところが仲介業者は、土地は現状優先と言う決まりがあるといい、 重要事項説明の瑕疵とは認めないと言ってきています。 説明が無いとどこまでが自分の土地なのか解らなかったと言うことに対しては、 土地境界線の地面に小さなプレートが埋まっているので、 それを見ると解るはずだと主張してきています。 4月のベタ基礎状態で土地を見たことはみたのですが、 全くの素人の私にはそもそも境界線にはプレートが埋まっていると言う知識も無く、 全く気づく事は出来ませんでした。 解約をほのめかしましたが、その場合でも売主に支払っている手付金と、 仲介業者への手数料は発生するとの事でした。 裁判も視野に入れて闘うつもりではあるのですが、 そもそも仲介業者が言うように、説明をされなくとも自ら気づいて然るべき事項なのでしょうか？ また事前に電信柱が立っているのであれば法律上、重要説明事項に記載する必要は無いのでしょうか？ 非常に切実ですので、知識があるかた是非お知恵を貸して頂ければと思います。 宜しくお願い致します。
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- joqr
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＞購入した4月時点では区画全体が更地になっており、 ＞どこまでが自分の土地になるのかも良く解っていなかった状態でし ＞た。 そう言う事だったんですね でも、そうなると不動産屋が非常に問題です ＞その点については仲介業者より土地に境界線のプレートが埋まってい ＞るはずだと最近言われております。 土地を購入する際に、境界の確認（自分の土地がどこからどこまでなのか？）を不動産業者が行わなかったことは、非常に問題です 売りに出す前に測量を行い、区画を確定するために「境界線のプレート」（杭）があるはずです これを測量図面に照らし合わせて、土地の正確な把握を怠った点は、不動産屋に重大な非があります たぶん、電柱が目の前だと分かれば、購入を渋られると知っていたのであえてその話題には触れないようにしていたんだと思います（都合の悪いことは言わない。言う時は、分かり難く誤魔化す） 知らなかったのは、質問者様だけで仲介業者も、工務店もみんな事実を知っていたけれど、誰も本当のことを教えてくれなかったんですね 現場で工事をしている人たちも、「何でこんなとこに電柱があるのになぁ？？？」とみんな思っていたはずです 不動産屋に、はめられたんです 不動産屋は、トラブルになることは想定内でしょう でも、それから逃げる手もちゃんと用意しています 宅建協会は、非常に難しいです 話は聞いてくれますが、身内ですから、不動産業者が 「土地境界線の地面に小さなプレートが埋まっているので、 それを見ると解るはずだと主張してきています。」と同じことを繰り返せば、それ以上何もしてはくれません ＞土地は現状優先と言う決まりがあるといい それは図面と異なる場合、現状を確認して上での話です で、それは、測量の問題で…電柱は関係ないと思います 土地は接道がどうなっているか？ ちゃんと確認しなければならなのですから、その立ち合いの際に 電柱はやはりわかるはずなんですよね？？？ 不動産業者が、電柱の存在とにかく隠したかった だから、何も質問しない購入者をうまく利用したんだと思います でも、やっぱり、分かりません 家を建てるのなら当然フランと設計図書ができた時点で、現地を見て 家の位置、玄関はどこで、車庫はここで、庭や、外溝のイメージ確認、 接道の確認、日当たりの確認など… して置くべきことは山ほどあったはずです 家の買い方を知らなかったことが…残念ですが、もう手の打ちようがないのでは？ 瑕疵として争うのも非常に難しいと思います 電柱は、既にあったのですから… 現場に行って見ればわかることですので… 造成された宅地なら移動もほぼ無理でしょう（代替え地が無い） しかし、道路に面した電柱から忍び込むというのも… 中々難しいとは思います 窓には、防犯装置を付けておけば泥棒も入れませんよ
- joqr
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＞契約時の4月時点ではベタ基礎の状態でしたが ＞敷地内に電信柱が2本立っていました。 なぜこの時（4月時点）に電柱の存在を認識できなかったのか？ そもそも電柱とは、何を意味してるのですか？ 電力会社？ ＮＴＴ？ それとも支線注？ 少なくても、電柱の方が家より先に立っていたと思います もし家を建ててる途中か？ 家が建ってからなら、 所有者に厳重に抗議すべきです 問題はいつからあるのか？ 電柱の所有者に問い合わせればいつ立てたか分かります でもやっぱり、電柱があることが分からないって方が、第三者からは分かりません
お礼
回答頂きまして有難うございます。 購入した4月時点では区画全体が更地になっており、 どこまでが自分の土地になるのかも良く解っていなかった状態でした。 その点については仲介業者より土地に境界線のプレートが埋まっているはずだと最近言われております。 当時は物件が立ってないので、図面でこのあたりまでがだいたい 自分の土地だと把握するのみで、現地で細かく見る必要がある事も 頭にありませんでした。 確かに今思えば最初から電柱は立っていましたね。 電柱がNTTなのか電力会社なのかで違う事も知りませんでした。 通常不動産を購入する場合は、そのあたりの知識を持ってから 探す事が大事なんですね。 有難うございました。
- sacra39
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法的に瑕疵に当るかどうかは、判断しかねます。 （敷地内に電柱があることは、売主も仲介業者もしっていたでしょうし、それを説明しない業者は不親切で信頼できない業者である事だけは確かですね） 不動産取引に強い弁護士に判例などを調べてもらうか、 都道府県庁の宅建係、もしくは重要事項説明書に記載されている無料相談所（宅建協会）に相談してみてはいかがでしょうか。
お礼
回答有難うございます。 そうですね、一度宅建協会に相談してみたいと思います。
お礼
joqr様 度々ご丁寧に回答頂きまして有難うございました。 不動産屋とは初めて物件を見に行った時から土地境界線に対する 説明は一切ありませんでした。 宅建協会にも本日電話してみましたが、仰るとおり電信柱の有無については重要事項説明必須項目でないので、悪質ではあるが宅建法では指導できるようなものではないとの回答でした。 電柱が解らなかった理由ですが、 私達は4月に物件を申し込んでから毎週末必ず現地を何度も見に行き、 こういった問題にならないようにネットで不動産チェックリスト等を 多くのサイトを見て勉強した上で確認をしてきたつもりでおりました。 駐車場の位置や車庫、私道の持分やゴミ捨て場の位置、基礎の手法まで 勉強して質問を投げ、一級建築士の友人まで現地に呼んで、基礎状態の物件と図面のチェックをしておりました。 それでも誰一人電信柱が自分の土地にあって、玄関に接しているということを気付けなかったのです。 建売ですので間取りはすでに決まっており、この土地にこの間取りの 家が建つという事は理解しておりましたが、具体的に建物の壁のラインが土地内のどのあたりになるのかはいまいち不明でして、 電信柱と玄関の屋根が隙間が無いぐらい接している状態であることは、外装が完成して初めて気付いたのです。 確認が甘いのは確かかと思いますが、宅建を持っている一級建築士でも気付けないものだったので、やはり仲介業者には説明する義務があったのでは考えています。 後は民法で闘うしかないのでしょうか。。。