公団住宅 建て替え 立ち退き 交渉

質問

すぐに回答を！ 　公団住宅における建替え、立ち退き、それに関する家賃などについてご質問があります。
　私は現在30歳(男、未婚)で、両親(二人とも62歳)と弟の4人一世帯、公団住宅で生活しております。このまま家族が今住んでいる公団住宅に住み続けることができれば問題ないのですが、築40年前後経っているという古い建物です。
そのため、5年前(平成16年)より、公団(現:UR独立行政法人都市再生機構　以下、URと記載)の方でこの公団住宅を取り壊し、新築の団地を建て直すという事業が動いています。
現段階においては新たな住宅も9割型完成しており、抽選の結果、私たち家族も例外に漏れず新築のUR住宅に引越をする（今年8月の予定）よう手続きを踏んでおります(部屋決めは既に終わっておりますが、まだ契約書は配布されておらず、契約は交わしておりません)。
　しかし、建て替え後の家賃は現在の倍近く(管理費込で87,000円)になってしまいます。
　以前から住み続けている住民に対しては、URの計らいにより
(1)引越移転費用の支給
　I．古い公団から新築のUR住宅へ引越する場合は、引越移転費用
として　約40万円の支給
II.　古い公団から新築のUR住宅以外の一般住宅へ引越する場合は、
引越移転費用として　約80万円の支給
(2)家賃の減額制度の実施(立ち退き料に相当するものだと思います)
　世帯主が65歳を越えたら建て替え後の家賃が半額になる
　というものがあります。
　私たち家族の理想は今までくらい安い家賃で生活できるのがベストです。
世帯主の父(現在62歳、4月生まれ)が65歳になるまでこちらの公団に住んだ場合、
(1)半額になるまでにかかる家賃
　 …2009年9月～2012年3月→87000×31カ月＝2,697,000
(2)もし仮に初めから半額なら（この設定は正しいかわかりません。比較の対象です）いくらかかるか
　 …2009年9月～2012年3月→45900×31カ月＝1,429,900
(1)―(2)＝(3)1,153,200
(3)―URから支払われる移転費用(402000ただし引越代含む)＝(4)751,200　となりました。
しかし、私たち家族にとってはこのおよそ80万円という額は安くはなく、困っています。
よって、この80万円は高いので、URに交渉しにいくことはできないのか？と考えています。
→例:引越移転費用の値上げ、家賃をはじめから安くできないのか
　　　　　　など。
　しかし、こうした立ち退きのような状況でURを相手取り、上記引越移転費用の値上げ、家賃をはじめから安くできないのか　などを交渉する、と言っても、こうした問題に素人の私たち家族には、実際にどのようにステップを踏んで話しを進めたらよいのか、わかりません。
　別に、URを訴えてお金を取ってやろう、とかそのようなニュアンスでは無いのですが、こちらの都合ではなく公団、URの都合で引越を余儀なくされ、加えてURから支払われるお金もこちらが納得するような額ではありませんし…このままURの思惑通りに従っていくのは腑に落ちないところがあり、交渉の余地はないものか、と家族一同同じ意見です。

　いきなり弁護士に相談というのは行き過ぎでしょうか？弁護士の方といってもその中でも専門家の方とそうでない方もいらっしゃるでしょうし、もし見つけられたとしてもそのための費用も高いですよね？
　NPO法人などがよいのでしょうか？？
　わからないことばかりで困っています…
リンク先などの情報でもありがたいです。相談窓口情報でもけっこうです。
このような事情にお詳しい方、経験者の方、専門家の方、いらっしゃいましたら、ご協力よろしくお願いいたします。

回答No.1

2009ken · ベストアンサー

まあ、ＵＲは、日本全国で立替を行っているので、あなたのようなクレーム処理にも長けているでしょう。
で、居住権とか何とかと言う話もありますが、そもそも承諾してしまった今となっては、何もできません。（契約は書面取り交わし以前に、口頭で成立してます）承諾後に家賃を聞いた訳では無いでしょ？　また、そもそもの契約者はご両親でしょうから、あなたは何を言う権利もありません。

家賃設定は、周辺の相場と鑑みてという原則がありますので、今の家賃がそれより乖離してなければ、やはり訴える具体的な争点になりません。
ＵＲ都合の引越しといっても、旧建物の老朽化などの立証をＵＲが行えば、やはり必要な行為だったと判断されるでしょう。

お礼

どうもありがとうございます。

補足

ご回答ありがとうございます。
私も、知人からURが以前から多くの建替え事業を行っていて、それにまつわる住民側からの苦情、トラブルも多いようだと聞いたことがあり、今回の私の家族の一件も何か改善できないものかと思った次第です。

　私は、”契約書はまだ交わしていない”という事実がポイントかと考えています。通常の不動産屋を相手にした契約では、契約書に判を押す事が正式な”契約”であり、その際の”重要事項説明”を賃借者に納得するよう伝えることが、賃貸者側の義務となっているからです。私たち家族はまだ、その重要事項説明を受けていませんし、重要事項説明書もまだ受け取っていません。
（http://www.chintai-heya.com/2008/08/post_1.html）

　確かに、私は契約者ではありませんが、自分には関係ないとは思っていません。私の両親が既に還暦を過ぎており、体力的にも理解力的にも私が協力した方が家族にとってベターな結果が得られる可能性があると思っているので、協力しています。

回答No.3

benbe325na

補足お願いします。
30歳になる質問者さまのお仕事はどうされているのですか？
弟さまは成人されているのですか？

質問者様の将来はどう計画をたてているのでしょうか？
結婚などです。

弟様も成人されていて　質問者さまと同様　定職に就いていると
仮定しますが

これを機に　一人暮らし　などで独立されてみてはいかがでしょうか。

ご両親の住まいは　ご両親に決めていただく　それが一番だと
ますよ。

もう契約も済んでいるということですが
家賃がネックだということですね。
ご両親が住むには契約したところは広くないですか？
二人暮らしにちょうどいいところをあっせんしてもらって下さい。
家賃も安くなり　よいと思いますよ。

いろいろと　腑に落ちないところがあるようですが
質問者さまは　めぐまれていると思いますよ。
引越し先や　引越し料金などが　家主からでるなんて
すばらしいです。
今の世の中には　派遣きりなどで　家を借りれない方も
多いと報道で聞いております。

私どもも　社宅（民間分譲マンション）として借りているところが
今の不景気で　家賃があがるとうわさがあがり　とても
暮らしていけないと思い、
新しい場所をさがし　引越したところですが
引越し費用も　なにもでていません。
前の家も会社の都合で転勤で住んだところなんですけどね。

では　いい住まいがみつかりますように！！

お礼

どうもありがとうございます。

補足

返信が遅くなってしまい申し訳ありません。

ご回答ありがとうございます。
私は普通に会社員として勤務しております。
弟は一つ年下で、同じく会社員として勤務しております。

私も弟も、来年9月から大学院に進学する計画(2年間、それぞれ一人暮らしの予定)を立てています。
二人とも、それを見越して貯金を少しずつしています。大学院進学までのあと一年少しですが、それまでの期間は一人暮らしをそれぞれするよりは進学のための費用を貯蓄するために一時的にという意味合いで実家から通勤しています。
二人とも、結婚の方は未定です。

また、私か弟を名義人にして(父親が60歳を過ぎているため住宅ローンを組むのは厳しい)安価な中古住宅を購入する計画もあったのですが、二人とも同時期に大学院への進学を希望しており、住宅ローンという大きな債務を背負っていると奨学金の借入に影響してくることが考えられるため、諦めました。

もちろん、両親を中心として家族全員で何度も話し合いをしました。
これから毎月、今の家賃と同額くらいを何年間も支払っていくならば、不動産を買ってしまい、ローンの返済後に自分達の資産にしてしまった方がよい→しかし住宅ローンを組むのは難しい(父親も、私たち兄弟も)→引越後、3年間近くは今の倍くらいの家賃の支払いだが、(他の選択肢が厳しそうなので)新しくできる公団に引越す。
という経緯があります。
ちなみに、まだ契約はしておりません。

確かに、URから別の公団住宅を斡旋してもらうことができないわけではないらしいのですが、それでも今の家賃とあまり変わらないくらいという希望だと、結局はやはり昭和40年代築などの古い公団住宅になってしまうらしく、結局はいずれ近い将来、同じ流れ(古くなった公団住宅をURが建て替える→立ち退き→新築は家賃高騰)になってしまうらしいのです。

長々と書いてしまいましたが、補足とさせていただきます。

回答No.2

kuroneko_z

>引越移転費用の支給 古い公団から新築のUR住宅へ引越する場合は、引越移転費用として　約40万円の支給
>家賃の減額制度の実施
以上はＵＲだからして貰えるのですよ。民間だったら老朽化が原因なら１銭ももらえませんよ。
ましてや、引越し代の４０万円だって、実際は１０万円くらいで出来るでしょう。残りの３０万円は儲けもんでしょ。
(私も一時期公団の３ＤＫに住んでいましたが、その時は８万円で引っ越せましたよ）
新築の公団にだって普通は抽選になりますよ。それを家賃減免になっては入れるんだから、はたから見たらうらやましい限りです。
＞別に、URを訴えてお金を取ってやろう、とかそのようなニュアンスでは無いのですが
読んでいるとそのニュアンスしか感じ取れませんが？
結論としては、新しい建物ではなく、今までと同様のリニュアルしていない古めの公団住宅を紹介してもらえば家賃が安く済むと思いますよ。
古い公団住宅も希望すれば紹介してもらえるはずですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

>新築の公団にだって普通は抽選になりますよ。
→回答番号：No.1　2009kenの方の回答の中に、
”家賃設定は、周辺の相場と鑑みてという原則がありますので、今の家賃がそれより乖離してなければ、やはり訴える具体的な争点になりません。”とあります。
しかし、実際新しく引越予定の公団住宅の周辺は（今の私たちの住まいから徒歩で移動できる範囲です）、ここ十年くらいの間で多くの商店が閉鎖になったりして、経済的には繁栄というよりは明らかに衰退してきていると見える地域です。こういった地域に、10年ほど前にURが、その当時で更に古くなっていた公団住宅を取り壊し、新築の大型マンションを建設したものの、そこは家賃が12万円もすると聞いたことがあります。富裕層というよりは普通の所得者が多く住むようなこの地域において、現在は多くの部屋が空いている（居住者がいない）ということです。
　3月に、私は母親と共に部屋決めのための抽選会に行ってきましたが、現在私たちが住んでいる公団から新しくできる公団へ引っ越す人は多くないことが分かりました。その大きな要因の一つにこの家賃があるからだと思っています。

　そうですね。古めの公団住宅を斡旋してもらうという案もありますね。確かに家賃は安いかもしれませんが、またいずれ同様にURにより建替え→家賃高騰という可能性も考えられます。両親が更に年齢を重ねると引越だけでも更に負担が重くなりますし。。

　ありがとうございます。頂いたご意見を踏まえ、再び家族と話し合います。